아파트관리방식 어떻게 달라지나

15일부터 전국의 아파트관리방식이 크게 바뀌었다. 개정된 공동주택관리영에 의해 각아파트가 이날까지 의무적으로 새관리규약을 시장·군수에게 신고함에 따라 아파트의 운영·관리·관리비·하자보수등의 방식이 모두 바뀐 것이다. 그러나 현재까지 많은 아파트들이 아직 대표자선정이나 관리규약을 만들지못해 혼란을 빚고 있는것으로 알려져 이 제도가 정착하려면당분간 시간이 걸릴것으로 보인다.<다음은 바뀐내용·관계기사 서울판에>

<관리형태>
지금R지 아파트는 입주자가 자치적으로 관리하거나 사업자(건축회사)가 관리하거나 입주자 또는 사업자가 위탁할때는 전문관리업체가 관리를 해왔다. 그러나 앞으로는 주택건설업자는 아파트만 짓고 관리는 입주자가 책임진다.
건설회사는 신축한것만 1년동안 관리한 뒤 입주자에게 넘겨야하고 이미 1년이 넘은 아파트는 당장 관리권을 넘겨야 한다.
이에따라 입주자는 전문기술자를 고용하여 자치적으로 관리하거나 전문관리업체인 주택관리인에게 위탁해 관리해야 한다.
입주자들이 자치관리하려고 할 때는 관리규약을 만들어 별도로 관리요원을 임명하고 관리사무소를 두어야하며 입주자대표는 의결 및 감독권만 갖는다. 두직책을 한사람이 겸할 수는 없다.
관리요원의 관리비 부정유용을 막기위해 회계취급 임직원에 대해서는 재정보증을 세우게했다.
입주자들이 주택관리인에게 관리를 맡기려면 관리전담회사를 선정해 계약을 맺으면 된다. 현재 전국에는 64개의 전문관리업체가 있다.
영세한 관리업체의 회계사고를 막기위해 한업체가 1천가구이상 수주할때는 2인이상의 주택관리인 또는 건설업자의 연대보증이 필요하며 자본금 1억원이상의 업체는 승강기나 보일러시설이 되어있는 아파트, 자본금 1억원미만의 업체는 승강기나 보일러가 없는 아파트만 맡도록했다.
입주자 대표회의가 관리전담회사의 재정을 감사할 수는 없으나 만일 손해를 끼치면 배상을청구할 수 있고 관리가 부실하면 1년단위로 해야할수 있다.

<입주자대표회의>
종전에는 입주자대표조직이 있는 곳도 있고 없는 곳도 있었으나 앞으로는 의곳무적으로 입주자대표회의 구성해야 한다. 입주자들은 동마다 대표1명씩 선출하고 동대표들로 입주자대표회의를 구성한다. 동대표선출권은 주택의 소유자로 실제거주하는 사람만 갖고 세들어사는 사람은 선출권이 없다.
입주자대표회의는 동대표 3분의2이상 찬성을 얻어 아파트관리방법을 결정, 시장·군수의 승인을 받아야 하는데여기에는 입주자과반수의 동의를 받아야 한다. 기타 필요한 의결은 동대표 과반수의 찬성을 받아 결정한다.

<관리비>
종전에는 같은 평수라도 아파트마다 지역마다 관리비가 달랐다. 같은 관리비라도 세목이 다르고 산정방식도 틀려 서로 비교하기도 힘들었다. 이 때문에 입주자와 건설회사·관리업체사이에 분쟁이 끊이지 않았다. 그러나 이번에관리비를▲이반관리비▲청쇠▲오물수거료▲소독비▲승강기유지비▲급탕비▲난방비▲수선유지비등 8개항목으로 나누고 이의 구성내용까지 명시했으며 가구별 부담액선정방법도 제시했다(별표참조).
따라서 앞으로는 평수가 같다면 관리비는 거의 비슷하게 나온다.

<하자보수>
지금 까지는 하자보수 분쟁이 생겨도 손을 쓸수 없었으나 앞으로는 분쟁이 생기면 준공검사권자인 시장·군수가 조사해 유권해석을 내린다. 하자보수책임 기간(엘리베이터 같은 주요부분은 2년, 계단등 단순부분은 1년)이 끝날때도 시장·군수가 하자완료검사를 실시한다.
건설업자가 하자보증금을 예치하지 않는 것을 막기위해 준공검사때 시장·군수가 대표회의가 구성되면 명의변경을 해준다. 하자보수의무대상도 종전 50가구 이상에서 20가구 이상으로 확대됐다.

<안전관리>
아파트의 안전사고 방지를 위해 주민이 자치관리를 할 때도 고압가스시설·중앙집중식 난방시설·발전및 변전시설·위험물 저장시설·소방시설·승강기및 인양기등에 대한 안전관리 계획을 세우고 안전관리 책임자를 임명하도록 했다.
또 정기적으로 안전관리진단을 실시해야한다.

<특별수선충당금>
승강기유지비·난방비·급탕비·수선유지비(냉·난방시설의 청소비포함)의 월별금액을 합계한 금액의1백분의 3~1백분의 20이내의 범위에서 정하되 시설의 내구연한을 감안하여 관리규약으로 정한다.
특별수선 충당금은 준공후 1년이 경과한 날로부터 매달 적립하며 적립된 수선충당금은 입주자대표회의 명의로 금융기관에 따로 예치하여 관리해야 하며 이를 사용할때는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다.<신종수기자>