턱없이 싸다? 선순위 세입자 보증금 떠안을 수도

[이혜진기자] #직장인 A씨는 최근 부동산 경매에 관심을 갖기 시작했다. 직장 동료인 B씨가 몇 달 전 경매를 통해 부동산을 낙찰 받고 고수익을 올렸기 때문이다.

A씨는 투자할 만한 물건을 찾다가 평소 관심 있던 지역에서 감정가의 절반까지 최저 입찰가격이 떨어진 토지를 발견했다.

현장에 나가서 보니 위치도 괜찮았다. 인근 부동산중개업소에서 알아본 결과 시세도 최저 입찰가보다 5000만원 정도 높게 형성돼있었다. A씨는 행여 값싸고 좋은 물건을 놓칠까 봐 서둘러 입찰 준비를 했다.

입찰 전날 A씨는 문득 이런 물건이 왜 진작 낙찰되지 않았을까 의심이 들었다. 전문가에게 찾아가 해당 물건에 대해 문의했더니 입찰하려는 토지가 지분 경매 사건이라는 것을 알았다. 전문가는 “이런 물건은 낙찰을 받더라도 소유권 행사에 제약이 따르기 때문에 그동안 계속 유찰됐던 것”이라고 설명했다.

위 사례처럼 경매 물건을 검색하다 보면 잦은 유찰로 인해 시세의 절반 이하로 가격이 떨어진 물건을 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 물건은 낙찰대금 외에 추가 금액이 발생하거나 권리상 문제가 있는 경우가 많다. 따라서 유찰 횟수가 많아 가격이 싼 물건은 입찰에 앞서 하자가 있는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

대표적인 사례가 선순위 세입자의 보증금을 떠안아야 하는 경우다. 근저당권 등 말소기준권리 설정일보다 먼저 전입 신고한 세입자의 보증금을 낙찰자가 부담해야 한다는 것이다. 낙찰자가 선순위 세입자의 보증금을 인수해야 하는 3가지 유형을 살펴보자.

먼저 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구 신청을 했지만 낙찰대금에서 보증금의 일부만 배당 받는 경우다. 돌려받지 못한 세입자의 보증금은 낙찰자가 줘야 한다. 전세 보증금 1억2000만원의 선순위 세입자가 낙찰대금에서 1억원만 배당 받았다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 2000만원을 추가로 부담해야 한다.

또 전입신고·확정일자를 모두 갖췄지만 배당요구 신청을 하지 않은 선순위 세입자의 보증금은 전액 낙찰자의 부담이다. 위와 같이 보증금 1억2000만원의 선순위 세입자가 있는 경우 낙찰자는 낙찰대금과 상관없이 보증금 전액을 추가로 부담해야 한다.

마지막으로 확정일자를 받지 않은 선순위 세입자의 경우다. 확정일자를 받지 않으면 저당권 등 다른 권리보다 배당 순위가 밀리게 된다. 이 때에도 낙찰대금에서 배당 받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 한다. 보증금 전액이 될 수도 있고 일부가 될 수도 있다.

이처럼 선순위 세입자가 있는 물건에 입찰할 때엔 세입자의 전입신고 날짜와 확정일자를 확인해야 한다. 또 법원에 배당요구 신청 여부를 알아봐야 한다.

낙찰자가 인수하는 보증금·권리 여부 확인

낙찰 후에 말소되지 않는 권리가 있는 경우에도 유찰되는 사례가 많다. 이 때에는 등기부등본을 확인해 어떤 권리가 설정돼 있는지 확인하는 것이 중요하다.

이 경우엔 소유권 자체를 잃을 수도 있기 때문에 특히 주의해야 한다. 이처럼 낙찰자가 인수하는 권리로는 선순위 가등기·가처분·환매등기·예고등기 등이 있다.

이 밖에 선순위 지상권이 설정돼있거나 법정지상권·분묘기지권이 성립될 경우엔 해당 물건 사용에 제한을 받을 수 있다. 낙찰자에게 넘어온 소유권에는 이상이 없지만 해당 물건을 사용하고 수익을 내는 데는 문제가 따른다는 뜻이다.

A씨의 사례처럼 지분 경매일 경우에도 주의해야 한다. 지분 경매는 본인 외 여러 사람과 해당 물건을 공유해야 하기 때문에 사용·수익에 제한이 따른다.

이 경우 나머지 공유자의 지분을 모두 사들여 단독 소유권을 갖는다면 문제를 해결할 수 있다. 하지만 합의가 안될 경우에는 공유물 분할 청구 소송을 통해 해당 물건을 지분에 따라 물건을 나눠가져야 한다.

경매는 시세보다 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 것이 큰 장점이다. 하지만 낮은 가격에 혹해 무리하게 입찰하는 것은 주의해야 한다. 위에서 알아본 것과 같이 하자가 있는 물건은 낙찰 후 위험요소를 제거할 수 있는지 확인해야 한다.

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