[재산리모델링] 50대 초반 임대사업자 노후자금 만들려는데 …

중앙일보

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Q 서울 강동구에 사는 50대 초반의 김모씨. 남편과 사별하고 자녀 둘을 키우고 있다. 경기도 분당에 있는 3채의 오피스텔에서 나오는 임대수입 240만원으로 생활을 한다. 모아 놓은 자산으론 거주 아파트 등 부동산과 3억원 상당의 금융상품이 있다. 거주 아파트를 팔고 남는 돈으로 오피스텔 1~2채를 더 사 모자라는 생활비를 보충하려는데, 괜찮은 건지 궁금해 한다. 손실이 많이 난 금융자산의 처분 여부에 대해서도 물어왔다.

A 양도세와 취득세 한시 면제를 골자로 한 부동산 대책이 나오면서 9월 이후부터 주택시장이 움직이고 있다. 전세가도 큰 폭의 오름세다. 분양가 상한제 탄력 적용 등 규제 완화 법안이 국회에 상정돼 있어 적어도 연말까지는 부동산 경기가 호조를 보일 것이란 전망이다. 전문가들은 주택을 팔려는 입장에선 시장 상황을 봐 가며 매도 타이밍을 엿보는 게 좋다고 말한다. 손실이 난 금융자산은 최근의 주식시장 회복세를 감안할 때 좀 더 참았다가 정리 기회를 잡는 게 바람직하다. 노후의 자산 운용은 수익성보다는 안정성에 방점을 찍어야 한다는 사실을 잊지 말자.

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　◆거주 주택의 처분 시기는 2015년=집값 회복세가 내년에도 이어질지 알 수 없지만 전세가 상승세는 지속될 것이란 전망이 우세하다. 집을 잘못 팔았다간 비싼 전셋집을 구해야 할지도 모른다. 김씨는 자녀 교육에서 자유로워지는 2015년경 보유 아파트를 처분하는 것이 유리하다. 서울 외곽 지역에 작은 평수의 아파트를 구한 다음 1억3000만원 정도의 오피스텔을 추가로 장만하게 되면 임대수입이 300만원으로 늘어난다. 거주 아파트를 판 다음 위례신도시에 교통 여건이 좋은 미분양 아파트를 중도금 무이자 대출을 받아 미리 사두는 것도 방법이다. 향후 2~3년간 아파트 입주 물량이 감소할 것으로 예상되므로 미분양 아파트 구입은 짭짤한 재테크 수단이 될 수 있다.

　◆ELS, 처분보단 보유를 =김씨는 자문형 랩 어카운트와 원금비보장형 ELS(지수연계증권)의 처분 여부를 놓고 고민 중이다. 1억원어치씩 가지고 있는데, 각각 20%·10%의 손실이 나 있기 때문이다. 최근 한두 달 새 줄기차게 오른 주가 덕분에 손실 만회가 이뤄지긴 했지만 그동안 맘고생이 워낙 커 여전히 불안해 한다. 증권사의 자문형 랩 어카운트는 10개 정도의 소수 종목에 투자하면서 치고 빠지는 전략을 구사한다. 주가 하락기엔 분산 효과가 약하다 보니 손실 폭이 일반 펀드에 비해 커지지만 회복기엔 수익이 빠른 속도로 불어난다. 지금은 선진국 경기가 되살아나면서 글로벌 증시의 상승 가능성이 점쳐지고 있다. 랩 어카운트를 섣불리 팔았다간 나중에 후회할 수 있다. 그냥 보유하길 권한다. ELS도 처분하지 말고 만기 때까지 가져가기 바란다. 만약 만기 전 중도 환매하게 되면 평가 손실이 실현됨은 물론 환매수수료란 덤터기를 쓸 수 있다. 보통 환매수수료는 5~7%에 달해 어지간한 수익을 내지 않고는 손실이 불가피해진다.

　5000만원가량의 은행 적금이 곧 만기가 돌아온다. 이 중 4000만원을 원금 보장형 ELS에 투자하되, 두 개의 상품에 절반씩 나누면 좋겠다. 현재 원금보장형 ELS의 수익률은 연 6% 정도지만 앞으로 이보다 더 나은 상품 출시가 예상돼서다. 나머지 1000만원은 은행 예금에 예치해 비상 자금으로 쓰도록 하자. 미국의 출구전략이 시작될 경우 금리의 점진적 상승이 예상되므로 예금 만기를 짧게 끊어 가도록 하자.

　◆자녀의 실비보험을 들어줘라=김씨는 암 보장 보험과 실손보험에 가입했지만 큰 질병이나 사고로 인해 의료비 지출이 발생할 경우 현금 자산이 깨지는 등 경제적 어려움을 겪게 된다. 현금 흐름이 한정적이어서 추가적인 보험료 부담은 어려울 듯하다. 다만 자녀들의 실비보험은 준비해두자. 특약이 붙지 않은 실손보장 전용 상품을 이용하면 자녀 한 명당 월 보험료는 1만원이면 된다.