은퇴 6년 앞둔 40대 부부 아파트 5채 어떻게 할까

중앙일보

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Q 대전에 사는 박모(46)씨. 회사원인 남편과 대학생, 중학생인 딸 둘을 키우는 가정주부다. 남편은 6년 후 은퇴할 예정이다. 모아 놓은 자산은 10억원가량 된다. 여윳돈이 생기면 아파트를 사거나 분양을 받는 식으로 부동산 투자를 해오며 자산을 불렸다. 보유 아파트는 5채에 달해 임대사업자로 등록했다. 하지만 부동산 경기 침체로 임대수입이 자꾸 줄어 걱정이다. 이들 아파트를 어떻게 하면 좋은지, 남편 정년 때까지 노후자금을 마련하는 방법은 무엇인지 물어 왔다.

A 박씨네의 전체 자산 대비 부동산 비중은 77%다. 우리나라 가계의 부동산 보유 비중이 평균 70% 정도임을 감안하면 특별히 과하다고 볼 수 없다. 하지만 노후자산 관리에서 가장 중요한 것은 유동성과 안정성이다.

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노후 생활로 넘어갈 때엔 부동산 보유를 최대한 줄이고 금융자산을 늘려야 하는 이유다. 물론 박씨네의 부동산은 주로 현금 흐름이 생기는 소형 아파트여서 노후 자산으로 괜찮지 않으냐고 생각할 수 있다. 하지만 한때 임대용으로 인기를 끌었던 소형 아파트는 부동산 경기 침체의 여파로 수익성이 예전만 못하다. ‘4·1 부동산 대책’이 발표됐지만 무주택자의 집 구입을 제도적으로 지원하는 데 초점이 맞춰져 있다. 전·월세 수요가 한풀 꺾일 것이란 분석이다. 임대사업이 별 실익이 없게 된다. 적어도 박씨네한테는 그렇다.

　◆임대수익률 연 3~4% 수준=현재 임대하고 있는 소형 아파트 3채는 모두 20년이 넘어 노후화가 진행되고 있다. 그런데도 아직 재건축에 관한 소식이 없다. 대덕구에 있는 아파트는 세입자조차 구하지 못해 비어 있다. 더구나 임대료도 떨어지고 있는 추세다. 매매값 대비 임대수익률을 보면 49㎡형 대덕구 아파트는 연 3%, 서구의 두 채(각 76㎡)는 각각 4.1~4.5% 수준이다. 시중 금리와 비교해봐도 큰 매력이 없다. ‘4· 1 대책’으로 부동산 거래의 숨통이 풀리는 대로 순차적으로 정리할 것을 권한다.

　소형 아파트를 정리한 뒤 그래도 부동산에 미련이 남는다면 수익형 부동산인 오피스텔이 좀 나은 대안이 될 수 있겠다. 대전에서 오피스텔의 수익률은 소형 아파트보단 높은 연 6% 선이다. 하지만 매매가 비교적 손쉬운 소형 아파트와는 달리 수익형 부동산은 환금성이 떨어진다.

　◆퇴직 전까지 노후자산 만들기=남편이 은퇴한 후 연금자산으로 어느 정도의 현금 흐름을 만들 수 있는지 따져보자. 일단 국민연금에서 75만원의 연금 수령이 예상된다. 또 남편은 퇴직 시 개인퇴직계좌를 통해 약 1억원의 퇴직금을 받게 된다. 이를 연금으로 전환할 경우 평생토록 월 40만원이 들어온다. 또 지금까지 6300만원을 적립한 개인 연금상품에 55세까지 매달 43만원을 넣는다면 약 1억2000만원이 만들어진다. 이를 연금으로 환산하면 50여만원 정도. 결국 연금자산으로 165만원의 현금 흐름 창출이 가능해진다. 이 돈으로 월 300만원가량 예상되는 노후생활비를 충당하기 어렵다. 하지만 박씨네는 든든한 지원군이 있다. 4채의 아파트를 정리한 돈과 현재 2억원가량 되는 저축성 보험·펀드 등의 금융자산이 그것. 노후생활비가 모자라면 이들 자산을 월지급식 펀드나 ELS(지수연계증권)에 활용하면 넉넉한 생활을 즐길 수 있다.

　두 딸의 교육·결혼자금 마련과 관련, 월 잉여금 100만원을 글로벌 채권펀드와 적립식 펀드에 불입하도록 하자. 남편의 퇴직 시점인 6년 후 9000만원을 모을 수 있다.

서명수 기자