원룸임대사업에 성공하려면 ▶강화되는 건축기준 적용 여부▶임대수요 분석▶수익성 계산 등을 꼼꼼히 해야 한다.
서울의 경우 ▶종로구 평창.구기.성북동▶강남구 청담동▶서초구 방배.우면동▶서대문구 연희동 등 전형적인 주거지는 1종으로 분류될 가능성이 크다.
이런 곳은 임대주택을 지어 수익을 내기가 어렵다.따라서 이들 지역에서 임대주택사업을 하려면 올해 안에 서둘러야 한다.
2종에 속할 주거지역은 지역.대지형태.도로여건 등에 따라 적게는 10%에서, 많게는 50%까지 수익성이 차이 날 것 같다.
원룸주택 건축 대상지 가운데 절반 이상이 2종에 포함될 전망이다. 이런 곳에 땅을 갖고 있다면 전문컨설팅업체에 사업성 분석을 맡기는 게 낫다.
3종으로 분류될 지역은 건축기준이 강화돼도 사업성이 크게 떨어지지 않는다.용적률을 최대 2백50%까지 받을 수 있기 때문이다.
결국 낡은 집이나 나대지를 갖고 있다면 건축기준이 강화되기 전에 사업성을 검토하고 건축허가를 받아두는 게 유리하다.
허가를 받고 2년 안에만 착공하면 된다.매각을 고려하더라도 건축허가를 받은 뒤에 팔아야 값을 더 받을 수 있다.
원룸주택사업에서 입지 선택은 중요하다. 서울 강남처럼 사무실이 모여 있거나 신촌처럼 대학이 밀집한 곳이 최적지다.
지하철역에서 가깝고 주거지로서 쾌적한 환경을 갖춘 곳이면 금상첨화다. 구체적으로는 젊은 층의 임대수요와 향후 재건축 이주수요까지 끌어들일 수 있는 서울 강남.서초.송파구와 서울대.연세대.고려대.홍익대 등의 대학촌이 좋다.
원룸주택의 평형과 임대료는 지역.시설 별로 차이가 크다.따라서 미리 해당 지역의 임대주택 공급 물량, 임대료 등을 조사해야 한다. 서울.경기의 원룸주택의 평균 임대면적은 10평형, 전셋값은 4천만원으로 나타났다. 주된 임대 평형은 대학가의 경우 5~8평형, 사무실 밀집지역은 7~12평형, 신혼부부용은 11~15평형이다.
임대료는 강남의 동쪽인 강남.서초.송파.강동구는 평당 4백만원,강남의 서쪽인 관악.영등포.강서.구로구는 평당 3백10만원이며 강북권은 평당 3백36만원, 수도권은 평당 2백69만원에 형성돼 있다.
성종수 기자
*** 전문가 투자포인트
임대주택을 지으려면 땅을 싸게 사는 게 중요하다. 원룸주택을 지을 만한 땅의 매매값이 많이 올랐지만 경매와 공매를 활용하거나 급매물을 찾으면 매입 비용을 줄일 수 있다.
원룸임대사업은 거액이 들어가므로 자금계획을 철저히 세워야 한다.자금 부족으로 사업 진행이 늦어지면 수익이 떨어진다. 일시적으로 자금이 부족한 경우는 7~8%짜리 부동산 담보대출을 받으면 된다.
세입자들이 주의깊게 보는 것은 주차장이다. 가구당 1대 이상의 주차공간을 확보하는 것은 물론이고 주차방식도 편해야 한다. 주차시설이 좋은 원룸주택의 임대료가 비싼 것도 이런 까닭이다.
(수목건축 서용식 사장)
