[재산 리모델링] 해외채권 투자하고, 오피스텔 상가는 피해야

중앙일보

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Q 서울 성동구에 사는 김(55)씨는 자영업자다. 네 살 아래인 부인과 사이에 자녀 둘이 있다. 한 달 수입은 400만원 정도. 자산은 모두 부동산으로 아파트 두 채에 토지를 포함해 16억원가량 된다. 그러나 부동산을 은행 빚을 끌어다 사는 바람에 대출금 상환에 허덕이고 있다. 이 때문에 매달 70만원가량 생활비가 모자란다. 적자 생활을 면하려고 토지를 내놔 상담이 진행 중이다. 토지를 팔아 부채를 갚고 나머지 돈으로 금융상품이나 수익형 부동산에 투자를 하려 한다며 상담을 구했다.

A 전 세계 금융시장에 저금리 기조가 완연하다. 양적완화에 시동을 건 미국이나 재정위기로 휘청거리는 유로존을 고려할 때 당분간 금리인하 추세가 이어질 것이란 게 중론이다. 저금리는 채권 투자엔 둘도 없는 호재다. 이자 수입뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있어서다.

선진국의 유동자금이 금리가 아직 높은 수준인 중국·러시아·말레이시아 등 해외 신흥 채권시장 쪽으로 움직이고 있다는 소식이다. 해외 이머징마켓은 금리 추가 인하 가능성으로 유망 투자 대상으로 급부상 중이다. 김씨에게 해외채권 투자를 권한다. 투자 재원은 토지를 팔아 생긴 여윳돈이다.

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　◆즉시연금은 5년 거치식으로=김씨가 토지를 팔 경우 10억원이 생긴다. 이때 내년 1월 1일 이후 양도분부터 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제가 적용되므로 올해 계약금과 중도금만 받고 잔금 지불일은 내년 초로 잡도록 하자. 장기보유특별공제를 받으면 양도세를 1억원가량 절감할 수 있다. 올해 안에 받게 될 계약금과 중도금 중 2억원은 비과세 즉시연금에 가입하길 권한다. 내년 세재개편안이 시행되면 즉시연금 지급액이 비과세에서 일반과세로 전환되기 때문에 가급적 가입을 서두르는 게 좋다. 당장은 소득이 있어 연금을 지급받을 필요가 없으므로 퇴직이 예상되는 60세까지 5년을 거치하는 게 좋겠다. 거치형은 즉시형보다 연금수령액이 많다. 이와 함께 1억3000만원으로 2~3개의 해외 채권형 펀드에 분산 투자하도록 하자. 선진국과 신흥국, 하이일드채권과 국·공채에 적절히 나눠 투자하는 게 좋겠다.

토지매각대금으로 즉시연금과 해외채권펀드에 들어놓고 부채를 갚으면 1억1000만원가량 남는다. 아들 결혼 자금용으로 1억원을 정기예금에 예치하고 나머지 1000만원은 예비비로 MMF에 예치하는 게 좋을 것 같다.

　김씨가 매수를 고려하는 오피스텔 상가 건물은 오피스텔 구간인 3~15층은 높은 경쟁률 속에 모두 팔렸지만 1, 2층 상가는 절반 이상이 공실인 상태다. 요즘 오피스텔 등 수익형 부동산이 대세라지만 오피스텔 상가는 분양도 잘 안 되고 분양이 끝난 물건조차 임차인을 찾지 못해 비어 있는 경우가 많다. 부동산업계는 전체적으로 50% 이상이 미분양 상태인 것으로 파악하고 있다. 오피스텔 상가가 당초 기대와 달리 인기가 없는 것은 높은 분양가와 경기침체 때문인 것으로 분석된다.

만약 투자했다가 세가 나가지 않을 경우 매월 관리비까지 물어야 하는 이중고를 치를 수 있다. 김씨가 오피스텔 상가 매입 계획을 접었으면 한다. 나이를 고려해 안정적이고 예측 가능한 현금성 자산을 굴리는 게 바람직해 보인다

　◆반전세 아파트, 내년 8월 이전 처분=보유 중인 아파트도 요모조모 잘 따져 처분해야 억울한 세금을 물지 않는다. 먼저 산 아파트를 2014년까지 팔면 양도세 비과세 요건에 해당된다. 지난 5월 부동산활성화대책에 따라 2주택자의 비과세 요건이 보유 2년에서 3년으로 완화됐다. 적절한 매매 타이밍을 고를 수 있는 시간적 여유가 생긴 것이다.

다만 내년 8월이면 월세 계약이 만료된다는 사실을 염두에 두어야 한다. 따라서 8월 이전까지 처분하는 게 유리하지만 그게 안 되면 내후년 3월까지는 팔아야 하므로 매각 시 세입자가 걸림돌이 될 수 있다.

서명수 기자