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1억원 싼 로열층 분양권 매물 풍성

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[권영은기자] 좀 더 싼 새집을 구하려는 수요자라면 수도권 서북부권을 노려보는 것이 좋을 것 같다.

미분양 주택은 발코니 무료 확장이나 중도금 무이자 등의 할인 혜택이 주어지고, 기존 분양권에는 마이너스 웃돈이 형성되면서 분양가보다 최고 1억원 가량 싸게 아파트를 구입할 수 있어서다.

특히 로열층 중소형 분양권에도 분양가 이하 매물이 적지 않다.

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시장상황: 어느 곳에 얼마나 있나

(1) 김포시
- 김포시의 경우 지난해 서울 강남과 여의도로 이동할 수 있는 올림픽대로와 바로 연결되는 김포한강로 개통으로 미분양 주택이 꾸준히 감소했으나 최근 공무원연금공단에서 분양한 아파트의 대량 미분양 발생으로 인해 미분양 물량이 증가함. 경기도 미분양 자료(신고분)에 따르면 7월 김포 미분양 아파트는 총 4359가구로 전달(6월)보다 635가구 늘어남.
- 김포한강신도시에는 중소형부터 중대형까지 미분양 물량이 남아 있음. 중소형과 중대형 아파트 미분양 비율이 50대 50으로 비슷한 수준. 전용 85㎡ 이하는 2000여가구 가량 남아있음. 좀 더 싼 전셋집을 찾는 서울지역 세입자들이 속속 이동하면서 전셋값이 오르면서 중소형은 조금씩 소진되고 있음. 중대형은 여전히 주인을 찾기가 어려움.
-미분양 아파트는 장기동, 운양동 일대를 중심으로 많음. 장기동 성우오스타 아파트 80여가구, 장기동 e편한세상 290여가구, 운양동 한라 비발디 180여가구, 양촌면 리슈빌 240여가구 등임.
-중흥S클래스 등 임대 아파트는 민영아파트에 비해 상대적으로 분양가가 싸고 중소형이어서 노려볼 만. Ab-13블록 중흥S클래스에는 미분양 30여가구 남아있음.

(2) 고양시
- 고양시도 덕이지구와 식사지구 삼송지구 등 택지개발지구에 미분양 물량이 몰려있음. 단지 규모가 수백~수천가구에 달해 미분양 소진에 어려움을 겪고 있음.
특히 덕이지구와 식사지구 아파트들은 건설사들이 분양가상한제 적용을 피하기 위해 2008년 물량을 쏟아내면서 고분양가 논란 겪음. 현재 주변 시세가 아파트값보다 훨씬 싸게 형성돼 있고 남아있는 물량도 대부분 중대형이어서 소진 속도 더딤.
- 덕이지구 하이파크시티는 고분양가였지만 초기 분양에서 투자수요가 대거 몰린 데다 계약금 정액제, 프리미엄 보장제 등 각종 보장제를 앞세워 미분양을 많이 소진해 200여가구에 그침. 덕이지구 일산 아이파크는 전체 가구수의 20% 가량이 여전히 미분양으로 남아있는 상태.
- 식사지구 위시티 블루밍은 30% 가량이 미분양 물량임. 여기에 기계약자들이 분양권을 대거 내놓으면서 분양가보다 1억원 이상 가격을 낮춘 물량도 많음.
- 삼송지구에서는 2009~2010년 공급이 한꺼번에 몰리면서 미분양이 남은 상태. 대부분 준공 후 미분양으로 전용 85㎡ 이상 중대형이 주를 이룸.

(3) 파주시
- 총 65개 중소기업이 입주할 예정인 적성면 중소기업 전용 산업단지 개발사업과 파주 운정3지구의 대규모 개발사업이 다시 재개되는 등 개발호재가 풍부한 파주시이지만 미분양 소진 속도는 더딘 편.
- 올초 2600여가구였던 미분양 주택이 지난 7월 현재 2300여가구로 300가구 가량 줄어드는데 그침. 2007~2009년에 걸쳐 공급이 한꺼번에 몰리면서 미입주 미분양이 겹치면서 아파트값도 꾸준히 하락세.
- 파주시는 전체 미분양 아파트(2349가구) 가운데 중소형 아파트 미분양이 52%(1222)로 조금 많아. 올들어 중소형 아파트를 집중 공급했기 때문에 나타난 비율일뿐 중대형 아파트의 비인기 현상은 파주시도 마찬가지라는 것이 전문가들의 의견.
-교하신도시를 중심으로는 준공 후 미분양이 많아. 파주시 미분양 물량 가운데 절반 이상인 1500여가구가 교하신도시를 중심으로 모여있음. 지난해 11월 분양을 마친 롯데캐슬 아파트(800여가구)와 한라비발디(40여가구) 등임.

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수도권 서부권 주택시장 동향

(1) 김포시
- 분양권과 미분양 아파트의 가격차이 거의 없음. 미분양 아파트에는 중도금 무이자나 발코니 무료확장 등의 혜택이 주어져 초기 분양가에 비해 3000만~4000만원 가량 싸게 살 수 있고, 아파트 분양권에도 3000만~4000만원 가량의 마이너스 프리미엄 붙어 있어 비슷한 수준.
- 한양수자인 아파트의 경우 전용 84㎡형 로열층(10층 이상) 아파트 분양권이 3억원에 급매로 나와. 미분양 아파트는 1~3층이 대부분. 고층이어도 향이 안 좋다는 게 인근 부동산 관계자들의 설명.

(2) 고양시
- 40평형 이상 중대형이 주를 이루고 있어 소진은 쉽지 않은 상황. 덕이지구 하이파크시티 신동아파밀리에 아파트의 경우 당초 분양가(3.3㎡당 1400만~1500만원)보다 200만~300만원 가량 낮은 가격에 분양 중. 현재 주변 시세는 3.3㎡당 1100만원 후반~1200만원대로 분양가와 비슷한 수준. 계약금을 5~10% 정도로 낮춰 초기 자금 부담이 줄고, 빌트인 가전 가구 등을 무상으로 지원하지만 역시 저층 위주임.
- 식사지구 위시티자이는 계약금 20%를 내고 2년간 살아본 뒤 구매를 결정하는 애프터리빙 계약제 도입. 계약금도 최초 1회는 5%만 내면 되고, 15%는 수요자들의 이사기간을 고려해 3개월 안에만 지급하면 돼. 아파트 구매를 하지 않을 경우, 3년까지는 거주할 수 있음. 이 경우 계약금은 반환되지만 중도금 50%에 대한 이자는 납부 해야. 중도금 50%에 대해서는 3년간 이자 대납. 잔금 30%는 3년간 잔금유예, 입주 후 3년 이내에 내면 됨. 기본 에어컨을 포함한 풀옵션 무상 제공. 다만 애프터리빙 계약이 적용되는 주택형은 전용 162㎡형 이상 대형. 162㎡형 분양가 3.3㎡당 1470만원선. 계약금 20%는 1억7000만원 정도. 현재 주변 시세 3.3㎡당 1200만원 선.

(3) 파주시
- 미분양이 몰려 있는 곳은 운정신도시 쪽으로 현재 계약분 가운데서도 계약금 포기 물량이 나오고 있어 미분양 보다 분양권이나 기존 매물(준공 후 미분양의 경우)을 공략하는 것이 낫다는 게 지역 부동산 전문가들의 의견.
- 예컨데 운정신도시 한라비발디 아파트의 경우 미분양 아파트에 중도금 무이자 등의 혜택을 주지만 저층 위주. 분양권에는 현재 동이나 향, 층, 주택형에 따라 다르지만 7000만~1억원 가량의 마이너스 프리미엄이 붙어 있음. 로열층이라도 최초 분양가보다 7000만원 가량 싸게 살 수 있음. 발코니 확장 등도 돼 있는 상태여서 편리하다는 평가.

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시장 전망

- 수도권 서북부 지역의 아파트 시장 전망은 여전히 어두운 상태. 경기 침체가 계속되고 있고 아파트값이 오를 것이란 기대감이 사라진 상태여서 개발호재가 있는 지역조차 고전. 쌓여있는 미분양이 소진되지 않는 상황에서 조금씩 신규물량이 나오고 있어 신중한 접근 필요.
- 때문에 실수요 측면에서 중장기적인 투자 요함. 김포시는 경전철 등 교통환경이 좋아지고 있어 서울 접근성 개선에 따라 향후에는 좋아질 것이란 평가.
파주시는 산업단지가 많아 배후수요가 풍부하다는 점에서 높은 점수를 받고 있지만 적체된 미분양 소진 속도가 느리다는 점을 감안해야 함. 고양시는 분양가상한제를 피해 분양했던 물량들이 미분양으로 대거 남은 상태인 데다 중대형 위주여서 미분양 소진은 쉽지 않을 것으로 전문가들은 진단.