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서울 부동산 "아 옛날이여"구나

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[한진기자]

"서울 부동산 아 옛날이여"

세상 많이 달라졌다.

예전에 주택경기를 리더한 곳이 서울이다. 서울 중에서 강남권이 우리나라 부동산 경기를 좌지우지 할 정도였다.

그러나 이것은 옛날 얘기다. 이제는 지방의 주요도시가 오히려 더 강하다.

지난해 부산발 훈풍이 거셌다. 이 바람은 냉기 가득했던 대구를 녹였고 광주에도 영향을 미쳐 따뜻한 세상을 만들었다.

집값도 많이 올랐다.

부산 해운대 특급지역은 평당 5000만원에도 집을 못구한다고 한다.

창원은 집이 없어 못팔 정도다. 위치좋은 곳은 평당 2000만원 이상 호가한다지 않는가. 웬만한 서울 집값이과 비슷하다.

이제 고급주택은 중앙, 지방 차이가 별로 없다.

세종시의 열기는 어느 곳보다 뜨거웠다. 수많은 공무원 수요가 기다리고 있는 데다 이를 겨냥한 투기수요까지 가세했기 때문이다.

세상이 변했다. 지방 투자금이 이제는 굳이 상경하지 않아도 먹이감이 얼마든지 있다는 의미다.

물론 지방도시의 훈풍은 한때 잘나가던 시절과 비교하면 아무 것도 아니다. 하지만 도시에 가득했던 냉기를 어느 정도 걷어냈다는 것은 엄청난 일이다. 수요층 두꺼운 서울, 수도권 대도시도 꿈쩍 안하는데 지방 도시 주택시장이 웃음기를 띄었다는 것은 대단한 변화다.

지방과 수도권의 주택경기 온도차가 확연히 심했다는 것이다.

한국은행이 최근 발표한 금융안정보고서 자료를 보자.

2011년 한해 동안 전국 주택매매가격은 6.9%(2010년 중1.9%) 상승했다. 지역별로는 수도권이 강남지역 재건축아파트를 중심으로 계속 약세(0.5%)를 보인 반면 지방은 14.0% 상승해 2010년(5.9%)에 비해 상승폭이 컸다.

주택규모별 가격 움직임도 차이를 보였다. 2011년 1월~2012년 2월 중 소형 아파트(전용면적 62.8㎡ 미만) 값은 수도권(1.7%) 및 지방(25.8%) 모두 올랐다.

반면 같은 기간 중 대형 아파트(전용면적 95.9㎡ 이상) 가격은 수도권은 2.3% 하락했으나 지방은 9.6% 상승했다. 중·소형에 비해 상승폭이 크게 낮은 수준.

공급물량 감소, 공공기관 이전 등으로 지방 주택값 상승세

이처럼 2010년 이후 지방 주택가격이 가파르게 상승한 주된 이유로 한은은 공급물량 감소 및 이로 인한 전세가격 급등, 공공기관 이전 효과, 지방 개발호재 등을 꼽았다.

먼저 지방의 아파트 공급물량을 살펴보면 2006년 이후 감소세를 지속해 2011년에는 2006년(18만2000가구)의 절반 정도에 불과한 9만6000가구로 급감했다. 공급량이 줄어들면서 지방 주택시장에서는 공급보다 수요가 많은 수급여건이 지속된 셈.

여기에 전세가격 급등으로 전세수요가 매매수요로 전환되면서 주택 값을 끌어올린 것으로 풀이된다. 지방의 전세가격은 2010년과 2011년에 각각 7.9% 및 13.7% 상승해 수도권 전세가격 상승률을 웃도는 가파른 오름세를 나타냈다.

게다가 지방 주택 값은 2000년 이후 부동산가격 대세상승기에 수도권에 비해 상대적으로 오름폭이 크지 않았다. 때문에 최근 들어 가격 상승에 대한 기대심리가 커지는데 한 몫을 한 것으로 보인다.

수요 줄고 매수심리 위축된 수도권 주택가격은 약세

반면 장기간에 걸쳐 주택가격이 상승한 수도권에서는 집값 추가 상승에 기대감이 약화돼 주택구입수요가 줄어들면서 주택가격 약세의 주요 원인으로 작용했다는 분석이다.

또한 2000년대 들어서부터 주택값 상승에 힘입어 주택공급물량이 비교적 많았던 데다 주변보다 낮은 가격의 보금자리주택이 공급되면서 주택 가격 상승을 제약하는 요인으로 작용한 것으로 보인다.

실제로 주택구입의 주수요층인 35~54세 인구가 급격히 줄어들면서 30~40대 연령층의 주택매수심리도 금융위기 이후 위축되고 있다.

수도권 지역은 미분양 물량도 늘고 있다. 2007년 이후 급증한 미분양은 2012년 1월말 2만9000가구를 기록해 대형 평형이 수도권 전체 미분양 아파트의 약 70%를 차지하고 있다.

한편 지방 주택가격이 큰 폭으로 상승하면서 지방 차주의 가계부채가 비은행권을 중심으로 증가했다.

지방 주택가격이 상승하기 시작한 2010년 이후 지방 주택대출이 급증하면서 2011년 11월부터 지방대출 증가규모가 수도권을 추월했다.

한은은 "가계부채 문제가 수도권에서 지방으로, 은행권에서 비은행권으로 확산되는 모습"이라고 분석했다.

또한 수도권 가계부체 문제에 대해서는 “향후 수도권 주택가격은 경기둔화에 따른 소득제약, 인구 고령화로 인한 수요위축, 미분양 물량 누적 등 하방위험이 우세하다”면서 “예기치 못한 충격으로 주택가격이 단기간에 크게 하락할 경우 가격상승 기대 하에 소득에 비해 과다차입한 가계부채가 부실화되면 금융시스템 안전성 유지에 적지 않은 부담이 될 수 있다”고 전망했다.