중국인 관광객 몰려온다는데 … 비즈니스호텔 분양 받아 임대해볼까

중앙일보

입력

업데이트

“회사에서 받은 월급 외에 또 다른 월급이 매달 통장에 찍힌다면….”

직장인이라면 누구나 이런 꿈을 꿔봤을 것이다. 어디 직장인뿐일까. 은퇴를 앞둔 베이비부머나 수익이 일정치 않은 자영업자 등 많은 사람이 ‘희망’이 아닌 ‘현실’이 되길 바라는 일이다. 이게 그렇게 어렵지만은 않다. 약간의 투자금을 들고 발품을 팔고 머리를 굴리면 누구나 이룰 수 있다. 임대수익형 부동산에 투자해 매달 안정적인 임대 수익을 올리는 것이다. 하지만 남들 다 하는 상품에 투자해서는 수익을 내기가 쉽지 않다. 경쟁이 치열하기 때문이다. 오히려 은행에 넣어 두고 정기예금을 받는 것만도 못할 수 있다. 얼마가 됐든 수익이 나면 그나마 다행이다. 자칫 투자금을 날릴 수도 있다. 그런데 요즘 새로운 임대 상품을 개발해 재미를 보는 투자자가 늘고 있다. 대개 특정 수요층을 겨냥한 틈새형 임대 상품이다.

황정일·최현주 기자

레지던스·비즈니스 호텔
객실 분양가 3.3㎡ 900만원대
운영업체 경험·사례 따져봐야

외국인 관광객 1000만 명 시대를 맞아 이들이 묵는 숙박시설이 각광받고 있다.

관광객은 느는데 이들을 수용할 시설은 턱없이 부족한 형편이다. 서울시에 따르면 지난해 말 현재 서울시내 관광호텔 객실은 총 2만5160실로 외국인 관광객 숙박 수요 4만여 실에 비해 1만5000실 이상 부족하다.

비즈니스 목적 등을 위해 국내에 장기 체류하는 외국인도 쑥쑥 늘고 있다. 이 때문에 정부와 서울시는 숙박시설 확충을 적극 장려하고 있다. 서비스드 레지던스와 비즈니스 호텔이 관심을 끄는 이유다.

　두 상품 모두 아파트처럼 개인이 객실별로 분양받아 임대 수익을 낼 수 있다. 전문업체가 운영·관리를 맡고 투자자는 운영 수익을 배분받는 형식이므로 임차인을 구하기 위한 번거로움이 없다. 서비스드 레지던스는 한동안 불법 논란이 있었지만 최근 관련법상 ‘생활숙박업’으로 분류돼 합법화 길이 열렸다.

최근 서울 중구 회현동에서 호텔 명동이 일반인 투자자 모집에 나섰고, 경기도 수원시에서는 하이엔드 호텔이 분양 중이다.

　서울 마포구 공덕동에서는 레지던스인 코업시티하우스가 분양을 받고 있다. 관광객 증가로 숙박료가 오르는 추세다. 분양가는 서울·수도권의 경우 3.3㎡당 평균 900만~1000만원 선으로, 보통 1실당 1억5000만~2억원 정도다. 숙박료는 1박에 15만~20만원 정도로, 임대수익률이 7% 정도다. 이들 상품은 그러나 운영업체에 모두 맡겨 두는 상품이므로 업체의 경험이나 기존의 운영 사례 등을 잘 따져봐야 한다.

고시원·원룸텔
보증금 없지만 월세 선불 받아
최고 연 15% 고수익도 가능

흔히 원룸텔·미니룸 등으로 불리는 고시원은 각 실에 샤워실과 화장실을 갖추고 주방은 공동으로 사용하는 형태다. 각 실의 전용면적은 대개 7~16㎡ 정도다. 도심에 거주하는 직장인·학생 등이 주 수요층이다. 도시형 생활주택과 유사하지만 철저히 1인 가구만을 위한 초소형이라는 게 다르다. 보증금 없이 월세만 받는 경우가 많은데 월세는 대개 선불이다. 서울 도심이나 대학가에선 월세 시세가 40만원 이상 한다.

　베스트하우스의 고종옥 사장은 “경우에 따라 연 15% 이상의 고수익을 얻을 수 있는 아이템”이라며 “경험이 없어도 운영이 가능하고 수요가 탄탄해 투자 위험이 적은 편”이라고 말했다. 실제로 서울 마포구에 사는 장모(48)씨는 2년 전 수도권의 한 상가 건물을 5억5000만원에 사들여 고시원 35실을 만들었다.

현재 공실률이 10% 정도지만 월 1120만원(1실당 평균 월세 35만원)의 임대 수입을 올리고 있다. 운영비 등 각종 경비 300만원을 빼도 연 수익률이 15%대에 이른다.

　고시원에 투자하기 위한 방법에는 크게 세 가지가 있다. ▶기존 건물을 매입한 후 고시원으로 용도 변환해 리모델링을 하거나 ▶땅을 매입해 신축하거나 ▶상가 1~2개 층을 임차하거나 매입해 고시원으로 꾸미는 방법이다. 땅을 사 신축하거나 기존 건물을 매입하는 경우 땅값과 건물 값 외에 3.3㎡당 300만~400만원 정도의 리모델링·신축 비용이 든다. 목돈이 들다 보니 기존 상가 1~2개 층을 임차하거나 매입해 고시원으로 꾸미는 사례가 가장 많다. 투자비용은 2억~5억원 정도로 다양하다.

상가주택
주택가 입구 등 입지가 최우선
1종 일반주거지역 확인해야

상가주택은 1층에는 상가나 공장 등을, 2층 이상에는 주택을 들일 수 있는 단독주택이다. 주로 신도시 등 공공택지의 점포 겸용 단독주택지를 사 전문업체를 통해 신축하는 형태로, 투자금은 수도권의 경우 7억~13억원 정도가 든다. 다른 임대 수익형 상품에 비해 초기 투자금이 많은 편이지만 정부가 지난해 층수 제한을 3층 이하에서 4층 이하로 완화하고 가구 수 제한도 폐지하면서 은퇴를 앞둔 중·장년층에게 큰 인기를 끌고 있다.

　1개 층을 더 들이면 그만큼 임대 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 경기도 용인시 동백·기흥지구나 화성시 동탄신도시, 판교신도시 등 수도권 공공택지가 인기 투자처로 꼽힌다. 서울 등 도심 접근성이 좋고 주거환경이 쾌적한 때문이다. 상가주택은 입지를 최우선으로 고려해야 한다. 주택가 안쪽보다는 큰 도로를 끼고 있는 곳이 좋다. 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치해야 한다는 얘기다. 그래야 상가나 원룸 임대가 쉽다. 주변에 대학이나 사무실이 많을수록 좋고, 근린상가 등 경쟁 상업시설이 적어야 한다.

　투자 대상지가 일반주거지역 중 1종인지 2종인지를 확실히 살펴야 한다. 지난해 완화된 규제는 1종 일반주거지역만 해당되기 때문이다. 사업이 완료된 공공택지의 경우 인허가를 받기 까다롭다는 점도 고려해야 한다. 특히 단기 차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “상가주택은 아파트 등 다른 주택에 비해 환금성이 떨어지므로 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 말했다.

지식산업센터 상가
독점적 상권 만들 수 있어 권리금 상대적으로 높은 편

지식산업센터 내 상가는 아파트 단지 내 상가와 비교해 좀 더 안정적인 투자처로 꼽힌다. 센터 내 근로자들을 배후 수요층으로 두고 있기 때문이다. 지식산업센터에 들어갈 수 있는 업종이 비교적 소득 수준이 높은 정보기술(IT)·연구시설 등으로 제한돼 있는 것도 매력이다. 상가 정보업체인 상가뉴스레이다 선종필 사장은 “아파트 단지 내 상가는 낮에는 대부분 비어 있게 마련이지만 지식산업센터는 아침부터 저녁까지 근로자들이 머물고 독점적 상권을 형성하는 것도 특징”이라고 말했다.

　희소가치도 높은 편이다. 상가가 대개 센터 전체 연면적의 10% 정도에 그치기 때문이다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “지식산업센터 특성상 근로자들의 외부 상가 유출이 20% 정도에 머문다”며 “이 때문에 센터 내 상가 권리금도 대체로 주변의 근린상가에 비해 높게 형성돼 있다”고 설명했다.

　그래서 센터 내 상가를 분양받아 직접 장사를 하는 사람도 적지 않다. 임대사업을 하더라도 입점 업종이 장기 계약이 많은 은행이나 병·의원, 약국, 편의점 등이어서 안정성이 높은 편이다. 지식산업센터 내 상가는 그러나 대부분 지하에 들이기 때문에 유동인구 유입이 어렵다는 단점이 있다.

　만약 지식산업센터의 입주율이 저조할 경우 임대에 문제가 생길 수 있는 것이다. 따라서 전문가들은 센터 내 상가에 투자할 때는 상가보다는 지식산업센터 자체를 살펴보라고 조언한다. 권 이사는 “지식산업센터의 접근성, 주변 산업시설과 입점 업종 간의 연계성, 분양률 등이 센터 내 상가 투자의 성공 여부를 결정한다”고 말했다.