올 미국 주택시장 파란불 이유는?

올해 주택시장은 지난해에 이어 바이어나 투자자들이 부동산을 구입하기에 좋은 한 해가 될 것으로 예상된다.

로렌스 윤 NAR수석경제학자는 "지난해는 미국인들이 집을 사기에 가장 좋은 한 해였으며 2012년은 아마도 두번째로 좋은 해가 될 것"이라고 진단했다. 그는 "1970년이래로 가장 낮은 모기지 이자율 떨어진 주택가격 높아진 주택구입능력지수 등을 감안할 때 이보다 더 좋은 찬스는 없을 것"이라고 말했다. 2012년의 주택시장을 전망해본다.

1. 모기지 이자율

작년보다는 소폭 오를 것으로 예상된다. 연방준비제도이사회(FRB)가 정책적으로 초저금리 기조를 2013년 중반까지 유지하겠다고 밝혔지만 올해에는 지금보다 0.5%정도는 상승한 4.5%가 될 것으로 보인다. 모기지 금리의 인상여부는 유럽경제회복속도와 주택구입수요에 달려있다. 유럽이 올해 처럼 다시 위기에 빠진다면 투자펀드가 미국 채권에 몰린다. 이렇게 되면 채권금리가 떨어지고 모기지 금리인하로 연결된다. 그러나 유럽상황이 안정되고 주택구입에 대한 수요가 늘어나면 모기지 이자는 오름세로 반전하게 된다.

2. 융자조건

2009년 주택거래가 2010년보다 감소한 요인은 모기지 렌더들의 까다로운 승인조건 때문이었다. 은행들이 감정을 포함한 융자 가이드라인을 강화하면서 소득증명이 힘든 자영업자들은 높은 다운페이먼트를 감당하기 힘들어 구입을 포기한 사례가 아주 많았다. 리얼터닷컴 자료를 보면 지난해 에스크로를 오픈 했다가 감정가격 차이로 인해 매매가 취소된 케이스가 전체 에이전트 거래 건 수의 10%나 됐다.

모기지 은행의 까다로운 융자조건은 올해도 이어질 것으로 예측된다. 미국 및 세계경제에 리스크가 많아 유동성에 대한 불확실성이 제거되지 않은 상태이므로 은행은 돈줄을 쉽게 풀지 않을 것으로 전망된다. 그러나 월급쟁이나 소득증명이 되는 바이어들은 까다로운 융자상황 속에서도 낮은 이자율로 주택을 구입하게 될 것이다.

3. 중간가격

올해 중간주택가격은 지난해보다 약간 상승할 것이다. 부동산 통계업체인 마크로 마켓이 조사한 바에 따르면 2012년도 주택가격은 2011년보다 평균 0.25%가 오를 것으로 기대하고 있다. 가주의 경우 약 1%정도 높아질 것으로 보인다. 하지만 중간가격이 2012년이 되면서 바로 상승하기보다는 시간이 지나면서 서서히 올라갈 것으로 예상된다.

가격상승을 부추키는 요인은 현재 마켓에 나와있는 재고물량의 감소다.

가주부동산중개인협회(CAR)자료를 보면 지난 9월의 리스팅 재고물량은 약 5.1개월치다. 더 이상의 추가 매물공급이 없다면 5.1개월만에 모든 물량을 해소할 수 있다는 뜻이다. 이 수치는 2010년의 같은 기간보다 0.8개월치가 줄어든 것이다. 수요.공급의 원칙에 따라 공급이 줄면 가격이 오르는 것과 같은 이치다.

2011년 주택가격은 전년대비 2.8%가 하락했다. 전문가들은 각 지역 MLS에 올라있는 리스팅 수가 감소하면서 아주 작은 상승폭이지만 가격이 오름세로 전환하게 될 것으로 분석하고 있다. 또한 2015년까지 매년 1%이상의 소폭상승이 이뤄질 것으로 보인다.

4. 거래량

전국중개인협회(NAR)는 올해 주택거래량은 작년보다 약 4~5%가 늘어날 것으로 기대하고 있다.

2011년의 주택거래량은 지역별로 전년도 대비 감소한 상태다. 가주의 경우 도시별로 5~10%정도 줄어들었다. 그러나 2012년에는 작년에 이어 바이어들이 집을 살 수 있는 좋은 한 해가 되므로 거래량은 증가할 것으로 예상된다.

5. 리모델링

작년에 이어 올해도 성장세를 이어갈 가능성이 높다. 주택 리모델링 관련 정보분석업체인 빌드팩스 자료에 따르면 지난 9월기준 리모델링 시장은 전년도 같은 기간에 비해 34%가 증가했다.

주택을 페이오프 했거나 오래 전에 구입해서 재정적으로 어렵지 않은 홈오너들이 이사를 가기보다는 살고 있는 집을 수리하는 케이스가 늘었기 때문이다.

이러한 현상은 올해도 지속 될전망이다.

박원득 부동산 전문기자