[2·11 전·월세 대책] 주택 임대사업자 5채 → 3채 완화

정종환 국토해양부 장관이 11일 오전 정부 과천청사에서 ‘전·월세 시장 안정 보완대책안’을 발표하기 전 잠시 생각을 하고 있다. [연합뉴스]

정부가 11일 전·월세 보완대책을 내놨지만 시장의 불안은 여전했다. 당장 번지는 불을 끌 대책이 없기 때문이다. 서울 방학동 이종선 공인중개사는 “전세대란의 가장 큰 피해자는 소형 전세 물건을 찾는 수요자인데 이번 대책에 소형 주택 공급을 단기간에 늘리는 내용은 없다”고 말했다. 준공 후 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 경우 취득·등록세와 양도세를 감면해 주는 방안에 대해선 실효성 논란도 인다. 익명을 요구한 대형 건설사 마케팅팀장은 “수요자들이 집값이 올라갈 가능성이 작다고 판단해 생긴 미분양인데 집값이 올라야 내는 양도소득세 인하가 무슨 매력이 있겠느냐”고 했다.

다만 민간 임대주택사업을 활성화해 전세난을 해결하려는 의지에 대해선 긍정적으로 평가했다. 단국대 부동산학과 김호철 교수는 “민간 자금이 임대주택시장에 들어올 수 있는 기반이 마련됐기 때문에 중·장기적으로 임대주택의 총량이 늘어날 것”이라고 말했다.

　이번 대책에 대한 자세한 내용을 문답 형식으로 정리했다.

-서울에서 전용면적 149㎡(45평) 이하인 아파트 두 채를 각각 취득가액 6억원 이하로 구입해 세를 놓고 있다. 아파트 하나를 더 사서 세를 주면 나도 매입 임대사업자가 될 수 있나.

　“그렇다. 지금은 임대주택이 5채 이상이어야 했지만 앞으로는 3채 이상이면 된다. 물론 면적 조건(149㎡ 이하)과 취득가액 조건(6억원 이하)은 충족해야 한다. ”

-서울에서 매입 임대주택 대상이 되는 주택 2채와 경기도 과천에 주택 1채를 세놓고 있다.

　“이번 대책으로 혜택을 보겠다. 이제까지는 임대주택이 동일 시·군에 있어야 양도세 혜택을, 동일 시·도에 있어야 종부세 혜택을 볼 수 있었다. 하지만 이번에 수도권 안에만 있으면 모두 임대주택으로 계산된다.”

-서울 임대사업자의 보유기간 조건이 10년에서 5년으로 완화됐다. 기존 임대주택의 보유기간이 인정되나.

　“이번에는 세제 혜택의 골자만을 내놨다. 자세한 내용은 3월 중에 소득세법·종부세법·법인세법 시행령을 개정하는 과정에서 경과조치를 어떻게 정할 것인지가 결정돼야 발표할 수 있다. 보유기간 조건 완화는 10년 보유 조건 탓에 임대용 주택 구입을 미루는 이들을 대책의 타깃으로 삼았다.”

-매입 임대사업자는 어떤 세제 혜택을 받나.

　“양도세 중과를 피할 수 있다. 과표의 0.5~2%를 매년 내야 하는 종부세도 비과세된다. 주택을 팔 때 양도세 일반세율은 6~35%인데, 2주택자는 50%, 3주택자 이상은 60%의 세율이 적용된다. 다만 2012년 말까지는 양도세 중과를 한시적으로 하지 않고 일반세율을 적용해주고 있다. 최장 10년까지 주택을 장기보유하면 양도차익의 30%까지 빼주는 특별공제를 2주택자 이상은 받을 수 없는데, 임대사업자는 이런 혜택을 받을 수 있다.”

-지방 미분양주택에 대한 양도세·취득세 감면은 당초 계획대로 4월 말에 끝낸다고 발표했다.

　“지방 미분양은 빠르게 줄어들고 있다. 추가 혜택이 필요 없다고 당국은 판단했다.”

-민간이 건설한 준공 후 미분양 물량을 취득해 5년 이상 임대하면 취득세와 양도세가 감면된다는데.

　“조세특례제한법 개정 사안이라 국회에서 세제혜택 내용이 달라질 수 있다. 민간의 준공 후 미분양 물량을 취득해 매입 임대사업자가 되는 경우 이번 2·11 대책의 세제 혜택을 최대한으로 누리는 사례가 될 수 있다. 수도권만 놓고 보면 용인 지역에 3212가구가 집중돼 있다. 남양주(546가구), 고양(569가구), 서울 강동구(264가구)·동작구(104가구), 인천 부평(190가구)·서구(189가구) 등에도 분포돼 있다. 다만 준공 이후에도 팔리지 않고 비어 있다는 건 입지와 주변 여건 등 여러 면에서 부족함이 있다는 의미인 만큼 잘 따져볼 필요가 있다.”

서경호·함종선 기자