아파트 입주 물량 30% 이상 줄어 … 전셋값 불안 계속될 듯

중앙일보

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신묘년은 내 집을 마련하거나 부동산에 투자하려는 사람들에게 어떤 기회를 가져다줄까. 부동산 관련 각종 정책이나 금융 환경의 변화가 많아 투자 환경이 바뀌는가 하면 보금자리지구 주택 분양 등 알짜배기 분양이 잇따라 청약자들의 눈길을 끌고 있다.

재건축이나 재개발 사업도 잰걸음을 하고 있어 내 집 마련의 기회도 많아질 전망이다. 주택 시장에는 상승 변수가 많다. 올해 공급이 크게 줄어든다는 게 집값이 오르도록 만드는 가장 큰 요인이다.

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주택산업연구원 조사에 따르면 올해 전국의 새 아파트 입주물량이 19만여 가구(추정)로 최근 10년(2001~2010년) 평균보다 40%나 감소한다. 특히 서울 강남권의 경우 참여정부 때 쏟아진 재건축 규제 정책으로 재건축 사업이 지지부진해져 입주 물량이 2000가구 미만으로 급감한다.

　지난해부터 지속된 전세시장 불안도 집값 상승 요소로 작용할 전망이다. 국민은행 조사에 따르면 지난해 서울 지역 아파트 전셋값은 7.4% 상승했다. 이에 따라 서울 지역 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율이 44%로 뛰어 4년 만에 최고치를 기록했다. 전세 수요가 매매 수요로 돌아설 수 있는 요인이다.

　주택시장 분위기를 이끌어가는 서울 강남권 재건축 대상 단지들이 재건축 추진을 위해 잰걸음을 하고 있는 것도 집값 상승 변수로 꼽힌다. 서울 강남구 논현동 경복아파트 등이 재건축의 막바지 절차인 사업시행 인가를 받았다.

　그러나 올해 주택시장에 오를 요인만 있는 것은 아니다. 우선 총부채상환비율(DTI) 규제가 4월부터 재가동될 예정이다. 지난해 10월 이후 주택시장 분위기가 갑작스럽게 호전된 건 정부가 8·29대책을 통해 DTI 규제를 한시 완화한 영향이 크다. 돈줄을 다시 죄면 당연히 주택시장은 악영향을 받는다. 금융감독원이 주택담보대출자에 대해 거치기간 단축을 유도하는 것도 악재다. 현재 주택담보대출 273조원 가운데 원금 상환이 유예된 채 이자만 부담하는 대출이 229조4800억원으로 주택담보대출의 84%나 된다. 대출자 10명 중 8명은 원금 상환은 미루고 이자만 내고 있는 것이다. 이런 이자와 원금을 동시에 내게 되면 대출자의 금융비용 부담이 늘어나 주택 매수 여력이 약해지게 마련이다.

　연구기관에서는 이런 상승 변수와 하락 요소를 감안해 내년에 아파트값이 소폭 상승할 것으로 예상한다. 주택산업연구원은 서울·수도권 아파트값이 2.5% 오를 것으로 예상했고, 건설산업연구원도 2%가량 상승할 것으로 내다봤다.

　지난해부터 계속 오르는 아파트 전셋값은 올해 더 불안해질 것으로 전문가들은 예상한다. 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 데다 서울 도심 재개발 사업이 활기를 띠면서 이주 수요가 급증할 가능성이 크기 때문이다. 서울시가 지난해 3월 재개발사업의 계획용적률을 20% 올린 이후 사업을 서두르는 재개발 사업장이 늘고 있다. 현재 재개발 추진의 막바지 단계인 사업시행인가·관리처분 절차를 밟고 있는 서울·수도권 단지가 96곳에 이르고 이곳의 조합원 수는 5만여 명으로 추정된다. 건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “재개발 사업지의 주택 멸실이 급증해 인근 지역 전셋값이 들썩거릴 가능성이 크다”고 예상했다. 주택산업연구원은 올해 서울 전셋값이 5% 상승할 것으로 내다봤고 건설산업연구원도 4%가량 뛸 것으로 예상했다.

　아파트 분양 시장 역시 지각변동이 있을 전망이다. 보금자리주택과 위례신도시 청약 등으로 민간 아파트 청약 심리는 지난해처럼 위축될 가능성이 크다. 특히 서울 강남권 보금자리주택의 분양가가 예상보다 10%가량 낮은 3.3㎡당 900만원대에 책정되면서 민간 아파트의 가격 경쟁력이 더 떨어졌다. 게다가 주택 소비자 사이에 ‘집값이 크게 오르지 않을 것’이라는 심리가 퍼져 있어 비싸게 분양되는 민간 아파트는 설 자리를 잃을 수밖에 없다.

　서울 재개발 일반 분양도 큰 관심을 끌기 어렵게 됐다. 사업기간 지연 등에 따른 비용 증가가 일반 분양분 분양가에 전가되면서 일반 분양가가 예상보다 높게 책정될 가능성이 크기 때문이다.

함종선 기자