분양대금 청구소송 기본적으로 수분양자에게 불리

분양대금청구소송은 어떻게 진행될까. 분양계약서에서 정한 대금을 달라는 청구이기 때문에 분양대금 지급을 거절할 수 있는 사유에 대해 수분양자에게 입증책임이 있는 구조라는 점에서 재판은 수분양자에게 기본적으로 불리하다고 할 수 있다.

‘미분양세대에 대해서 할인분양을 했으니 기존 수분양자들에 대해서도 분양대금을 깎아달라’는 주장을 하기도 하지만 법적으로는 타당치않다. 다른 특별한 약정이 없는 한 계약자유의 원칙하에서 할인분양은 당연히 가능하다는 점에서 법적으로는 이와 같은 수분양자의 주장은 설득력이 떨어질 수밖에 없기 때문이다.

그 결과 원하는 분양대금 감액이나 계약의 정리라는 목적을 끌어내기 위해서 이런저런 공사하자나 그 밖의 분양과정의 문제점들이 모두 거론되면서 분양회사와 수분양자간 갈등이 더욱 심해지게 된다.

한편 이와 같은 수분양자들의 불만은 분양과정에서의 약속이 제대로 지켜지지 않은 것과 맞물려 더욱 고조된다.

분양회사는 분양률을 높이기 위해서 무리한 수익률 달성이나 전매를 보장한다거나 실제 시공과 다른 샘플하우스를 짓는 등 각종 부조리한 행태를 보여왔다.

부동산 시장이 활황일 때는 이런 부조리가 가격상승으로 무마될 수 있었지만 시장불황으로 가격이 하락할 때는 분양회사의 부조리에 대해 묵과하지 않게 되는 경향이 있어 최근 들어 분쟁은 더욱 격화되고 있다.

어쨌든 이런 분쟁을 통해 계약해제나 대금감액사유를 수분양자측에서 효과적으로 입증하지 못하면 분양계약에서 정한대로 대금을 지급하라는 판결이 선고된다. 판결선고 후에 강제집행이 이루어지게 되면 수분양자의 재산이 경매로 넘어가는 상황에까지 이르게 된다.

하지만 실제 분쟁에는 훨씬 많은 변수가 있다. 계약금 정도로 계약을 마무리하는 것에 비해 분양대금을 법적으로 청구하는 소송을 한다는 것은 분양회사로서도 매우 부담스러운 카드일 수밖에 없다.

수분양자와의 갈등격화로 사업진행이 원활치 않을 수 있는 것은 물론이고 재판이 진행되는 동안 기존 수분양자와의 계약이 정리되지 않은 채 그대로 유지된다는 전제가 있어야 하기 때문이다. 다른 곳에 다시 처분하는 것이 여의치 않게 되는 것이다.

기존 계약을 합법적으로 정리하지 않은 채 임의로 다른 곳에 처분하게 되면 오히려 분양회사가 계약위반의 책임을 물어야 하기 때문이다. 상당한 가격의 분양대상물이 장기간 자산가치가 묶여있게 된다면 분양회사로서는 큰 부담이 아닐 수 없는 것이다.

이러한 변수 때문에 재판이 진행되는 동안에 적절한 합의를 통해 재처분이 이루어지는 사례도 적지 않다.
또 다른 변수는 분양회사와 금융회사, 시공사간의 자금차입 문제이다.

과거 10여년간 대부분의 분양사업은 실제 자금을 동원하는 시공사와 금융회사가 사업의 주체인 분양당사자가 되는 구조가 아니라 시공사나 금융회사와는 다른 별도의 분양회사를 두는 구조로 진행되어왔다.

그 때문에 분양계약이라는 측면에서 보면 수분양자와의 법적인 상대방은 일종의 껍데기라고 할 수 있는 분양회사가 되고 별도의 시공사가 실제 건축을 하면서 금융회사가 분양회사에 자금을 대출하는 형식으로 사업이 진행되어왔다.

결국 분양회사는 사실상 허울에 불과한 경우가 많아 금융회사는 시공사 보증하에 분양회사에 대해 대출을 실행하는 경향이 있었다.

섣부른 분양계약이 평생의 족쇄 될 수도

한편 수분양자와의 분양계약체결 역시 분양촉진차원에서 중도금‧잔금의 상당부분이 대출로 이루어졌는데, 대출계약의 당사자는 금융회사와 수분양자이지만 이 과정에서도 시공사나 분양회사의 보증이 동반되는 경향이 있었다.

그 때문에 분양에 문제가 발생해서 분양대금납부나 대출금회수가 원만치 않은 경우에 금융회사로서는 대출금회수 차원에서 수분양자 대신 보증을 선 시공사나 분양회사를 압박하는 경우가 많았다.

이런 방법으로 시공사나 분양회사가 수분양자를 대신하여 금융회사에 대출금을 대신 갚게 되면 대신 갚은 돈에 대해서 시공사나 분양회사는 ‘구상금’이라는 명목으로 수분양자에게 청구하게 된다.

하지만 금융회사에 대한 대출보증을 감당하지 못해 시공사나 분양회사가 부도나는 경우도 있는데 이때는 분양대금청구에 변수로 작용할 수 있게 된다.

분양 건축물 완공 이후에 부도나면 분양대금 청구에는 큰 변수가 되지 않을 수 있지만 완공 이전에 부도에 이르게 되고 정해진 시한 내에 완공이 힘든 상황이 되면 분양회사로서도 분양계약을 위반한 셈이 되면서 분양대금청구는 사실상 힘들어지는 결과에 이를 수 있다.

‘여차하면 계약금을 포기하겠다’는 식으로 너무 쉽게 결정한 분양계약이 자칫하면 장기간 인생의 족쇄가 될 수 있다는 점에서 보다 신중한 결정이 요망된다.

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