원룸텔+다세대 섞어 지을만

A. 다세대주택과 주거·업무를 겸한 소형'원룸텔'등을 섞어 지을 만하다. 지하철 2,4호선이 만나는 사당역까지 걸어서 10분 거리로 임대수요가 풍부한 편이다.

다세대주택만 지으면 연면적 규제(6백㎡ 이하) 때문에 용적률이 1백50% 정도밖에 되지 않아 땅을 효과적으로 개발하기 어렵고, 사방이 막혀 있어 필지를 나눠 개발하기도 힘들다.

하지만 업무와 주거를 겸한 '원룸텔'을 들이면 용적률을 2백30%까지 끌어올릴 수 있어 다세대주택만 짓는 것보다 연면적을 1백평 이상 넓힐 수 있다. 원룸텔은 인근 봉천·신림동쪽 벤처기업 직장인이나 학생 수요층을 끌어들일 수 있다.

건폐율 59%, 용적률 2백30%를 적용하면 연면적이 3백평이다. 지상 3층까지는 점포 및 원룸텔, 4~6층에는 18~24평형 다세대주택 6가구를 넣을 수 있다. 1층에는 필로티와 근린상가를 들이고 2~3층은 임대면적 3~4평형 규모 원룸텔 44실과 6평형 2실을 넣는다.

건축비는 원룸텔이 평당 2백80만원,다세대주택은 평당 2백60만원씩 8억1천여만원이다. 또 주차장·엘리베이터 설치비, 보존등기비 등을 포함하면 총 투자비는 9억3천여만원이 될 것으로 보인다. 원룸텔에는 책상·책장·옷장 등 가구와 에어컨·미니 냉장고 등을 설치해 준다.

임대수익은 다세대주택은 보증금 5천5백만~7천2백만원에 월세 38만~49만원, 원룸텔은 보증금 50만원에 월세 25만~50만원씩을 받을 수 있다. 전기·수도료 등 원룸텔 관리비를 빼더라도 그대로 둘 때보다 연간 기준으로 다섯배 정도의 수익(세전)을 올릴 수 있다.

<표 참조>

◇유의점=1백20~1백50평 정도의 땅에 다세대주택을 지으면 연면적 규제 때문에 토지 이용도가 떨어진다.필지를 나눠 개발하면 좋지만 여의치 않으면 다세대주택과 함께 복합용도로 개발하는 게 유리하다. ㈜MMD 서용식 대표는 "원룸텔은 대학가나 업무밀집지역·역세권 등이 유리하므로 입지를 잘 살펴야 한다"며 "환금성은 좋지만 보증금이 적어 초기 투자비 회수가 더디다는 점을 고려해야 한다"고 말했다.

컨설팅=㈜MMD

정리=강황식 기자

Q. 서울 동작구 사당동 남부순환로 인근에 있는 단독주택(대지 1백30평)이다. 6m 도로에서 좁은 골목으로만 드나들 수 있어 제값 받고 팔기가 힘들다. 낡은 2층집에 세가구가 전세들어 있지만 수익성이 떨어져 고민이다.(김경두·서울 서초구 반포동)