이번에 사전 예약받는 위례신도시 보금자리주택의 전매제한 기간은 내년 6월 본청약 때 최종 확정된다. 사진은 서울 송파구와 경기도 성남시, 하남시에 걸쳐 조성되는 위례신도시 대상지.
이 때문에 “정부가 전매제한을 강화하기 위해 주변 시세를 일부러 높게 잡은 것 아니냐”는 불만이 적지 않다.
주변 시세(정확하게는 인근 지역 주택매매가격) 기준이 위례신도시 등 그린벨트 해제 지역의 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 분양에서 뜨거운 감자다. 주변 시세가 어떻게 되느냐에 따라 전매제한 기간이 3년 차이 나기 때문이다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 10년, 70% 이상이면 7년이다.
하지만 이번에 발표된 분양가와 주변 시세는 전매제한 기간을 정하는 기준이 아니다. 정부는 사전 예약을 위해 모집공고에 실제 분양가가 아닌 잠정적인 추정 분양가를 명시했다. 주변 시세도 정부에서 임의로 정했다. 분양가가 주변 시세와 어느 정도 차이나는지를 보여주기 위해 문정동 등의 대표적인 아파트 시세를 기준으로 했다.
전매제한 기간은 본청약 때 확정된다. 분양가와 주변 시세도 이때 결정된다. 정부는 중대형(전용 85㎡ 초과) 채권 금액을 정하기 위해 사용하는 기준과 비슷하게 적용할 계획이다. 분양가는 평균 가격을 말한다. 사전 예약 때의 추정 분양가가 평균 분양가의 상한가격이어서 최종 분양가는 이보다 낮을 가능성이 크다.
주변 지역은 해당 사업지가 속한 시·군·구에서 비슷한 생활환경을 갖춘 곳이다. 만약 해당 지역에서 마땅한 지역을 찾지 못하면 인접한 지역을 기준으로 삼는다.
주변 시세는 실거래가가 아닌 공시가격으로 산정한다. 공시가격이 매년 1월 1일 기준이어서 공시가격에다 분양시점까지의 집값 상승률을 적용한다. 여기다 감정가격 대비 공시가격의 비율을 반영한다. 공시가격이 시세보다 낮아서다.
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이 때문에 위례신도시의 경우 전매제한 기간 확정까지 변수가 많다. 무엇보다 내년 6월까지의 집값 움직임에 달렸다. 집값이 지금보다 확 떨어지면 전매제한 기간이 7년이 되고 많이 오르면 10년이 될 것으로 보인다. 집값이 지금과 별 변동이 없다면 불확실하다.
주변 지역 선정도 쉽지 않을 것 같다. 위례신도시가 송파구와 성남·하남 3곳에 걸쳐 있어서다. 들어서는 지역에 따라 주변 지역을 다르게 할지, 모두 동일하게 적용할지에 따라 지역별로 전매제한 기간이 차이날 수도 있다. 정부도 고민이어서 7월께 주변 지역 기준에 대해 연구용역을 발주할 계획이다. 나 사무관은 “주변 시세가 어떻게 되느냐에 따라 재산권이 크게 달라지기 때문에 공정하고 합리적인 기준 마련이 필요하다”고 말했다.
박일한 기자
