자영업자 김성호(47)씨는 올들어 금리가 계속 내리자 은행에 넣어두었던 2억원을 찾았다.부동산에는 거의 문외한이었지만 전문가로부터 자문을 얻어 주택임대사업을 하기로 결심했다.
金씨는 매입비용을 줄이기 위해 경매를 택했다.낙찰한 물건은 서울 신촌의 2층짜리 단독주택.지은 지 25년이 넘었지만 주변에 대학이 많아 임대사업을 하기에 제격이었다.원룸 12개로 리모델링을 한 뒤 세를 놓았다.
낙찰가와 리모델링 비용 등을 합쳐 3억9천여만원이 들었지만 보증금으로 1억8천만원을 바로 회수해 실제로 들어간 투자비는 2억여원.방 하나에 월세로 27만원씩을 받으므로 한달에 모두 3백24만원,연간 수입이 3천8백88만원에 이른다.투자금액 대비 수익률이 20%다.리모델링으로 건물가치도 높아져 집값이 5억원을 웃돈다.金씨는 자산가치 상승과 임대 수익이란 부동산 투자의 두마리 토끼를 잡았다.
저금리 상황이 이어지자 부동산 시장으로 돈이 흘러드는 조짐이 보이고 있다.하지만 아직까진 자금유입 규모가 크지 않고 속도도 더디다.전문가들은 부동산 시장의 바닥을 확인할 수 있는 흔적이 나타나고 있다며 저금리 시대의 부동산 시장은 두 방향으로 흘러갈 가능성이 큰 것으로 진단한다.일정한 임대 수익을 얻기 위한 투자와 중장기 시세차익을 겨냥한 틈새 투자를 말한다.
◇주택임대사업 경쟁력 있다=저금리 시대에는 은행 금리 이상의 고정수익을 얻을 수 있고 세금감면 혜택도 받는 주택임대사업이 안정적이다.
두가구 이상의 임대용 주택을 확보하면 누구나 임대사업자가 될 수 있다.기존에 갖고 있던 주택으로도 임대사업자 등록이 가능하다.외국에 살아도 국적이 한국이면 임대주택사업자가 될 수 있다.
임대사업자로 등록하면 취득·등록세를 면제받고,집을 판 뒤 양도차익에 대해 물리는 양도소득세도 감면받을 수 있다.
다만 어떤 주택을 어떻게 매입해 임대하느냐에 따라 차이가 나므로 절세 전략을 잘 세워야 한다.세금감면 혜택을 많이 받으려면 새로 지은 소형 아파트가 유리하다.취득·등록세 등 지방세를 감면받으려면 새로 분양한 주택(미분양 포함)을 구입해야 한다.지방세 감면 혜택은 다가구·단독주택은 없고,다세대·연립·아파트 등 공동주택만 해당된다.지역은 임대 수요가 많은 역세권과 대학교·공단·사무실 밀집지 등이 좋다.
주택취득 시기도 잘 따져야 한다.올해 말까지 신축하는 주택을 5년 이상 임대사업을 하다 팔면 양도소득세를 전액 면제받는다.기존 주택의 경우 1986년 이전에 완공된 전용면적 25.7평 이하의 주택 5가구 이상을 임대해야만 양도소득세를 감면받을 수 있다.감면 폭은 임대기간이 10년을 넘으면 전액,5∼10년이면 50%다.
자금 여유가 있다면 외국인을 상대로 하는 임대사업에 관심을 가질 만하다.지역을 잘 선택하면 국내 경기 상황과 관계없이 연 13% 안팎의 수익률을 올릴 수 있다.2∼3년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있어 매력적이다.초기 투자비용을 줄일 수 있음은 물론 수익성도 어느 정도 예측이 가능하다.
외국인을 상대로 한 주택임대 사업은 지역이 중요하다.서울의 경우 이태원·한남·동빙고동 등이 전통적인 외국인 선호지역이며,요즘 광화문 일대와 하얏트호텔 주변,반포·성북동 등으로 대상 지역이 넓어지고 있다.
◇틈새상품에도 관심을=공격적인 투자자라면 틈새상품에 눈을 돌릴 만하다.급매물로 나온 아파트 · 상가 · 분양권 · 토지와 경매 · 공매 물건,할인 중인 미분양 아파트 등이 그것이다.
급매물은 발품을 팔면 예상 밖의 시세차익을 안겨준다.경기도 용인·김포 등지에서는 분양가보다 2천만원 이상 싼 분양권 급매물이 나오고 있다.하청업체들이 건설사로부터 공사대금 대신 아파트로 받은 ‘대물 분양권’은 분양가보다 30% 이상 싼 값에도 살 수 있다.
다소 위험을 감수하면서 고수익을 올리려면 법원 경매에 관심을 가질 만하다.경매는 복잡한 권리관계에 대한 분석만 잘하면 시세보다 20% 이상 싼 값에 물건을 구입할 수 있다.
경매 물건은 낙찰받은 뒤 임대를 놓아 초기 투자비를 회수할 수 있는 중소형 아파트와 5층 이하 건물,원룸·다가구주택 등이 좋다.
우량 건설업체가 짓는 아파트를 분양받았다면 선납할인 제도를 활용하는 것도 투자수익률을 높이는 방법이다.중도금을 미리 내면 분양가를 9∼12% 할인받을 수 있다.분양가가 싼 만큼 취득·등록세 납부액도 줄어든다.
땅에 매력을 느끼는 투자자라면 개발가능지역으로 가는 것이 바람직하다.그린벨트에서 풀리는 집단취락지구,택지개발예정지구 주변의 준농림지,고속도로 개통지 등이다.
특히 올해 완공 예정인 중앙고속도로와 서해안고속도로 인근 도시 가운데 성장 가능성이 높은 평택과 당진·원주 등을 주목할 만하다.8차선 확장공사가 끝나는 중부고속도로 주변의 여주와 이천도 눈여겨볼 필요가 있다.
성종수 기자
◇도움말 주신분=조우현 건설교통부 차관보,장성수 주택산업연구원 실장,이재우 감정평가연구소 연구원,양화석 21세기컨설팅사장,강은교 유승컨설팅 대표
