보유 중인 아파트로 입주해야 하는지, 팔아야 하는지 알고 싶다. 올해 처분하면 양도세는 얼마나 내야 하나.
A. 금융회사에 다니는 박씨 남편은 수입이 일정하지는 않지만 월 800만원 정도 벌고 있다. 이 돈으로 생활·교육·보험비로 500만원, 대출 상환에 300만원을 지출하고 있다. 자산은 목동에 사둔 5억원짜리(105㎡·32평) 아파트와 살고 있는 주택의 전세금을 포함해 7억원이 넘는다. 여기에서 1억원의 담보대출과 2억2000만원에 세준 아파트 전세금을 빼면 순재산은 4억원 정도다. 박씨가 자신의 아파트로 들어가려면 8000만원을 은행에서 빌려야 하는 부담이 있다. 남편 직장도 안정적이지 않아 박씨는 이사를 망설이고 있다.
# 전셋집에 좀 더 살아라
최근 한국은행은 기준금리를 0.5%포인트 추가로 내렸으며 경기 상황에 따라 더 내릴 가능성도 있어 보인다. 부동산 담보대출에 영향을 가장 많이 미치는 CD금리도 최근 2.65% 수준까지 떨어졌다. 박씨가 8000만원을 대출이자 6%로 받으면 한 달에 내야 하는 이자가 40만원쯤 한다.
박씨가 느끼고 있는 대출에 대한 부담이 많이 덜어진 편이다. 하지만 남편의 수입이 안정적이지 못한 상황에서 굳이 아파트로 이사하는 것을 서두를 필요는 없겠다. 일단은 전셋집에 계속 거주하면서 가정의 소비지출을 최대한 줄여 목돈을 마련했으면 한다. 종잣돈을 더 마련한 후 대출금을 갚을 수도 있고 전세금을 빼줄 수도 있겠다. 추가적인 대출 부담을 최소화한 채 보유 주택으로 이사하고 거주기간 2년도 채우길 바란다.
# 보유기간만 늘려도 양도세 줄어
3년 이상 장기 보유한 주택의 특별공제액이 올해 연 8%, 최대 80%(10년 이상 보유)로 확대됐다. 박씨가 아파트를 5억2000만원에 팔 경우 장기 보유 특별공제액이 올해는 6000만원 정도이지만 내년에 팔면 7600만원으로 늘어난다. 양도소득세율도 올해 6∼35%에서 내년에는 6∼33%로 더 떨어져 시간이 갈수록 세금에 대한 부담을 많이 덜 수 있게 됐다.
결론적으로 박씨는 올해 이 집을 팔면 세율을 35% 적용받아 3000만원의 양도세를 내야 하고, 내년에 팔면 33% 세율을 적용받아 2250만원의 세금을 내야 한다. 박씨가 거주기간 2년을 채우지 않아 비과세 조건은 못 되지만 올해 아파트를 파는 경우와 내년에 파는 경우 세금 차이는 750만원이나 된다. 물론 박씨가 내년에 팔면서 2년 거주 요건도 갖춘다면 3000만원의 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.
# 비상자금 마련은 필수다
박씨의 또 다른 걱정은 남편이 영업직이라 실적에 따라 월급 액수가 변동성이 많다는 것이다. 현재는 월 800만원 소득으로 교육비 지출, 대출원금과 이자 상환에 별문제가 없다. 하지만 혹시라도 수입이 줄어들 경우에 대비할 필요가 있겠다. 현재 박씨네는 현금화가 어려운 자사주 외에는 유동성 금융자산이 전혀 없다. 남편의 소득이 소폭이라도 줄어들거나 멈춘다면 당장 생활비와 교육비 지출에 영향을 받게 된다.
비상자금이 필요하다. 이 규모는 월 생활비의 3~6개월치를 마련하는 것이 좋겠다. 박씨가 현재 생활·교육비로 월 500만원씩 쓰고 있으므로 최소한 1500만원 정도는 확보해야겠다. 비상자금 마련을 위해 현재 250만원씩 넣는 대출상환금을 200만원으로 줄였으면 한다. 여기서 남는 돈 50만원을 자산관리계좌(CMA) 등 단기 유동성 계좌에 저축하길 바란다. 아울러 지출도 꼼꼼히 하기를 바란다. 박씨네는 소득 대비 63%를 생활·교육비로 쓰고 있다.
이봉석 기자
