강남 가까운 판교 …‘마지막 청약 찬스’노려볼까

중앙일보

입력

업데이트

연말 수도권 분양시장에서 판교·광교·청라지구 분양 3파전이 벌어진다. 사진은 판교신도시 공사 현장.

부동산시장 침체 속에 연말 전국서 8만여 가구가 분양될 예정이다. 이 가운데 절반이 넘는 4만4000여 가구가 서울·수도권에서 나온다. 글로벌 금융위기 등으로 집값 하락세가 이어지고 있지만 투기지역 등 수도권 규제가 대폭 풀릴 예정이어서 분양시장 분위기가 다소 나아질 것으로 보인다.

수도권 물량 가운데 입지여건 등에서 그냥 지나칠 수 없는 알짜 단지가 적지 않다. 특히 광교·판교신도시와 인천 경제자유구역 중 한 곳인 청라지구 분양 물량이 눈길을 끈다. 대규모 개발지역으로 앞서 분양된 단지들의 청약경쟁이 치열했다.

수원 광교신도시의 경우 지난달 분양 첫 테이프를 끊은 울트라건설 단지가 시장 침체 속에서도 평균 14대 1의 경쟁률을 보였다. 성남 판교신도시는 2006년 ‘로또’로 불리며 청약 광풍을 일으켰다. 청라지구도 청약자들의 높은 관심을 끌었다.

◆입지여건 뛰어난 대규모 개발지역

광교신도시에선 용인지방공사가 12월께 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 113㎡ 700가구를 분양한다. 용인지방공사 단지(A-28블록)는 영동고속도로를 기준으로 신도시 위쪽에 있다. 용인 수지구 상현중학교 인근이다. 영동고속도로 동수원나들목이 가깝고, 내년 개통하는 영덕~양재간 고속화도로 상현나들목을 이용할 수 있다.

정자~광교를 잇는 신분당선 연장선(2014년 개통 예정)도 이용할 수 있다. 분양가는 울트라건설의 중소형(3.3㎡당 1258만~1272만원)보다 다소 낮을 것으로 예상된다. 용인·수원 거주자에게 분양 물량의 30%가 공급되고, 계약 후 7년간 전매가 금지된다.

12월부터 단계적으로 입주를 시작하는 판교신도시에선 대우건설·서해종합건설이 동판교(A20-2블록)에서 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 아파트인 ‘푸르지오그랑블’(예정)을 선보인다. 단지 바로 앞에 신분당선 동판교역(2010년 개통 예정)이 들어서고, 중심상업지구가 가깝다.

분양가는 3.3㎡당 1500만~1600만원 선이 예상된다. 분양가상한제상 기본형 건축비가 오른 데다 인근 분당신도시 집값이 내려 채권입찰제는 적용되지 않을 것 같다. 분양가가 3.3㎡당 1500만~1600만원 선에서 결정되면 2006년 9월 분양 때보다 3.3㎡당 200만원 가량 내리는 것이다. 성남시 거주자에게 30%가 배정되고, 계약 후 5년간 팔 수 없다.

청라지구에선 연말 중소형·중대형 1963가구가 나온다. 호반건설과 광명주택은 11월께 각각 620가구, 263가구를 선보인다. 모두 중소형이다. 12월에는 중대형이 나온다. 인천도시개발공사의 웰카운티 464가구, 풍림산업의 엑슬루타워(주상복합) 616가구다.

중소형 분양가는 상반기 나온 단지들과 같이 900만원대가 예상되지만, 기본형 건축비 상승으로 상반기보단 다소 높아질 전망이다. 중대형은 1100만원 정도가 예상된다. 중소형은 7년, 중대형은 5년간 팔 수 없다.

◆어디 청약할까

서울 접근성에선 청라지구보다 판교·광교신도시가 앞선다. 판교·광교는 차로 10~20 분이면 강남에 갈 수 있다. 청라지구는 규모가 가장 크고 국제업무단지·첨단산업단지 등 업무·주거시설이 함께 들어서는 자족형 도시로 개발된다.

이들 지역은 청약가점이 50점 이상 돼야 당첨 안정권에 들 전망이다. 광교신도시 울트라건설 단지가 최고 79점, 최저 43점으로 평균 가점이 60점 정도였다. 청라지구에선 6월 나온 호반건설 단지가 평균 58점이었다.

판교신도시는 시장 침체 여파로 청약열기가 2006년보단 못하겠지만 전문가들은 60점은 돼야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 내다본다. 신한은행 이남수 팀장은 “입지여건에서 광교보단 판교가 한 수 위라는 점을 고려하면 청약가점 커트라인도 광교보단 높게 끊길 것 같다”고 말했다.

같은 지역에서 앞으로 나올 단지도 고려해 청약해야 한다. 판교신도시에선 이번이 마지막 분양 아파트지만 청라지구와 광교신도시에선 내년에도 줄줄이 나온다. 다만 내년 7월 이후 분양분부터는 1주택자 양도소득세 비과세 거주요건(2~3년 거주)이 강화된다는 점을 고려해야 한다.

<그래픽 크게보기>
황정일 기자