<특집>다세대.다가구 건축主가 유의할 점

다가구주택과 다세대주택은 건축허가 방법외에 나머지 건축절차는별반 차이가 없다.대지를 구하고 허가를 얻어 착공한뒤 어느 정도 시점에 임대 혹은 분양을 실시하고 준공허가를 얻는 절차다.
건물을 짓기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 설계다.면허없이 건축설계 영업을 하는 사이비 건축사도 있으므로 믿을만한 설계사무소에 맡기는게 좋다.
보통 사람들은 시공비에만 치중하기 때문에 설계비에 인색한 경우가 허다하다.그러나 설계가 잘 돼야 임대료를 높게 받거나 분양성이 좋아지므로 설계비를 아낄 필요가 없다.물론 설계는 해당토지의 용도에 맞게 실시돼야 한다.같은 용도지역 이라도 입지.
땅모양에 따라 건축용도가 크게 달라질 수 있으므로 예컨대 원룸다가구수요가 많은 곳이라 해서 무조건 다가구주택으로만 지을 수없기 때문이다.
다만 설계자는 면허만 가진 건축사보다 가급적 부동산 개발에 대한 경험이 많고 경제성까지 분석할줄 아는 컨설턴트적 성향을 가진 사람이면 더욱 좋다.주택설계비는 보통 평당 10만원 안팎이다. 시공자 선정은 더 중요한 부분이다.무면허업자에게 건축을의뢰하는 경우도 많은데 부실시공에 따른 하자발생등의 우려가 높으므로 지양해야 한다.
따라서 신용도와 실적을 충분히 파악한뒤 신뢰감있는 회사를 선택해야 한다.외상공사보다 건축주가 총 공사비의 10%정도는 현금을 갖고 공사에 들어가는게 바람직하다.공사비의 산정은 건축주들이 가장 관심을 가지는 분야다.건물형태나 자재수 준에 따라 가격이 천차만별인데도 대부분의 사람들은 싼값에 좋은 집을 지으려고 한다.
그러나 건축에서만은 싼게 비지떡이 정론으로 통하듯 무조건 값싸게 지으려다가는 부실시공에 따른 하자보수비가 더 들어갈뿐 아니라 재산가치도 낮아지므로 명심할 필요가 있다.
다가구든 다세대든 공사비는 평균수준이라 해도 평당 2백만~2백50만원은 들여야 한다.
주택가에서 새로 집을 지을때 여지없이 생기는 민원과 관련,건축주는 시공자와 이에 대한 선을 반드시 긋고 공사를 시작해야 한다.누가 어떻게 민원을 해결할지 책임을 가리는 것이다.
공사에 대한 감독은 감리가 담당하지만 소규모 건축물의 경우 감리에 전적으로 의존한다는 것은 무리다.따라서 건축주도 수시로현장에 나가 상황을 체크해야 한다.
골조공사가 끝나고 마감공사가 시작되면 건축주는 임대나 분양을시작해야 한다.시공사가 건축비를 임대료로 뽑아가기로 계약했다면임대가 하한선을 확실히 정해둬야 한다.분양이 잘 안될 경우 시공사는 될수록 빨리 건축비를 챙기기 위해 임대 료를 낮출 가능성이 높기 때문이다.
임대및 분양대행은 보통 인근 부동산중개업소에 의뢰하는데 수수료는 임대의 경우 총액의 0.5~0.7%선,분양은 1%선이다.
황성근 기자