<도전토탈재테크>정부투자기관 근무 이창식씨-진단과 처방

중앙일보

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의뢰인의 재산상태는 불안하기 짝이 없다.우선 퇴직을 눈앞에 두고 있는 시점인데도 노후생활을 위한 대비가 전혀 없다는 점을들 수 있다.
재산의 거의 전부가 부동산에만 들어 있는 것도 문제다.의뢰인연령에서의 재산상태는 부동산.유가증권.금융재산에 3분의1씩 분포되는 삼분법에 접근해 있는 것이 바람직하다.그래야 위험은 최소화할 수 있고 수익은 최대로 높일 수 있는 효 율적인 재산 구성이 가능해진다.
질병등 미래의 불확실한 상황에 대한 사전 대비가 전혀 없는 것같다. 여기에다 퇴직후 집장사를 하고싶다는 점도 상당히 위태로워 보이는 부분이다.우선 퇴직후 생활설계부터 살펴보자.
의뢰인은 집을 지어 이문을 남기고 파는 사업이 「적은 자본을들여 많은 수익을 올릴 수 있는 사업」이라고 판단하고 있으나 이는 지나치게 낙관적인 생각인 것같다.
물론 부동산을 사두기만 해도 큰 시세차익을 얻을 수 있던 시절이 있었다.그러나 지금같은 부동산 침체기에는 단순히 부동산 보유만으론 이익을 기대하기 어렵다.부동산을 어떻게 효율적으로 개발하느냐에 투자의 성패가 갈린다.
주택 사업은 제3자의 입장에서는 단순해 보일지 몰라도 막상 사업에 뛰어들면 부닥치는 문제가 하나 둘이 아니다.집을 짓는다고 무조건 분양이 되는 것은 아니기 때문이다.
더구나 아무 경험이 없는 상태에서 주택사업에 뛰어드는 일은 보통 준비로는 어림없는 일이다.건축.세무.관련법규에 대한 충분한 사전검토가 필수적인 것도 이 때문이다.
현재의 부동산 매매업 흐름은 이렇다.우선 적절한 사업부지를 찾는다.이때 교통여건.주변환경.도시계획사항등을 고려해 임대가능성이 높은 곳을 고르는 것이 핵심이다.
다음은 사업타당성 분석.사업경비.분양수익을 예상해 타당성을 종합적으로 검토해야 한다.사업비에는 일반적으로 토지대금.건축비(공사비.설계감리비.기존건물 철거비등).분양경비.제세공과금(취득세.등록세.사업소득세등).금융비용(차입금 이자) 등이 포함된다. 이같은 사업성 분석을 거쳐 타당성이 인정되면 토지를 매입해 설계사와 공정별 시공자를 선정한다.이 과정에서 건축심의.허가등 각종 인허가를 받아야 한다.
공사가 어느 정도 진행되면 분양에 나선다.분양완료시기에 따라금융비용이 크게 달라지기 때문에 분양실적은 사업성을 좌우하는 결정적인 요인이 된다.이런 점들을 볼 때 주택건설이나 매매업은겉으로 보기보다 무척 어렵다.
때문에 수익성은 다소 떨어지지만 보다 간단하고 안정적인 수입을 올릴 수 있는 주택임대사업을 택하는게 어떨지 권하고 싶다.
주택임대사업은 ▶건설임대업▶매입임대업으로 구분할수 있는데 초기에는 매입임대가 바람직하다.특히 전용면적 18평이하의 미분양아파트 5가구 이상을 구입해 임대사업자로 등록하면 5년 임대후매각때 양도소득세를 완전 감면받을수 있음은 물론 등록.취득.재산세등도 감면받을 수 있는 이점이 있다.보증금을 잘 활용하면 의외로 많지않은 돈으로 임대업을 할수 있다.
임대사업을 할때는 입지선정이 가장 중요하다.임대주택은 주로 신혼부부.학생.독신 직장인등이 이용하기 때문에 출퇴근이 편리한곳,대학가나 대규모 공단주변등을 선택하는 것이 좋다.
한편 압구정동에 20~25평 규모의 서예학원을 내려면 평당 2백30만~2백50만원 정도의 임대료를 예상할 경우 5천만~6천만원이 필요하다.물론 교실이 꾸며져 있을 경우 권리금도 내야한다. 의뢰인의 말대로 압구정동에는 서예학원이 없다.따라서 신설에 유리하다고 판단할 수도 있겠지만,거꾸로 사업성이 없어 서예학원이 있지않을 수도 있다.
실제로 압구정동에 개설됐던 많은 서예학원들이 수강생부족으로 문닫은 사례가 많다.신중한 판단이 필요할 것같다.
사업자금을 조달하고 안정된 노후생활을 위해서는 당장이라도 생활비를 줄여 저축을 늘려야 한다.다소 부담이 될진 몰라도 매월20만원 정도를 은행의 월복리신탁에 넣도록 하자.
오는 10월부터 판매되는 가계장기저축도 가입하도록 하자.가계장기저축은 가구당 월1백만원 범위내에서 3년이상 불입할 경우 세금이 면제되고 수익률도 높은 장점이 있다.
사업을 본격 시작하기 전까지는 퇴직금을 양도성예금증서(CD)나 어음관리계좌(CMA)등 단기 금융상품을 통해 운용하는게 바람직하다.사업자금이 필요할 경우에 대비해 대출보장형 상품에 미리 가입해 두는 일도 잊지말자.
의뢰인이 주식투자로 많은 돈을 잃은 것은 무리한 투자에 원인이 있을 것으로 짐작된다.
▶적절한 투자시기 선택▶우량기업주식 선택▶분산투자등의 기본원칙만 지켰더라면 이런 「엄청난」 손실은 피할수 있었을 것으로 판단된다.앞으로의 투자에 참고할 사항이다.
[정리=진세근 기자] ▶금 융=양맹수(梁孟洙)주택은행 고객개발부 부부장 윤순호(尹淳鎬)상업은행 고객업무부 과장 ▶보 험=김재우(金在禹)교보생명 상무 ▶증 권=이춘국(李春國)대우투자자문 이사 ▶부동산=김정렬(金淨烈)대한부동산신탁 토지신탁팀장 김종영(金鍾榮)한국토지신탁 컨설팅팀장 ▶세 무=조혜규(曺惠圭)한솔세무회계사무소 대표 本社 투자 자문단