<실명제시대財테크>전문상가

소비자들의 구매형태 변화와 각종 신업태의 등장으로 새로 나타난 상업시설중 하나가 바로 전문상가다.한 가지의 주제품목을 중심으로 영업한다고 해서 테마상가라고도 하는데 최근 상가경기의 전반적 불황 가운데서도 분양이 잘 되는편이어서 투자자들의 관심을 모으고 있다.
대부분 대형상권에 들어서고 한가지 상품이나 브랜드를 집중적으로 육성하므로 고객응집력에서 유리하고 판매경쟁력을 확보할 수 있기 때문이다.
그렇다고 해서 모든 전문상가가 투자성이 높은 것은 아니다.단위면적당 투자금액이 커서 위험부담이 따르고 특히 테마개념을 지닌 전문상가는 아직까지 영업중인 곳이 거의 없으므로 개점 이후에 나타날 문제점과 사업과정에서 불거질 위험요인을 철저히 점검해야 한다.일단 사업주체의 자본력을 우선 고려해야 한다.상가는대부분 착공전 분양하므로 자본력이 떨어지면 중도에 하차할 우려가 높기 때문이다.
사업자가 마케팅능력을 어느 정도 갖췄는지도 점검해야 한다.다른 상가와 달리 한두 가지 품목을 중점적으로 판매하기 때문에 공동으로 관리.홍보.영업해야 하는 전문상가의 특성상 고객을 끌수 있는 능력을 사업주체가 지니고 있어야 한다.
여기에다 상권을 분석한 뒤 투자여부를 결정해야 하는데 주변상업시설에 유사업종이 함께 들어서고 교통입지가 좋은 곳이 분양가가 비싸더라도 바람직하다.
이같은 점을 종합적으로 고려한뒤 임대수익성을 따져 봐야 한다.전문상가라 해도 입지와 규모가 제각각이고 이에 따라 장래성이큰 차이가 나므로 투자에 신중을 기해야 한다.
전문가들은 신도시.신시가지의 소규모 전문백화점보다는 이미 상권이 광범위하게 형성된 지역이 투자성이 높다고 분석하고 있다.
93년5월 동대문 일대의 K도매센터 1층 2평(1계좌)을 5천5백만원에 임대받았다 치자.올해 중반으로 예정된 입점까지의 금융비용을 포함하면 총투자액은 6천여만원이 된다.
투자자 입장에서는 이 임대점포를 다시 재임대해 투자할 경우 도대체 수익성이 어떠냐가 관심이다.
비슷한 위치에 유사한 조건을 갖춘 상가의 임대시세를 원용할 수밖에 없는데 맞은편 J상가내 같은 규모 점포의 임대시세는 프리미엄 포함 1억5천만~1억7천만원에 형성돼 있다.
겉으로 따져 보면 2배 이상의 장사가 되지만 반드시 여기에 들어맞지는 않는다.
기존상가의 경우 오랫동안의 영업활동으로 지명도가 높고 고정고객을 확보하고 있기 때문에 단순비교가 어렵고 특히 임대상가는 점포 소유권이 없으므로 임대수익성이 분양상가보다 높은 것을 명심해야 한다.
분양상가의 경우 인근 M패션센터 1층의 3평짜리 분양가가 1억2천만원선인데 같은 조건의 임대상가가 전세기준 8천만원이므로곧바로 임대하더라도 투자액 대비 66%를 확보할 수 있어 투자성은 좋은 편이다.
그러나 높은 층이나 위치가 나쁜 곳일수록 투자액 대비 임대시세가 크게 떨어지고 신도시 일대의 경우는 고객응집력이 떨어지므로 세심한 주의가 요망된다.
이럴 경우 전세기준 임대료가 분양가 대비 50%가 확보되는지를 따져 봐야 한다.
도움주신분:임명숙(거평공인중개사무소((02)273-1470)황성근 기자