[재산리모델링] 집 넓혀 내집 마련하고 싶은데

중앙일보

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Q:서울 목동에 전세 살며 대기업에 다니는 회사원(40세)이다. 아내도 직장을 다니고 있으며 자녀는 둘이다(11세, 6세). 둘째가 초등학교에 입학하기 전 목동이나 잠실에 내 집을 마련하고 싶다. 또 임대소득을 얻을 수 있는 상가 구입도 고려하고 있다. 어떻게 하는 게 좋을까.

A:박씨는 본인과 어머니 소유분을 합쳐 아파트를 두 채(11억7000만원) 갖고 있다. 예금과 주식까지 합치면 순자산이 12억8000만원에 이른다. 아파트는 두 채 모두 전세를 주고 본인·어머니 역시 목동 인근 아파트에 전세로 살고 있다. 박씨는 향후 일산 소재의 본인 아파트와 어머니 소유의 강서구 화곡동 아파트를 처분해 좀 더 넓은 평형에서 어머니와 함께 살고 싶어 한다.

#목동보다 잠실 새 아파트가 낫다

박씨가 살고 싶어 하는 지역은 목동과 잠실이다. 목동이 강남 못지않게 높은 집값을 형성하고 있는 건 교육환경 때문이다. 서울시 교육청이 발표한 ‘특목고 신입생 출신중학교 현황’에 따르면 양천지역 중학교가 1~5위를 몽땅 차지했다. 그러나 이처럼 사람이 몰려들다 보니 초등학교와 중학교의 과밀학급 문제가 심각해졌다. 교통과 문화 인프라도 취약한 편이다. 게다가 아파트 가격도 상당히 비싸다. 115㎡(35평형) 아파트 시세가 9억원대 후반~11억원이다. 교육적인 측면만 본다면 오랫동안 교육 인프라가 구축된 목동이 잠실보다 낫다. 다만 박씨의 자녀들이 대학 들어가기에는 아직도 한참 남았다는 점을 감안해야 한다. 그래서 새 아파트이면서 상대적으로 가격이 싼 송파구 잠실 재건축 아파트의 분양권 매입을 권한다. 현재 109㎡(33평형)의 매매시세는 9억원대다. 취·등록세를 포함하면 9억5000만원 정도다. 아파트만 처분해도 충분히 살수 있는 가격이다. 소유권 이전 등기가 나기 전에 나올 급매물 구입도 적극 검토했으면 한다. 2주택 이상을 가지고 있는 사람의 경우 소유권 이전 등기가 난 후에 아파트를 팔면 양도소득세 중과세 요건에 해당된다. 따라서 소유권 이전 등기를 하기 전에 시세보다 다소 싸게 팔려는 급매물이 나올 가능성이 크기 때문이다.

박씨는 아파트 매각에 따른 양도세 부담도 거의 없다. 일산 아파트는 보유 및 거주 기간이 3년 이상이고 시세도 6억원을 약간 상회해 양도세가 미미할 것이다. 어머니 소유의 화곡동 아파트는 양도세가 아예 없다. 유의할 점은 기존 아파트를 먼저 팔고 잠실 쪽을 사야 한다는 점이다. 새 아파트를 먼저 샀는데 둘 중 하나라도 팔리지 않으면 자금 마련에서 낭패를 겪을 수 있다.

#상가 구입 늦추고 종자돈 마련부터

박씨는 4억원을 투자해 월 200만원의 임대수입이 나오는 상가를 매입하고 싶어 한다. 문제는 자금이다. 그가 갖고 있는 금융자산은 2억7100만원 정도. 주택마련용 청약예금과 연금은 제외했다. 게다가 박씨는 이 중에서 주식(1억3400만원)은 그대로 보유하고 싶어 한다. 그렇다면 상가 구입용 자금은 1억3700만원으로 상가 구입 예상금액에서 2억6300만원이 모자란다. 물론 이 돈을 융자받을 수도 있다. 하지만 이보다는 적립식 펀드를 통해 좀 더 돈을 모으기를 권한다. 상가는 경기변동에 민감할 뿐만 아니라 잘못 구입할 경우 장기간 임대를 못 줄 수도 있기 때문이다. 만기가 곧 닥치는 장기주택마련저축에 넣던 돈까지 합쳐 펀드에 매달 250만원씩 넣는 게 좋겠다. 혹시 상가를 구입하게 되면 부인 명의로 등기하는 게 유리하다. 부인이 내년에 퇴직하면 근로소득이 없어지게 된다. 따라서 소득에 대한 세율 구간이 낮아지기 때문에 남편 이름으로 할 경우보다 소득세 부담이 적다. 월 임대수익이 200만원 정도라면 소득세는 연간 200만원 정도 절약된다.

상가는 서울 동숭동 대학로나 신림역, 신촌역, 노원역, 건대입구역 상권 등이 괜찮다. 택지지구에서는 송파구 장지지구나 화성시 동탄지구가 유망하다. 그러나 상가는 지역보다는 개별 조건을 보고 선택해야 한다. 교차로 접근성, 역세권 여부, 횡단보도 여부, 노출 가시성 등에 따라 가격이나 임대 수익이 천차만별이기 때문이다.

#보장성 보험료를 늘려라

보장성 보험료가 월 11만5000원으로 너무 적다. 기본적인 보장만 받고 있다는 얘기다. 보장되는 질병의 범위가 작은 데다 유사시 지급받는 입원비도 적다. 그래서 의료 비용을 실비로 지급받을 수 있는(진단비 제외), 손해보험사가 운영하는 민영의료보험을 추가로 가입했으면 한다. 월 10만원 정도면 될 것 같다. 또 아무리 내 집과 상가 구입이 중요하다고 해도 노후 자금 역시 그 못지않게 긴요하다. 현재 35만원의 연금불입액을 좀 더 늘렸으면 한다. 변액연금보험에 월 15만원가량 추가 불입을 권한다. 노후자금의 포트폴리오 차원에서다.

이봉석 기자

■ 이번주 자문단=조성환 미래에셋생명 재무컨설팅본부장, 최태희 신한은행 서울파이낸스센터 PB팀장, 이택주 iHAPPYi 웰스매니저, 양해근 우리투자증권 부동산 팀장(왼쪽 위부터 시계 방향)

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