<독자부동산무료컨설팅>서울 천호동 상업용지 103평

중앙일보

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부동산은 말그대로 움직이지 않는 재산이지만 그 가치는 때에 따라 변화무쌍하게 움직인다. 때문에 부동산을 개발하는데는 타이밍이 무엇보다 중요하다. 여러가지 여건을 고려할때 1~2년후로개발을 미루는 것이 보다 바람직한 경우를 패시픽컨설팅이 진단했다. <편집자 주>◇독자의뢰내용=대상지역은 서울 천호동의 유명한 홍등가지역으로1백3평 규모의 이 땅에는 현재 여관이 들어서 영업중이다.주변환경이나 교육여건이 매우 열악해 일반인의 접근이 쉽지 않은 지역이다보니 여러가지 애로사항이 많아 보다 발전적 인 방향으로 개발하고 싶다.
◇주변여건=홍등가 출입 주도로에서 10m정도 들어가 있는 현부지는 도보통행만 가능하고 인근 건축물이 대부분 노후돼 있는데다 인근이 홍등가라는 지역적 특성으로 업종선택에 많은 제약요인을 안고 있다.
이 대지의 남측면은 천호 제5지구 재개발지역(2천3백평)으로동아건설에서 시공하는 주상복합건물인 천호동아코아가 건설중에 있다.동아코아는 지하6층.지상20층으로 지하1층~지상5층은 상가, 6~20층은 아파트가 들어서며 이 건물이 완 공되는 97년께에는 주변환경에도 큰 변화가 올 것으로 전망되나 아직은 변화의 조짐이 보이지 않고 있다.어떤 의미에서 보면 일반주거지역 골목길에 접해 있어 주거기능외에는 활용도가 없는 곳인데 인접 홍등가로 인해 특수상권이 형성된 지역 이다.
◇개발대안=이 부지는 총면적이 1백3평이지만 도로 후퇴면적을제외하면 실대지면적은 93.82평이다.97년 동아코아가 준공될때 도시계획상 집앞으로 6m도로가 신설될 예정인데 보통 전면도로가 확장되면 건축 연면적이 넓어지는 것이 정설이 다.
그러나 이 부지의 경우 지적도상 도로가 확정돼 있어 일조권의제한을 받으므로 3~5층 건물 일부가 사선제한을 받게 된다.주어진 여건아래서 일단 건물을 신축할 경우 건폐율 45%,용적률2백65%까지 가능해 지하1층 38.7평,지상 1층 36.9평,2~5층은 각 39.2평을 건축할 수 있게 돼 총연면적은 2백32평이 된다.
건물용도는 지하1층~지상3층은 소매점 형태의 근린생활시설로 하고 지상4~5층은 원룸스타일의 주거시설로 하는 것이 임대전망이 높다.
◇수지분석=평당공사비를 1백80만원으로 할 경우 총 4억1천8백만원이 든다.설계비용을 평당 10만원으로 할때 2천3백만원이 들고 각종 제세공과금과 기존건물 철거비용등을 합할 경우 약2천5백만원이 추가돼 총 4억6천5백만원의 예산 이 필요하다.
건물을 임대할 경우 지하1층이 평당 2백50만원으로 9천6백75만원,지상1층이 평당 5백만원으로 1억8천4백80만원,지상2층 평당 3백20만원으로 1억2천5백44만원,지상3층 평당 2백80만원으로 1억9백76만원,지상 4~5층 각 네가구 원룸아파트를 가구당 2천5백만원으로 전세줄 경우 2억원으로 총임대수입은 7억1천6백69만원이 된다.
총 임대수입에서 건축소요경비를 빼면 2억5천만원이 남는데 현부지가 시가 1천만원을 호가하나 실매매가는 7백만~9백만원선임을 감안할때 평당 8백만원을 적정가격으로 볼 경우 땅값으로는 7억5천만원에 이르러 양도세등을 빼면 실제 땅값 은 임대수입 7억1천여만원과 비슷한 수준이다.
따라서 산술적으로는 개발하는 것이 그냥 땅으로 팔 경우에 비해 수입은 비슷하면서도 건물 한채가 고스란히 남기 때문에 수익성이 높을 것으로 전망되나 문제는 지금의 예상수지가 과연 기대가능한 최대치냐 하는 것이다.
앞에서도 언급했듯이 이곳은 홍등가라는 지역특성으로 유치업종에한계가 있고 이에따른 수요의 특화로 수익을 극대화하는데도 자연한계가 따른다.
◇최적대안=이 모든 것을 검토해본 결과 지금 당장 개발에 착수하는 것보다 이 지역의 키스토어(중심상가) 구실을 할 것으로기대되는 동아코아가 들어서는 96년 하반기나 97년초께에 주변변동사항을 지켜보면서 개발방향을 결정하는 것이 좋을 듯하다.
현시점에서 신축할 경우 술집이나 미용실 정도로 타지역에 비해용도선택이 제한적이므로 동아코아가 들어선 후 현재 상권의 중심역할을 하고 있는 홍등가의 변화여부를 주시해볼 필요가 있다.
규모면에서나 위치면에서나 동아코아는 기존 홍등가 상권과 대치되는 위치에 있어 어떤 형태로든 기존상권에 변화를 몰고 올 것이 확실하다.따라서 그때 가서 여건이 허용한다면 인접필지와 연합해 지주공동사업으로 고층 주상복합건물이나 상업용 건물을 짓거나 단독으로 개발해도 늦지 않다.
무조건 개발하는 것보다 향후 주변의 변화를 보고 움직이는 것이야말로 소규모 땅을 가진 지주들이 반드시 생각해 볼 사항이다. 梁在完〈패시픽컨설팅 대표.(785)1818〉