<빌딩임대산업>11.사무실 구하는 요령

올해 서울서 새 사무실을 구하려면 어떤 점을 특히 고려해야 할까. 우선 빌딩신축의 남고북저(南高北低)현상이 올 한해 두드러진 가운데 강북지역의 노후빌딩에서 임대료가 저렴한 강남의 새빌딩으로 이전하려는 개인이나 기업에겐 올해가 어느때보다 호기(好機)일 수밖에 없다.
지상10층,또는 연면적 2천평이상 대형빌딩을 기준으로 올 한햇동안 테헤란로.강남대로변등지 강남지역에선 포철사옥을 포함,37개동(棟)총연면적 30여만평 규모의 빌딩이 준공돼 전무후무한사무실 물량을 쏟아내게 된다.
〈中央日報94년11월15일35面참조〉 반면 빈땅이 고갈된 4대문(大門)안과 마포대로,여의도를 합해 봐도 신축건물은 극동오피스.고려증권등 7~8개 건물 5만여평에 불과하다.
따라서 강남지역 임대료는 올해도 작년의 평당 2백50만~3백만원(전세가기준)선에서 보합세를 띨 것이 확실한데 비해 강북지역은 예년의 임대료 강세현상이 지속될 것으로 보인다.
여의도도 신증권타운내 빌딩준공 여파로 임대시장이 침체돼 있다.4대문안의 경우 대형빌딩의 3분의2정도가 작년 4.4분기부터이달초에 걸쳐 3~8% 가량 임대료를 인상한 바 있다.다음은 사무실을 고를 때 유의할 일반적 사항들.
◇사무실전용률=사무실공간으로 실제 활용가능한 전용면적이 얼마나 되는지 꼭 점검해 봐야 한다.
강남지역은 임대면적(전용+공용면적)에 주차장면적을 포함시키는경우가 태반이어서 전용률이 낮은 편(50%대)이고,강북이나 여의도지역은 주차장을 넣지 않는게 관례여서 전용률이 이보다 다소높다(60%대).
〈표참조〉 전용률이 주변빌딩보다 크게 떨어진다면 건물주가 제시한 임대료를 정확히 따져볼 필요가 있다.기둥이 있는 사무실은전용률이 아주 낮기 일쑤다.
◇임대계약사항=계약기간은 2년이 보통이며 임대료인상시기는 연말보다 연초에 집중된다.
임대주가 근저당을 적게 잡힌 건물이 안전하다.
◇정보통신시설=최근 선진국기업의 국내진출이 늘고 정보통신의 역할이 증대되고 있지만 아직도 일부 인텔리전트빌딩을 제외하곤 이러한 기능을 충족시키는 건물이 드물다.▲전등용.사무자동화용 전력이 각각 별도공급되는지▲근거리통신망(LAN)설 치가 용이한지▲전화회선이 충분한지등이 기본적 점검사항.
◇주차시설=90년대 들어 강남지역을 중심으로 좁은 필지에 무리하게 세운 고층빌딩이 많아 순환식(램프식)지하주차장을 만들지못하고 주차타워를 세우거나 기계식(리프트식)지하주차시설을 하는곳이 늘고 있다.특히 기계식은 고장이 잦고 주 차소요시간이 길어 불편하다.
◇전세.월세=강남은 전세(專貰)위주,강북은 월세(月貰)위주 방식으로 임대료를 정한다.월세이율(利率)은 강북.여의도의 경우年12%안팎이 보통이지만 강남은 18%안팎으로 유독 높다.사무실을 월세로 얻으면 부가가치세 10%를 내고,전 세로 얻으면 내지 않는다.
〈洪承一기자〉 〈자료제공:신영건업 빌딩데이터시스템 (554)4775〉