<점포권리금>1.커피전문점-목따라 보증금의 2~3배

장사하기 위해 점포를 얻으러 다니다보면 초보자들은 엄청난 권리금에 그만 깜짝 놀라게 된다. 손님이 북적거려 장사가 꽤 되겠다싶은 가게라면 으레 보증금보다 권리금이 2~3배 비싸기 일쑤다. 커피전문점.호프집.단란주점등 요즘 유행하는 업종들을 직접 운영하려면 어느정도의 자금이 필요한지 지역별로 업종에 따른권리금 시세를 시리즈로 엮는다.

<편집자 주> 커피전문점은 체인점 형태와 개인이 독자적으로 운영하는 두가지방식이 있다.체인망점포는 가입비와 인테리어 비용 부담이 따르지만 기존 브랜드 이미지에 대한 홍보가 잘 돼있고 점포 운영에 대한 각종 지원을 받을 수 있어 초보자에게 적합 하다.반면 단독운영의 경우에는 원부자재의 자유로운 구입을 통해 원가절감을 할 수 있다는 측면이 있다.다음 세가지 사례를 통해 기초투자비와 예상수익을 알아본다.
◇체인점 운영방식=서울강남구신사동 네거리에서 약 50m거리에위치한 K커피체인점.주변에는 식당과 사무실.주택이 혼합된 상권이 형성돼 있다.6층건물중 1층으로 실평수는 30평 남짓한 크기다.임대료는 보증금 2천만원에 월 1백65만원인 데 권리금은1억1천4백만원이다.따라서 이 커피전문점을 운영하려면 1억3천4백만원의 기초투자가 필요하다.
새 건물에 이같은 가게를 내려면 K체인점 개설비용인 가입비 3백만원에 비품구입비 4천만원,상표사용료 월 20만원,인테리어비용 평당 1백30만원등 가게임대료를 제외하고 총 7천5백만원정도가 들어간다.
참고로 30평규모에선 좌석이 70~80석 정도가 나오며 하루매출액이 40만~50만원선이면 적당한 수익이 보장된다고 할수 있다.이 금액은 하루 좌석회전율이 5회이상이면 가능하다.종업원으로는 아르바이트생 3명만 쓰면되고 이들의 인褘 비는 시간당 1천5백원으로 하루 8시간,월 1백8만원정도가 나간다.
◇대학가 주변상권=홍익대 주변에있는 30여평 규모(1층)의 P점포는 보증금 2천만원에 월세가 1백60만원,권리금은 1억1천만원정도로 신사동보다는 약간 싸다.이 지역은 근처에 예식장이있어 대학가임에도 불구하고 주말에 평소보다 매상 이 올라가는 특징이 있다.
◇신흥 상업지역(역세권)=송파구 신천역주변은 유동인구가 많고20대초반의 젊은이 왕래가 많은 신흥지역이며 주변상권 역시 유흥업소가 밀집돼 있다.이 지역 4층건물내에 있는 한 2층점포의경우 실내면적이 45평 규모로 보증금 1천2백 만원에 월세 73만원,권리금은 1억4천8백만원이다.아르바이트생 4명을 쓰고 있는데 테이블마다 설치된 전화기를 포함해 각종 세금이 월 40만원정도 나온다.재료비.인건비.세금등을 합쳐 매월 3백만원정도지출되는 이 집의 하루매상은 45 만~50만원선을 유지하고 있다. 〈기초상식 한가지〉대학가에서 커피전문점을 차리려면 오디오.비디오기기 시설이 필수며,주택가에선 빵이나 다과를 겸용하는 것이 좋고,오피스빌딩가라면 복사기나 팩스를 설치하는 것이 손님을 끄는 요령이다.
점포 경영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객,점포의 지명도등에 대한 대가로 새로 점포를 얻으려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다.일종의 프리미엄이라고 할수 있으며 여기에는 보통인테리어 비용이 포함된다.
권리금에는 인테리어 비용외에 영업활동을 통해 쌓은 영업권에 해당하는 「순수권리금」을 따로 떼어 계산해봐야 하는데 상가를 얻을 때는 이 순수권리금을 정확히 따져볼줄 알아야 향후 손해보는 일을 피할 수 있다.
권리금은 대체로 건물 주인이 묵시적으로 인정해주지만 법적인 보장은 받지 못한다.건물주가 모르는 권리금은 종종 건물 주인이직접 건물을 사용하고자 할때 분쟁의 소지가 된다.
따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때엔 건물 주인에게 이같은상황을 알리고 「권리금 인정」여부에 대한 서면동의를 받거나 계약서에 권리금 관계를 꼭 써넣는 것이 좋다.
법적인 임대기간이 끝난후 재계약하지 않을 경우 임대인은 6개월전에,임차인은 1개월전에 해약을 통고해야 한다.
〈李奉錫기자〉 ◇도움말:박용상 부동산네트워크 대표.(542)1865~6.