호재 둘 , 악재는 여섯'버블세븐 약세'지속될 듯

중앙포토

‘6대2’.
부동산 업계가 보는 내년 국내 부동산 시장의 악재와 호재의 비율이다.

국내 부동산 시장은

분위기를 어둡게 하는 첫째 요인은 치솟는 금리다. 한때 4%대까지 떨어졌던 주택담보대출 금리는 지금 7∼9%를 오르내리고 있다. 금리가 1%포인트 상승하면 주택담보대출(총 220조원)을 갚아야 하는 가계의 부담은 연 2조2000억원 늘어난다. 가계부채 전체(700조원)로 놓고 보면 금액은 훨씬 커진다. 최근 인플레 우려 등을 감안할 때 금리가 다시 내리기까지는 상당한 기간이 필요할 것이란 게 전문가들의 진단이다.

주식과 해외 부동산으로 흘러가는 돈이 갈수록 많아지는 점도 부동산엔 악재다. 금융감독원은 10월 말 현재 펀드 수탁액이 330조원으로 올 들어서만 87조원 늘어난 것으로 집계하고 있다. 월 1억 달러 안팎인 해외 부동산 투자도 서브프라임 뒤 잠시 주춤하고 있지만 꾸준히 늘어날 전망이다. 지난해 실수요 목적의 취득 한도가 폐지된 데 이어 내년 하반기 1인당 300만 달러인 투자 목적 한도가 철폐된다. 세금 부담도 투자자의 발목을 잡는다. 세금을 매기는 기준인 과표가 계속 올라가면서 실제 세액은 자꾸 커지고 있다.

공급 물량도 대폭 늘어난다. 수도권, 특히 강남의 증가 폭이 가파르다. 한국건설경영협회는 내년에 전국에서 입주할 아파트가 32만2601가구로 올해보다 3.3% 늘어날 것으로 추산했다. 서울은 46.8% 증가한 5만1801가구, 경기도는 16.4% 늘어난 8만8859가구가 각각 입주한다.

서울에선 절반가량이 3000가구 이상의 대규모 강남 재건축 단지들이다. 하지만 수요는 이를 따라잡지 못하고 있다. 실수요자는 청약가점제와 분양가상한제를 의식해 어느 때보다 내 집 마련에 신중한 모습을 보이고 있다. 미분양 아파트가 9만 가구를 넘어선 가운데 내년 초까지 쏟아질 분양가상한제 회피 물량까지 추가되면 공급 초과 상태는 상당기간 지속될 전망이다.

처분조건부 대출도 복병이다. 이는 아파트를 담보로 대출받은 사람이 투기 지역의 아파트를 추가로 구입하면 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 받은 대출이다. 내년까지 팔아야 하는 2만3000여 채 가운데 대부분이 수도권에 집중돼 있다.

희망적 요인은 단 두 가지다. 대선 이후 규제 완화 가능성이 가장 먼저 꼽힌다. 대선 주자들이 보유세·양도세 경감과 용적률 완화 등을 공약으로 내놓으면서 강남권 저층 재건축 단지와 재개발 지역에서 특히 기대감이 높다. 하지만 ‘김칫국부터 마시는 격’이란 지적이 나온다. 어느 정권이든 크게 오르지도 않고 내리지도 않는 시장을 만드는 게 부동산 정책의 목표가 될 수밖에 없기 때문이다.

세제 완화도 1가구 1주택자 등 실수요자로 대상을 한정할 가능성이 크다. 용산ㆍ뚝섬ㆍ인천 등에서 진행 중인 대규모 개발은 국지적이긴 하지만 시장에 상승 요인으로 작용할 것으로 예측되고 있다.

지역별로는 강남과 분당 등 이른바 ‘버블 세븐’의 약세와 용산ㆍ인천ㆍ시흥 등 개발 지역의 강세가 지속될 가능성이 크다. 중대형 약세와 소형 강세, 주택시장 약세와 오피스ㆍ상가 등 수익형 부동산의 상대적 강세도 이어질 전망이다.