<빌딩임대산업>4.테헤란로변

테헤란로등 서울강남지역 요지의 번듯한 빌딩에 사무실을 내려면신규빌딩이 쏟아져 나오는 내년이 적기(適期)다.
빌딩임대업계에 따르면 내년중 서울강남구 지역에 준공될 10층이상,또는 연면적 2천평이상의 대형 업무용빌딩은▲포철사옥(대치동)▲과학기술진흥센터(역삼동)▲금화(도곡동)등 30여개 건물로연면적이 26만여평에 달한다.
통계치를 낸 신영건업의 정춘보(鄭春寶)사장은 『지금까지 강남구 최대 신축물량이었던 92년 16여만평의 1.5배에 달하는 전무후무한 수준이어서,사무실 공급과잉에 따른 임대료 하락 현상이 뚜렷할 것으로 보인다』고 말했다.
특히 중구에 이어 강남지역 「빌딩1번지」로 꼽히는 테헤란로변(지하철2호선 삼성~강남역)에서만 내년 강남구 전체물량의 60%에 달하는 17여만평 사무실이 쏟아져 창업자나 회사이전 수요자들의 각별한 관심을 모으고 있다.
88서울올림픽에 즈음해 일기 시작한 오피스텔붐과 90년 토지초과이득세 실시로 촉발된 테헤란로변등 강남구의 빌딩신축붐은 91년 하반기 들어 준공물량이 쏟아지면서 서울의 빌딩지도를 몰라보게 바꿔 놓았다.
대형빌딩 수효로만 따지면 올들 어 처음으로 강남구(1백98동)가 중구를 7동(棟)차이로 능가했다.
〈약도참조〉 91년 상반기까지 평당 3백50만~4백만원선(전세환산)의 강북(江北)못지않은 강세를 유지했던 테헤란로변 사무실임대료도 91년 하반기부터 하향곡선을 그려 올상반기 2백50만원선까지 떨어졌다가 빌딩준공이 뜸해진 하반기부터 다시 강보합세로 반전해 현재는 2백70만~3백만원선에서 대부분 임대시세가형성돼 있다.
〈표참조〉 2년이상 지속된 극심한 공실(空室)사태가 한풀 꺾이고 일부 입지좋은 신축빌딩들이 임대요율을 두자릿수 이상 과감히 올린 것도 올들어 두드러진 현상중 하나다.테헤란로변에선 은경(19%).보람상호신용금고(16%).강남제일(16%).옥산 (16%).성원(13%)빌딩등이 올들어 10%이상 임대료를 인상한 건물들이다.
섬유센터.공항터미널.한도빌딩도 내년중 5~10%의 인상계획을갖고 있다.
그러나 원방.일송.연봉.강남제일등의 빌딩은 임대료가 비싼 1,2층에 입주자가 들지않아 공실률이 10%이상으로 여전히 많은데다 내년중 대형빌딩이 줄을 이어 준공되면 건물주들은 또한번 공실홍역을 치러야 할 판이다.
임대업계는 『전례에 비춰보면 내년중 문을 여는 빌딩들은 기존빌딩들과 경쟁하기 위해 평당임대료를 같은 조건에서 20만~30만원정도 낮춰 부를것 같다』며『삼성동에 신축중인 Y.D빌딩등 입지.시설이 중급인 경우 평당임대료가 2백50만~ 2백70만원대에서 정해지고 그보다 상위권이나 하위권 빌딩들은 30만원정도높거나 낮게 형성될 것』이라고 관측했다.
테헤란로변 빌딩 가운데는 군소(群小)개인지주(地主)가 충분한건축비 재원없이 시공사 돈으로 급히 지은 건물이 많아 건물주들이 부채상환용 목돈을 마련키 위해 보증금비율을 높이려는 경향이강하며 따라서 월세(月貰)이율도 중구의 10~ 13%보다 훨씬높은 18%로 계산하는게 보통이다.
〈洪承一기자〉 〈자료제공:신영건업 빌딩데이터시스템 (554)4775〉