[원 포인트 레슨] 재건축 투자

올해 재건축 아파트의 투자 기상도는 '대체로 흐림'이다. 최근 2년 동안 가격 상승을 주도했던 재건축 단지에 정부 규제가 집중되면서 10.29 대책 이후 최고 1억원 이상 하락한 단지가 속출하고 있다.

하지만 재건축 단지라고 무조건 외면할 일만은 아니다. 사업 추진 단계에 따라 수익을 올릴 수 있는 곳도 있기 때문이다. 지금 시점에선 사업계획 승인을 받은 단지를 노려볼 만하다.

이들 단지는 후분양제와 재건축 허용연한 강화, 중.소형 평형 60% 건립 의무화 등 재건축 관련 규제의 적용을 받지 않는다. 또한 추가 부담금과 일반 분양가의 윤곽이 드러나 있어 수익성을 가늠하기 쉽다. 사업 추진 속도가 빠른 것도 장점이다. 입주까지 염두에 둔 실수요자라면 이런 단지를 적극 고려해 볼 필요가 있다.

대표적 단지로 강동구 암사동 강동시영 1단지와 2단지를 꼽을 수 있다. 이들 단지는 10.29 대책 이후 평형별로 3천~5천5백만원가량 떨어졌다. 단지 주변이 그린벨트로 묶여 있고 암사 수원지 등이 있어 주거환경이 쾌적하다. 입주 예정인 2008년이면 구리 아천동~암사동을 잇는 암사대교가 개통된다.

또 둔촌로를 따라 사가정까지 이어지는 도로확장공사가 마무리되면 교통도 크게 좋아진다. 시공사 브랜드도 강점이다. 1단지는 롯데건설, 2단지는 현대건설과 대림산업이 맡는다.

강동시영 1단지 11평형의 평균 매매가는 2억5천만원 선이다. 34평형 배정시 추가 부담금을 1억~1억2천만원으로 가정하면 총 투자비용은 3억5천만~3억7천만원이다.

2단지 15평형은 현재 3억1천만~3억2천만원 선인데 32평으로 입주시 조합 측이 제시한 추가부담금이 8천만원이므로 총 투자액은 3억9천만~4억원이 된다. 주변에 있는 암사동 선사현대 34평형이 3억7천만~5억2천만원이므로 동.호수에 따라 상당한 시세차익을 기대할 수 있다.

투자시 유의사항도 있다. 1단지는 당초 2백85%였던 용적률이 2백75%로 낮아져 일반분양 가구수가 줄고 조합원 추가부담금은 많아질 것으로 보인다. 또 11평형은 동.호수 추첨에서 34평형이 아닌 25평형을 배정받을 수 있다. 2단지는 1단지보다 같은 평형의 대지 지분과 단지 규모가 작아 1단지에 비해 거래가 뜸하다. 이들 단지를 지금 매입하면 입주 때까지 전매가 금지되므로 이주비를 활용한 자금마련 대책도 세워둬야 한다.

양해근 부동산뱅크 리서치센터 실장