공람공고일 이전 주민만 택지·생활용지 받아

토지수용지역인 인천 영종도 운서동에 주민들이 내건 수용반대 플래카드가 걸려있다. 중앙포토

분당급 신도시 최종 입지로 동탄2 신도시가 확정되면서 토지 보상에 대한 관심이 다시 집중되고 있다.

달라진 신도시 보상제도

참여정부 내내 급증세를 보이고 있는 토지보상금이 부동산시장을 교란하는 부작용으로 이어지면서 토지보상금 지급이나 절차에 대한 보완 필요성이 강하게 제기되고 있기 때문이다.

행정·혁신·기업도시 등 각종 개발정책이 쏟아지면서 2002년 이전까지만 해도 5조∼6조원에 불과하던 토지보상금은 2003년(8조3000억원)부터 급증세를 보여 2005년에는 15조원을 돌파했고 지난해의 경우 20조원에 육박한 것으로 추정되고 있다.

이런 상황에서 정부는 토지보상금 부작용을 최소화하기 위해 채권보상 확대, 대토 보상제 도입, 보상금 분할 지급 등 토지보상제도의 변화를 꾀하고 있다. 그렇다면 토지보상 절차와 보상금 지급은 어떤 방식으로 바뀌는 것일까. 동탄2 신도시를 통해 궁금증을 풀어보면 다음과 같다.
　
감정기관 3곳 감정가로 평가

보상은 내년 2∼3월 동탄2 신도시 개발 계획이 확정되는 시점에 이뤄질 것으로 보인다. 늦어도 상반기까지는 보상을 위한 현지 감정평가에 착수한다는 게 정부 일각의 방침이다. 절차는 보상 대상에 대한 감정평가를 진행할 기관 선정에서 출발한다. 현행법상 30만 평 이상 택지지구에선 50인 이상 감정평가기관 중 주민추천 1곳, 사업시행기관(한국토지공사) 2곳을 정해 감정평가에 착수토록 돼 있다.

이들 기관은 동탄2 신도시가 들어설 지역의 내년 1월 1일 ‘표준지 공시지가’를 기준으로 주변시세 등을 감안해 결정된다. 이들 기관이 토지, 지장물(가옥·농작물 등)에 대한 감정평가를 마무리짓고 내놓은 금액을 합해 산술평균으로 나눈 가격이 보상금액이 된다.

예컨대 A 기관이 100만원, B 기관이 105만원, C 기관이 104만원을 제시할 경우 산술평균 금액은 103만원이 되고, 이 금액이 보상액이 된다는 이야기다. 다만 3곳의 감정평가액이 10% 이상 차이가 날 경우엔 감정평가 작업을 다시 실시하게 된다고 토지공사 측은 밝혔다.
　
공람공고일 1년 전 상가만 보상

동탄2 신도시 예정지는 물론 주변지역도 토지거래 허가구역으로 묶여 있다. 화성시청의 허가를 받지 않고 땅을 살 경우 계약 자체가 무효가 된다.

물론 예외가 있다. 도시지역일 경우 주거지역은 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 700㎡, 녹지지역은 100㎡ 이하면 거래허가 대상에서 제외된다. 비도시지역에서도 농지 500㎡ 이하, 임야 1000㎡ 이하면 자유롭게 사고팔 수 있다.

아파트의 경우 허가 없이 자유롭게 사고팔 수 있지만 농가주택의 경우 땅 면적이 250㎡를 넘으면 허가대상에 포함된다.

농지 매입은 더욱 까다롭다. 농사를 짓지 않는 사람은 1년 이상 현지에 거주해야 하고 농사를 어떻게 지을지에 대한 계획서도 따로 제출해야 한다. 이를 어길 경우 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 내거나 2년 이하의 징역을 감수해야 한다.

신도시개발계획안 발표와 함께 행위제한이 이뤄지므로 이후에는 특별한 사유가 아닌 한 건축 자체가 불법이다.

예정지구 지정 이전에 이미 지어진 무허가주택의 보상은 ‘1989년 1월 25일’을 기준으로 그 이전, 또는 이후에 지어졌느냐에 따라 보상기준 자체가 달라진다.

그 이전에 지어진 주거용 무허가건축물은 적법한 건축물로 보고 보상 허가건축물과 같은 기준으로 보상받을 수 있다. 세입자도 공람공고일 3개월 이전부터 거주했다면 주거이전비가 지급된다.

반면 이후 지어진 무허가주택은 평가금액대로 보상하며 이주자택지 공급 등 이주대책에서는 제외된다. 세입자도 공람공고일 1년 이전부터 거주한 경우에만 주거이전비를 보상받을 수 있다.

보상은 현지인에게는 원칙적으로 100% 현금보상이다. 단 본인이 원하면 동탄2 신도시 내 택지나 상업용지로 보상받을 수도 있다. 보상 토지는 택지의 경우 최대 330㎡, 상업용지는 1000㎡를 넘을 수 없다.

반면 부재지주는 1억원까지만 현금보상이 이뤄진다. 이를 초과하는 금액은 채권으로만 보상받을 수 있다. 부재지주 기준은 해당 읍·면 또는 연접한 읍·면 거주 여부로 판단한다.
정부는 채권의 경우 각종 인센티브 도입을 통해 비율을 점차 늘려갈 생각이다. 우선 채권을 곧바로 할인받아 현금으로 바꾸는 것을 막기 위해 장기보유 시 인센티브를 주는 방안을 검토 중이다.

또 채권으로 보상받을 경우 현행 양도소득세 감면(15%)을 20%로 늘리는 것도 고려 중이다. 정부는 또 시중에 막대한 토지보상금이 풀려 주변 지역에 투기가 확산되는 것을 막기 위해 일정 부문에 한해 대토(개발용지 내 토지로 대체) 보상을 추진할 방침이다. 이 밖에 보상금 지급시기도 분산된다. 보상금을 일시불 지급에서 2-3차례 쪼개서 지급하는 것으로 바꾸겠다는 것이다. 영종지구의 경우 1차로 30%만 지급하고 나머지는 6개월 뒤에 지급하는 조건으로 보상금을 풀었다.
주택소유자에게는 이주자택지를 공급받는 자격도 주어진다. 지구지정 공람공고일(6월 12일) 1년 이전부터 계속 주택을 소유하고 거주한 경우 조성원가의 80% 이하에 지구 내 단독주택 용지를 공급받을 수 있는 것. 또 땅 대신 특별공급을 통해 전용 25.7평 이하 아파트를 분양받을 수도 있다.
생활대책용지인 상업용지(6∼8평) 분양권 제공 대상자도 까다롭게 바뀌었다. 건설교통부는 지난 13일 “동탄2 신도시에 있는 상가 중 상업용지 분양권 제공 대상이 되는 상가를 생활대책 보상 공람공고일 1년 전부터 영업한 상가로 제한키로 했다”고 밝혔다.

생활대책용지는 사업시행자가 원활한 사업 추진을 위해 생활대책 차원에서 영업보상·이주대책과는 별도로 상업용지를 제공하는 제도로, 대상자 면적 등은 택지개발촉진법령에 따라 사업시행자가 마련하도록 정하고 있다.
정부가 이 같은 방침을 정한 데는 현재 동탄2 신도시 예정지에는 지역 상황과 전혀 어울리지 않는 스키대여점, 화방, 불교용품점, 옷 수선점 등이 들어서 있어 보상을 노린 유령상가라는 지적을 받아왔기 때문이다. 결국 1년 이내에 서둘러 상가 건물을 짓거나 영업을 한 사람들은 지장물에 대한 보상만 이뤄질 뿐 생활용지를 받기는 어렵게 됐다.