아직 불투명하긴 하지만 새해는 반값 아파트 시대의 원년이라 해도 틀리지 않을 것이다. ‘서민의 기대를 잔뜩 부풀린 만큼 어떤 형태로든 반값 아파트 문제는 정책에 반영될 게 틀림없다. 이런 격변의 시기에 투자자들은 청약 전략을 어떻게 짜야 할 것인가?
바뀌는 청약제도=청약저축통장을 갖고 있는 장기 무주택자인 경우, 정부의 공급 확대와 ‘반값 아파트’로 대변되는 분양가 인하 정책을 기대해봐도 좋을 것 같다.
새해에는 수도권 주요 신도시 공급이 봇물처럼 쏟아질 전망인데, 만일 분양가 상한제와 함께 반값 아파트 공급론까지 기정사실화된다면 장기 무주택자의 경우 상당한 혜택을 볼 전망이다. 아파트 분양가와 실제 거래가와는 항상 차액(프리미엄)이 있어 왔고, 이 때문에 아파트 분양을 받은 이들은 일정한 이익을 취해온 게 지금까지의 관례다.
현재 시장의 관심사는 온통 ‘반값 아파트 공급으로 집값을 잡을 수 있을 것인가’ 와 ‘내집 마련 시기를 언제로 해야 하냐’에 쏠려 있다. 이 같은 흐름에 따라 청약 전략은 어떻게 짜야 하는가도 관심이 쏠려 있다.
투자자와 실수요자들을 대상으로 다년간 현장 컨설팅을 한 결과 얻은 결론은 다음과 같다. 투자를 고려해 주택을 고를 때는 ‘시기를 잘 선택하는 게 우선’이라는 점이다. 하지만 실수요 성격의 내집 마련이라면 ‘시기보다 지역’을 잘 선택하라는 것이다. 이에 따라 청약제도 개편으로 혜택을 보는 청약 투자자들을 제외하고는 가급적 내집 마련 계획은 호재가 있는 지역에서 세우는 게 현명하다.
새해에 청약 가점제가 본격 실시되면 장기간 무주택이면서 부양가족이 많은 세대주들이 ‘반값 아파트 공급’ 움직임과 맞물려 시세 차익도 크게 볼 전망이다.
소형 주택 있어도 청약자격 돼=청약 가점제의 무주택자 범주에, 수도권에서 살고 있으며 ‘전용면적 18평 이하로 공시가격 5000만원 이하인 저가 소형 주택 소유자’를 포함시키는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 주택산업연구원은 무주택자 범위에 소형이나 저가 주택 보유자를 포함하는 내용의 ‘청약제도 개편안’을 마련, 건설교통부에 제출한 것으로 알려졌다.
무주택으로 분류되는 소형 주택은 전용면적 기준으로 40㎡(12평)·50㎡(15평)·60㎡(18평) 중 하나가 채택될 전망이다. 또 저가 주택의 기준은 5000만~1억원 사이에서 결정하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.
다만 18평 이하 주택을 모두 무주택자로 분류할 경우 그 대상이 무려 451만 가구에 달하는 게 문제다. 따라서 집값은 공시가격 기준 5000만원 이하로 한정할 가능성이 크다. 이에 따라 수도권 거주자의 경우 면적 기준(18평 이하)과 금액 기준(5000만원 이하)을 동시에 충족해야 무주택자로 인정해주는 방안이 예상된다. 비수도권 거주자는 금액에 상관없이 면적 기준만으로 무주택 여부를 따질 것으로 보인다.
이왕이면 신도시에 청약=대규모로 조성되는 공공택지, 즉 신도시는 정부의 주도적인 계획 아래 순차적으로 개발된다. 신도시는 시간이 갈수록 기반시설도 완비되기 때문에, 입주 시점이 가까워질수록 값이 상승하는 게 특징이다. 하지만 분양가 상한제 및 채권입찰제가 적용되는 신도시 공급 물량의 경우 일정기간 전매가 제한된다.
만일 반값이 적용된 신도시 아파트에 당첨된다 해도 곧바로 시세 차익은 힘들 전망이다. 전매 제한 조치 때문이다. 하지만 반값 아파트라도 합법적인 전매 가능 시점에 이르면 상당한 시세 차익이 기대된다.
신도시의 장점은 분양가에도 있다. 현재 정부의 계획대로라면 앞으로 건설될 신도시의 아파트 분양가는 현행보다 대폭 낮아질 전망이다. 그 이유는 간단하다. 반값 아파트의 구체화와 함께 기반시설 설치비가 국가와 입주자가 적절히 분담하는 방안이 추진되고 있어서다. 또 용적률·건폐율 비율이 종전에 공급된 신도시보다 올라갈 것으로 보이기 때문이다. 이것이 올라간다는 건 분양가가 낮아진다는 말과 같다.
지역우선 순위 활용하라=수도권에서 공급되는 20만 평이 넘는 택지지구에서는 전체 공급 물량의 30%는 지역 주민에게 우선 배정된다. 나머지 70%는 지역 외에 거주하는 청약자들에게 돌아간다.
앞으로 나올 신도시도 거주 기간에 따라 지역우선 순위를 둘 것으로 보인다. 이 때문에 지자체별로 거주 기간 차등화를 둔다는 점도 미리 파악해야 한다.
최우선 순위이면서 거주 기간이 충족된 지역주민인 경우 청약할 수 있는 횟수가 많다. 예를 들어 분양가 상한제가 적용되면서, 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 짓는 공공택지라고 가정하자. 그러면 최우선 순위는 ‘해당 지역에 사는 40세 이상이며, 10년 무주택 세대주’가 된다.
이들에게 일단 공급 물량의 40%가 최우선으로 배정된다. 이들은 최우선 순위끼리 벌이는 경쟁에서 탈락해도 기회가 또 있다. 즉 그 이후에는 수도권 40세 이상, 10년 이상 무주택자들과 한 번 더 겨룰 수 있는 기회를 갖게 된다.
따라서 청약자 본인이 평소 염두에 두고 있는 신도시 물량이 나오기 전에, 지역우선 순위를 갖추기 위해 해당 지역으로 거주지를 이전하는 것도 고려해 볼 만하다.
바뀌는‘청약법’숙지하라=이르면 2007년부터 주택청약제도가 당첨제에서 가점제로 바뀐다. 쉽게 말해 점수가 많은 이가 쉽게 당첨된다는 얘기다.
개편안에 따르면 현행 중소형 청약 예·부금 가입자들은 이르면 2007년부터 ▶부양가족(부모·자녀) 수 ▶무주택 기간 ▶가구주 나이 ▶청약통장 가입 기간 등 4개 항목별 가중치(13~35점)에 개인점수를 곱해 환산한 점수로 아파트 당첨 여부를 가리게 된다. 청약제도가 부양가족 수와 나이가 많은 장기 무주택자에게 당첨 우선권을 주는 방식으로 바뀌는 것이다.
새로운 청약제도는 전용면적 25.7평 이하 공공택지 분양부터 시작하며, 2010년부터는 민간택지에도 적용된다. 반면 전용면적 25.7평 초과 주택은 현행과 같이 채권입찰제로 하되, 동일순위 내 경쟁이 있을 경우 제한적으로 가점제를 적용한다. 단 민간택지 내 전용면적 25.7평 초과 민영주택은 분양가 자율화가 시행되고 현행 추첨제를 그대로 유지한다.
2010년부터 ‘주거수준지표’와 ‘경제지표’가 적용될 예정인데 앞으로 소득수준이 낮을수록, 보유 재산이 적을수록, 주택 청약시장에서 우위를 점할 것으로 보인다.
청약 가점제를 주요 골자로 한 청약제도 개편의 최대 수혜자는 ▶나이 45세 이상 ▶무주택기간 10년 이상 ▶부양가족 5명 이상 ▶통장 가입기간 10년 이상 같은 조건을 갖춘 사람이다. 여기에 해당하지 못하는 30·40대 가구주(특히 현재 1주택 소유주)는 청약제도가 개편되기 전에 청약통장의 활용을 적극 고려해볼 필요가 있다.
청약제도 개편에 앞서, 새로운 청약제도에 불리한 수요자들은 2006년 하반기에 이어 2007년 새해에도 분양시장을 뜨겁게 달굴 것으로 전망된다. 이에 따라 청약통장별 특징을 살펴보고, 사전에 유망한 청약단지를 알아두면 청약통장 활용에 도움이 될 것이다.
마지막으로 대선 때만 되면 집값이 오르지 않을까 하는 기대감이 발생하는 것도 사실이다. 하지만 이번에는 사정이 다르다. “집값 불안을 잡으면 정권을 잡을 수 있다”는 공감대가 전 국민 사이에 형성돼 있어서다.
벌써 정치권과 시민단체 등에서 집값 안정에 관한 아이디어가 봇물을 이루고 있다. 한나라당은 ‘아파트 반값 공급론’을 당론으로 채택했고, 아파트 분양원가 공개, 청약제도 개편 같은 현안이 2007년 새해의 최대 화두로 떠오를 전망이다.
정부가 아파트 공급 정책으로 유턴한 만큼 기존 아파트를 매수하는 것에 대한 위험 부담은 점증하고 있다. 이 때문에 철저히 실수요 위주로 아파트를 매수해야 한다.
인천 검단지구가 신도시 후보지로 알려지자 이 지역 삼라마이다스 아파트를 분양받기 위해 청약자들이 밤을 지새우는 소동이 2006년 10월에 빚어졌다. 청약 희망자들이 아파트 분양 방법을 두고 건설회사 측과 승강이하고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 사장 [ournps@hanmail.net]
<이코노미스트 869호>
