역세권 개발 확 늘린다…서울시 지구단위계획 정비, 바로 시행

서울시 지구단위계획 구역 현황. [사진 서울시]

서울시가 지난 20년간 획일적으로 적용됐던 ‘지구단위계획 수립기준’을 전면 재정비하고, 지역 여건에 따라 유연하게 적용하는 지원적 성격의 계획으로 전환한다.

8일 서울시는 지구단위계획 수립기준 개정안을 오는 9일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발·재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획·추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

주요 개정 내용은 ▶역세권사업 기준완화 ▶저층주거지 계획기준 개선 ▶국공유지 처리방식 개선 ▶불합리한 높이규제 개선 ▶민간부문 시행지침 개선 ▶신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다.

지구단위계획은 지역의 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정, 수립하는 도시관리계획이다. 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용을 포함한다. 현재 시 면적 27%(100.3㎢)가 지구단위계획으로 지정돼 있다.

하지만 기준이 일률적으로 적용되면서 급변하는 도시 변화에 대응하기엔 한계가 있다는 지적이 계속돼왔다. 이에 서울시는 규제 완화 방향으로 수립기준을 개선했다.

우선 개발 여력이 충분한 역세권 활성화를 위해 사업 기준을 완화했다. 역세권 입지 기준을 최대 20% 확대하고, 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다.

노후 저층 주거지는 소규모정비를 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 기부채납뿐 아니라 공동개발을 할 때도 용적률 인센티브를 부여한다. 소규모정비사업의 절차를 간소화해 지구단위계획구역 안에서도 사업속도를 단축시킨다.

개발구역 안에 국공유지가 포함돼 있을 경우 처리 방안도 다양화한다. 당초 공공이 민간에 매각하는 방식으로 운영했지만, 앞으로는 공원·녹지, 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 무상양도도 병행해 검토한다.

건축법에서 정한 아파트 높이 기준보다 강화돼 운영됐던 지구단위계획 자체 높이 기준은 폐지하고, 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정하도록 개선한다.

지구단위계획의 내용을 보조하는 설명서 역할로 도입했지만, 경직적인 지침처럼 해석됐던 ‘민간부문 시행지침’도 손질했다.

지역별 여건에 대한 고려 없이 일률적으로 적용했던 것에서 탈피해 자치구에 권한과 책임을 부여하고 자율성을 보장하는 것이 핵심이다. 이에 따라 앞으로 자치구 심의·자문을 통해 유연하게 변경할 수 있도록 했다.

이 밖에도 시는 지구단위계획 수립이 지연되는 것을 막기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도한다. 보조금이 교부된 자치구별 지구단위계획 수립 성과를 고려해 보조금 지원 우선순위 등을 검토하는 식이다.

서울시는 도시계획 규제개선 전담조직을 신설해 지구단위계획 수립기준을 5년마다 재정비할 계획이다.

장구슬 기자 jang.guseul@joongang.co.kr