등기 의무화해도 민법은 안고쳐/부동산 대책 문답풀이

◎탈세목적 가등기만 사실상 봉쇄/신탁사와 이익배분율 추후 결정
정부가 도입키로 확정한 부동산등기 의무화제도와 토지신탁제도의 궁금중을 문답으로 풀어본다.
▲등기의무제도의 기본 내용은 무엇인가.
­부동산등기법을 고쳐 현재 당사자의 신청에 의해 등기하는 방식(등기 신청주의)을 소유권 변동이 생긴 경우는 등기이전을 의무화 시킨다는 것이다.
▲등기의무기간 및 이를 지키지 않았을 때는 어떻게 되나.
­매매계약 등으로 인해 소유권 변동이 생긴후 2개월이내에 등기해야 한다. 이를 어기면 1개월마다 등록세(부동산가액의 3%)만큼의 벌금이 부과되는 동시에 체형도 가해진다.
▲원칙적인 등기의무화를 위해서는 민법도 개정돼야 한다는데.
­그렇다. 현행 우리 민법은 「부동산은 등기함으로써 효력이 생긴다」고 명시하고 있으나 계약자유의 원칙을 존중,등기부상의 소유자는 아니더라도 가등기ㆍ명의신탁 등의 방법으로 실제 소유권을 입증할 수 있는 경우는 이를 인정해 주고 있다.
따라서 본래 의미의 등기의무제를 위해서는 부동산등기법의 개정에 앞서 민법을 고쳐 등기의 공신력을 확보하는 일이 선행돼야 한다. 그러나 이같은 민법개정은 부동산에 관한 모든 사적 거래를 제약함으써 국민경제에 혼란과 충격을 가져온다는 점을 고려,손대지 않기로 했다.
▲현재 서류상 형식요건만 갖추면 등기를 올릴 수 있는 방식도 바뀌나.
­바뀌지 않는다. 현재의 행정능력상 등기소 직원의 등기 이전서류에 대한 실질적인 심사는 불가능하다고 보고,종전대로 서류만 제대로 갖춰지면 등기가 이전된다.
▲이같은 제도가 도입되면 투기가 진정될 수 있나.
­현재 세금을 안낼 목적으로 선행하고 있는 가등기제도가 사실상 봉쇄돼 투기억제에 도움이 될 것으로 보인다.
즉 실제 매매행위가 있었으나,당사자들이 양도세ㆍ등록세등 세금을 피하기 위해 정식등기를 하지 않고 가등기하던 사례가 크게 줄어들며 이에 따라 미등기전매도 예방 될 것으로 기대된다.
그러나 누구이름으로든 정식등기만 하면 되므로 부동산의 위장소유는 근절되지 않을 것으로 보인다.
▲이번 제도 도입으로 인해 기존의 가등기나 명의신탁제도는 완전히 없어지나.
­투기나 세금회피 목적의 가등이나 명의신탁은 금지되나 본래 의미의 제도는 계속 존속된다. 예컨대 은행이 담보 설정을 위해 가등기하는 경우는 허용된다.
▲정식 등기를 하지 않고 있는 기존 부동산은 어떻게 되나.
­법개정시 경과조치를 마련할 방침이다. 예컨대 6개월이내에 등기 이전을 마치도록하고 대상 부동산에 대해서는 매입자금 출처조사등 책임을 묻지 않는 방안이 있다. 그 이후의 위반사례는 신규등기 기피로 간주,같은 벌금과 체형을 부과할 것으로 보인다.
▲토지신탁제도란 무엇인가.
­땅을 가지고 있으나 이를 개발ㆍ이용할 능력이 적은 사람들로부터 이를 위임받아 그 땅을 대신 개발하고 그 이익의 일정 부분을 땅 소유자에게 되돌려주는 것이다.
즉 나대지나 이용도가 낮은 토지를 신탁받아 주택ㆍ상가ㆍ사무실 등으로 토지를 효율적으로 이용하기 위한 제도다.
▲이 제도는 어떤 경우에 이용하기 좋은가.
­서울에 나대지 3백평을 가지고 있는 예를 보자. 택지상한법으로 초과소유부담금이 부과되나 부담금 내기도 억울하고 이 땅을 처분하기도 싫은 경우 토지신탁제도를 이용하면 안성맞춤이다.
즉 앞으로 설립될 신탁회사와 토지신탁계약을 맺으면 소유권은 온전히 보장 받으면서 개발이익을 공유할 수 있으며 동시에 초과소유부담금을 안내도 된다.
▲신탁회사에 이익배분은 어떻게 하나.
­가장 논란이 되는 부분이 바로 이것이다. 3백평의 나대지에 신탁회사가 사무실을 지어 임대한 경우 신탁회사와 땅임자간의 이익배분 문제는 쟁점 사항이 될 수밖에 없다. 정부는 법을 마련할 때 공청회 등을 통해 합리적인 비율을 정할 생각이다.
▲한번 맡긴 토지는 얼마가 지나야 소유권을 되찾을 수 있나.
­계약에 따라 다를 수 있다. 정부는 그러나 투자에 따른 원리금 상환이 가능하도록 법에서 신탁기간을 10∼15년의 장기로 정할 방침이다.<심상복기자>