유휴부지 드물어 주택공급 한계…“재건축 규제 풀어야”

청와대와 정부가 그린벨트 보존 입장을 밝히면서 주택 공급 해법을 찾기가 어려워졌다. 서울시는 재건축 규제 일부를 완화할 수 있다는 입장이지만, 정부는 이에 반대하고 있다. 사진은 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [뉴시스]

정부가 3년에 걸쳐 수요 억제책을 추진해 온 탓에 꺼내 들 공급 카드는 마땅치 않다. 가장 강력한 카드인 재건축 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶인 상황이다.

도심 공공용지 발굴·개발 쉽잖아 #역세권 재개발, 3기 신도시 등 #용적률 대폭 높여 고밀개발 거론 #홍남기 “이달 말까지 공급안 마련”

정부가 7·10 부동산 대책 때 발표한 공급의 밑그림은 다섯 가지다. ▶도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 ▶3기 신도시 용적률 상향 ▶도시 주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규 택지 추가 발굴 ▶공공 재개발·재건축 때 청년·신혼부부용 공공임대·분양아파트 공급 ▶도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 방안 등이다.

정부는 이날 관계장관회의(녹실회의)에서 이 방안과 더불어 다양한 국공립 시설 용지를 최대한 발굴·확보하기로 했다. 하지만 발굴할 땅이 많지 않다. 2018년 수도권 30만 가구 공급 대책을 발표할 당시 서울시는 삼성동 서울의료원 주차장 부지, 대치동 서울무역전시장(세텍) 옆 동부도로사업소 부지, 창동 유휴부지 등 빈 땅을 탈탈 털었다. 여기에 지난 5월 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’을 발표하며 국·공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1만5000가구를 추가로 확보하겠다고 밝힌 상태다.

유휴부지 개발도 쉽지 않다. 서울시가 2018년 발표한 8만 가구 공급 물량 중 시유지를 활용하는 계획으로 착공에 들어간 곳은 60가구에 불과하다. 주민 편의시설이 들어설 것으로 기대되던 곳에 시가 공공 임대주택을 짓겠다고 하면서 주민들이 반발하고 나선 탓이다.

이현석 건국대 부동산학과 교수는 “시장이 가장 선호하는 도심 땅 개발을 고려하지 않아 공급 부족 논란이 심해졌다”며 “용산 정비창, 대치동 세텍 부지 등 공공부지를 포함해 선호도가 높은 역세권을 고밀화해야 한다”고 말했다.

현재로서 도심 고밀 개발이 가장 현실적인 대안으로 손꼽힌다. 서울 등 역세권에서 추진하는 재개발 사업은 용적률을 600~1000%까지 높이는 방안이다. 용산 정비창 부지 등 공공부지의 용도를 상향해 더 고밀 개발하는 방안도 거론된다. 중심 상업지역으로 지정하면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용적률을 최고 1500%까지 완화(서울시 조례상 1000%)할 수 있다. 더불어 3기 신도시 용적률을 높이는 방안도 거론되고 있다.

태릉 골프장 부지 등 군(軍) 부지 가운데 상당수를 택지개발지에 포함하는 방안도 나온다. 태릉골프장의 경우 부지 규모는 82만5000㎡다.  바로 옆 육군사관학교까지 합치면 부지 규모가 149만6979㎡로 늘어난다. 이 부근에 아파트를 지으면 1만~2만 가구의 미니 신도시급 공급이 가능할 것으로 추정된다. 교통이나 주거 여건도 괜찮은 데다, 정부 부지를 활용하면 토지보상 단계를 건너뛸 수 있어 신도시보다 빨리 주택을 공급할 수 있다는 것이 강점이다.

하지만 군 부지를 활용한다 해도 주택 공급 확대에는 한계가 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “실수요자들이 선호하는 지역의 공급량은 여전히 턱없이 부족하다”며 “재건축 규제 완화 등을 통해 민간 공급 시장이 움직일 수 있게 해야 한다”고 지적했다. 한편 홍남기 경제부총리는 이날 “주택 공급 확대 방안을 관계 부처·기관이 원팀(One team)이 돼 7월 말까지 마련할 것”이라고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr