권리금 못 받고 쫓겨나는 '을의 설움' 이제 사라진다

중앙일보

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박사라 기자

각종 상점이 밀집한 명동 거리. 사진은 기사와 관련이 없음. [연합뉴스]

임대차 기간과 상관없이 건물주가 계약을 연장해주지 않아 자영업자가 권리금을 회수하지 못하게 됐다면 이를 보상해줘야 한다는 취지의 대법원 판결이 나왔다.

대법 "임대차 기간 지나도 #건물주, 권리금 회수 보호해야" #건물주가 재건축 이유 갱신 거절 #임차인, 1억대 못 받게되자 소송 #“기존 관행 뒤엎는 판결, 시장 충격 #건물주들 위헌 소송 잇따를 것”

16일 대법원 1부(주심 권순일 대법관)는 자영업자 김모씨가 건물주 공모씨를 상대로 낸 권리금 회수방해 손해배상 청구 소송에서 “공씨가 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하지 않는다”는 원심판결을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

김씨는 2010년 10월~2015년 10월까지 5년 동안 공씨의 건물에서 음식점을 운영해 왔다. 김씨는 계약 만료 직전 다른 사람에게 음식점을 넘기는 대가로 1억4500만원의 권리금을 받기로 했다. 하지만 건물주 공씨가 “건물이 낡았으니 재건축해야 한다”는 이유로 계약을 연장해주지 않는 바람에 권리금을 못 받게 됐다. 그러자 김씨는 공씨가 권리금 회수를 방해해 손해를 입었다며 소송을 냈다.

소송의 쟁점은 ‘임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해선 안 된다’고 규정한 상가임대차보호법을 어디까지 적용할 수 있는지였다. 건물주에게 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다면 예외로 하기 때문이다. 김씨의 경우 임차인이 재계약을 원할 경우 최장 5년까지 연장해 주도록 법에서 보장한 ‘계약갱신 요구권’의 효력이 끝난 상태였다.

1ㆍ2심은 건물주 공씨의 손을 들어줬다. 2심 재판부는 “임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우 건물주에게 권리금 회수를 보호할 의무가 없다”고 설명했다.

하지만 대법원은 “전체 임대차 기간인 5년이 지나도 임차인의 건물주는 상인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”며 2심 재판을 다시 하라고 돌려보냈다. 기간이 지났다고 해서 자영업자가 만들어놓은 고객ㆍ거래처ㆍ신용 등 재산적 가치가 사라지는 건 아니라고 판단해서다.

임대차보호법의 애초 취지가 건물주가 계약 갱신을 거절해 자영업자들이 경제적으로 손해를 보는 것을 막기 위해서라는 점도 강조했다. “법에서 정한 ‘예외’는 임차인이 돈을 주지 않는 등 신뢰를 저버렸거나 건물주로부터 이미 충분히 보상을 받는 경우를 뜻하지 단순히 임대차 기간으로 제한하려는 건 아니었다”고 설명했다.

이와 함께 “계약갱신요구권과 권리금 회수 관련 조항은 입법 취지와 내용이 다르다”며 “이 같은 해석이 임대인의 상가건물 사용수익권을 지나치게 제한한다고 볼 수도 없다”며 사건을 다시 심리하도록 했다.

이번 대법원 결정은 2015년 상가임대차보호법에 자영업자들이 권리금을 돌려받는 것을 보호해야 한다는 조항이 만들어진 뒤 나온 첫 판결이다.

지금까지는 해당 법을 두고 일선 법원에서 해석이 분분해 서로 엇갈린 판결을 내려 왔다. 대법원 관계자는 “앞으로는 권리금 회수기회 보호 조항 적용 범위에 관한 통일된 법 해석이 있을 것”이라고 말했다.

이에 대해 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “기존 관행을 뒤엎은 판결로 부동산 시장에 충격을 줄 수 있다”고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “건물주 입장에서 받지도 않은 권리금을 어떻게 물어주느냐. 위헌 소송이 잇따를 것”이라며 "상인과 건물주가 상생할 수 있는 방법을 찾아야 한다"고 말했다.

박사라 기자 park.sara@joongang.co.kr