[김종필의 세테크]증여받은 주택 5년 내 팔면 양도세 눈덩이...어떡하면 줄이나

증여받은 사람이 증여받은 부동산을 팔 때 양도세 계산이 복잡하기 때문에 관련 규정을 제대로 알아둬야 한다.

최근 몇 년간 배우자나 자녀에게 부동산을 많이 증여했다. 양도세 절세 등의 목적에서다. 증여받은 사람(수증자)이 증여받은 부동산을 5년 안에 팔면 양도세를 줄이지 못할 수 있다.

증여받은 부동산 양도세 어떻게 되나 #5년 이내 팔면 세금 많이 물려 #이월과세·부당행위계산부인 규정 #1주택 비과세 요건 갖추면 세금 면해

당국은 세금을 줄이려는 편법으로 증여를 활용하는 걸 방지하기 위해 '이월과세' 규정과 '부당행위계산 부인' 규정을 두기 때문이다. 일반적인 양도세 계산보다 무겁게 세금을 매기는 규정이다.

이월과세 적용 여부는 증여받은 부동산의 양도 시기가 관건이다. 증여받은 날부터 양도하는 날까지 기간이 5년 이내냐, 넘느냐에 따라 세금 산정 방식이 달라진다.

양도 시기 따라 취득가액 기준 달라 

5년이 지나 양도하면 일반적인 양도세 산정 방식을 적용한다. 증여가액을 취득가액으로 계산한다. 증여가액은 증여 시점의 시세를 뜻한다.

5년 안에 양도하면 취득가액 기준이 달라진다. 증여한 사람이 원래 취득한 금액을 취득가액으로 본다. 대개 취득가액이 양도가액보다 낮기 때문에 세금이 늘어난다.

증여한 사람이 3억원에 매입한 부동산을 시세 5억원 때 증여하고 증여받은 사람이 이를 7억원에 양도한 경우를 보자. 5년 이내에 팔아 이월과세 적용을 받으면 7억원에서 3억원을 뺀 4억원이 양도차익이다.

증여받은 지 5년이 지나 양도하면 양도차익이 7억원에서 5억원을 뺀 2억원이다. 증여받은 날로부터 5년을 지나 팔아야 양도차익이 줄어 양도세를 아낄 수 있다.

자료: 국토부

증여한 사람의 애초 취득가액으로 계산하면 오히려 양도세가 더 적은 경우가 있다. 6억원에 취득한 집이 가격 하락으로 4억원이 됐을 때 증여하고 증여받은 사람이 5년 이내에 8억원에 팔 때다.

이월과세로는 양도차익이 8억원에서 6억원을 뺀 2억원이어서 증여가액을 취득가액으로 계산할 때(양도차익 4억원)보다 세금이 적다. 이럴 때는 이월과세를 하지 않는다. 증여가액을 취득가액으로 해서 양도차익 4억원에 과세한다.

5년 이내 양도하더라도 증여한 사람과 증여받은 사람의 관계에 따라 이월과세 적용 여부가 달라지기도 한다. 이월과세는 배우자나 직계 존속(부모·조부모 등), 직계비속(자녀·손주 등)에게 증여받은 경우에만 적용한다. 이들 이외에 친척·지인 등에게 증여받으면 양도 시점에 상관없이 이월과세를 적용받지 않는다.

증여한 사람에게 양도세 부과도  

'부당행위계산 부인' 규정은 증여하지 않고 판다면 내야 할 양도세를 증여라는 우회적인 방법으로 줄인 것으로 판단되는 경우에 적용한다. 증여한 사람이 증여하지 않고 직접 양도한 것으로 보고 계산한 양도세가 증여받은 사람이 내는 증여세와 양도세 합계보다 많은 경우다.

이때 증여받은 사람의 양도세는 증여가액을 취득가액으로 계산한 금액이다.

예를 들어 2억원에 취득한 집이 10억원으로 뛴 시점에 증여하고 증여받은 사람이 12억원에 판다. 증여한 사람이 다른 집을 가진 2주택자로 2억원에 취득해 12억원에 매도하면 양도세가 5억원이 넘는다. 증여받은 사람이 낼 양도세와 증여세는 합쳐서 3억원이 안 된다.

증여한 사람을 기준으로 세금을 계산하면 5억원이 넘으나 증여 후 양도하면 양도세가 2억원가량 줄어든다.

이럴 때 당국은 증여한 사람의 의도를 의심한다. 양도세를 줄이기 위해 증여를 통해 세금을 회피한 것으로 본다. 그래서 양도세를 증여받은 사람이 아닌 증여한 사람에게 부과한다. 증여받은 사람이 낸 증여세는 돌려준다.

부당행위계산 부인 규정에 따른 양도세가 이월과세 양도세보다 많을 수 있다. 둘 다 양도차익(양도가액-취득가액)은 같지만 증여한 사람이 다주택자이면 중과되기 때문이다.

당국은 증여를 통한 세금 회피를 막기 위해 부당행위계산 부인 규정의 적용 범위를 이월과세보다 넓게 뒀다. 배우자나 직계 존·비속 외에 친척 등 특수관계자도 포함된다.

부당행위계산 부인 규정은 양도소득이 증여한 사람에게 실질적으로 되돌아오는 경우에만 적용한다. 증여받은 사람이 양도소득을 챙긴다면 부당행위계산 부인 규정을 적용하지 않는다. 증여한 사람에게 아무런 이득이 없기 때문에 증여를 통한 세금회피로 볼 수 없어서다.

세금

자녀에게 증여 후 양도했다면 양도대금이 자녀 통장으로 들어가야 하고, 자녀가 그 돈을 본인 명의로 예금하거나 다른 데 투자하면 부당행위계산 부인 규정을 적용받지 않는다.

5년 이내 양도도 비과세 가능

별도 가구인 무주택 자녀가 부모에게 증여받은 후 5년 이내에 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택이 어떻게 될까. 이월과세의 특징은 취득가액뿐 아니라 취득일도 증여한 사람의 취득일을 사용하는 것이다.

1가구 1주택 비과세 대상은 이월과세에서 제외돼 취득일이 증여일이 된다. 증여받은 사람의 취득일부터 양도일까지 보유 기간이 2년 이상(조정대상지역은 2년 이상 거주)이면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

증여받은 날부터 2년 이내에 양도하면 1가구 1주택 비과세 대상이 될 수 없다. 비과세 요건인 2년을 충족하지 못해서다. 이때는 증여가액과 양도가액과의 차액에 대해 양도세를 신고납부해야 한다.

이때 양도소득이 증여한 사람에게 가면 1가구 1주택1가구 1주택에 상관없이 부당행위계산 부인 규정이 적용된다. 증여받은 자녀가 양도대금을 수수하고 관리해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

김종필 세무사