Q. 어린 두 자녀를 둔 백모(35)씨네는 아내의 월급을 합하면 월소득 600만원이 넘는다. 보유 중인 소형 오피스텔에서 나오는 임대료까지 더하면 680만원에 이른다. 하지만 가족 생활비, 거주 아파트 대출금 상환액, 노부모 생활비를 빼면 늘 여유가 없다. 은퇴 준비에도 비상이 걸렸다.
생활비 줄여 펀드·연금 붓고 오피스텔은 처분을
A. 공급과잉으로 수익률 저하가 예상되는 오피스텔은 처분하는 게 바람직해 보인다. 노후 생활자금을 마련하려면 이제부터라도 가계 긴축을 통해 종잣돈을 만들어가야 한다. 가계대출은 자제하고 평생 수령 가능한 연금상품으로 노후를 준비하라.
◆생활비 구조조정이 먼저=당장의 불편과 고충을 감수하더라도 생활비를 절약하는 가계 긴축을 권한다. 현재 생활비 350만원에서 50만원을 절약하고 거주 중인 아파트 담보대출 원리금을 상환해 나가면서 여유 현금의 일부를 떼어 은퇴자산 마련이라는 새로운 저축 바구니를 준비해 보자.
아울러 매월 들어가는 저축 역시 개인종합자산관리계좌(ISA)를 이용하자. ISA는 그 자체가 특정 금융상품이 아니라 다양한 금융상품을 담을 수 있는 그릇이다. 세제혜택이 있어 연간 납입한도 1인당 2000만원 이내에서 다양한 금융상품에 투자할 수 있다. 백씨네처럼 맞벌이 부부라면 남편과 부인 명의로 따로 이용할 수 있다. 또 매월 불입하는 만큼 국내외 적립식 펀드를 통해 저축하는 게 효과적이다.
◆오피스텔은 공급과잉 우려=은퇴 이후를 대비해 수익형 부동산을 통해 현금흐름을 만드는 경우가 많다. 하지만 이 방법은 목돈을 모을 때까지 시간이 많이 소요되고 자칫 투자에 실패할 경우 회복이 쉽지 않다. 백씨네가 그런 경우다. 오피스텔 임대로 들어오는 월세 45만원에서 대출이자 25만원과 세금 및 공과금, 그리고 임대를 위한 중개수수료를 공제하고 나면 실제 수익률은 떨어지기 마련이다. 또 오피스텔이라는 상품 특성상 노후화할수록 가격 하락을 피할 수 없다.
게다가 최근 오피스텔 공급과잉에 따른 공실률 증가와 임대료 하락 리스크까지 고려하면 처분을 권한다. 오피스텔을 시세대로 처분하면 대출금(1억원)과 보증금(3000만원)을 제외하면 3000만원의 여유 자금을 손에 쥐게 된다. 이는 남편과 아내 명의 ISA를 통해 주가연계증권(ELS) 같은 금융상품으로 운용하는 게 좋을 듯 싶다. ISA는 5년간 매년 손익통산 후 수익금 200만원까지 비과세, 200만원 초과수익은 분리과세 혜택을 볼 수 있다. ELS 운용시 노 녹인(knock in) 또는 저 녹인 구조의 지수형 ELS로 운용한다면 5~7%대의 수익률을 기대할 수 있다.
◆노후 현금흐름은 연금상품=오피스텔 투자에서 손을 뗀다면 은퇴 이후 현금흐름은 연금보험상품으로 만들어야 한다. 매월 70만원씩, 연간 840만원을 저축하자. 시간의 힘과 복리의 마법에 따라 30년간 저축한다면 적지 않은 은퇴자산을 마련할 수 있다. 연금상품의 특성상 가입 초기 사업비가 발생하므로 납입원금 대비 운용수익의 효과가 발생하는 시점은 초기보다는 운용기간 7~10년이 지난 중후반 이후에 있다.
따라서 목표 시점을 연금개시 연령으로 설정하고 가입한 변액연금 상품에서 선택한 펀드의 운영성과를 주기적으로 확인하고 성과에 따라서 펀드 종류를 변경해주는 관리가 필요하다. 관리할 자신이 없다면 가입을 신중하게 결정해야 한다. 가입 후 잘 운용돼 수익이 나는 시기에는 채권형의 비중을 높여 실현된 수익을 안정성 펀드로 갈아타도록 하자. 매월 현금의 여유가 생긴다면 추가납입을 해 연금재원을 늘려도 좋다. 연금상품은 종신 지급이 가능하다는 것도 장점이다.
◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
◆ 재무설계 도움말=김상훈 미래에셋증권 WM강남파이낸스센터 부장, 이동현 KEB 하나은행 행복한부동산 센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브라이프 플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표
◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행
김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
