- 서울 강남에 사는 신모씨는 1~2년 후 은퇴를 앞둔 53세의 고소득 직장인이다. 부채도 없고 재정 상태가 상당히 안정적이다. 하지만 조기퇴직이 불가피한 상황이어서 연금이 나올 때까지 현금흐름이 끊기는 은퇴크레바스가 걱정이다. 재취업 여부와 주택 구입 여부, 현금성 위주의 자산을 어떻게 은퇴소득으로 돌릴 수 있을지도 고민거리다.
- 신씨는 은퇴 후 월 생활비를 500만원 이상으로 생각하고 있다. 이를 위해서는 우선 노후에는 주거안정이 필요하므로 주택을 취득하길 권한다. 현금 가운데 10억원은 임대용 부동산을 매입해 준공공임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받자. 나머지는 월지급식 상품으로 운용해 목표 생활비를 확보하길 바란다.
◆ 은퇴시기에 맞춰 주거 안정성 확보를 위하여 자가주택 취득을···
여의도에 직장을 둔 신씨는 영등포 역세권 내 전용면적 84㎡(분양 33평형) 아파트에서 전세(6억 원)를 살고 있다. 신씨는 서울 도심에 위치한 중소형 아파트 한두 채는 빚 없이 매입할 수 있을 만큼 충분한 여유자금이 있지만, 평소 주택시장 상승에 확신이 없어 지금까지 전세 살이를 자처해왔다. 그런데 문제는 최근 전세난이 심화되면서 전세 가격이 급등하는 것은 물론 쓸만한 전세 매물조차 구하기가 힘들어지고 있다는 점이다.
조기퇴직 직면한 고소득 50대 회사원
현금 많지만 은퇴소득으로 안 돼 있어 고민
지금 살고 있는 아파트 역시 집주인의 요구로 올 10월 만기 때는 비워줘야 할 입장인지라 벌써부터 이사 갈 생각만하면 머리가 아프다. 만일 그렇다면 신씨는 아파트를 매입해 주거불안을 해소할 필요가 있다. 다만 장기적인 관점에서 인구감소 및 가구분화 추이 등을 감안해 향후에도 수요가 꾸준할 것으로 보이는 도심지 역세권 전용면적 85㎡(분양 33~34평형)이하를 매입하는 게 좋겠다. 현재 거주하고 있는 당산역 아파트가 여의도 직장과 가깝고 초역세권인 까닭에 전세자금에서 2억 원 정도를 얹어 매입(매매시세 8억 원)하는 것도 좋아 보인다.
◆ 은퇴 이후 자금흐름 확보 위해 임대용 부동산에 관심을 갖자
업종의 특성상 조기퇴직에 직면한 신씨의 경우 초저금리시대 노후생활의 안정을 위해 월세가 나오는 임대용 부동산 투자를 검토할 필요가 있다. 다만 은퇴 이후에는 안정적인 생활자금의 확보가 필요한 만큼 투자원금의 훼손 가능성이 높은 고수익상품에 연연하지 말고 투자원금이 보전되고 월세가 꾸준히 나올 수 있는 투자처가 좋겠다. 이런 점에서 서울시내 역세권 전용면적 60㎡(분양 24~25평형)이하 소형아파트는 제격이다. 우리나라도 여타 선진국처럼 1~2인 가구가 급증하고 가구분화가 빠르게 진행되고 있는 만큼 소형아파트 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보이기 때문이다.
서울을 기준으로 소형아파트 평균 임대수익률은 연 4~5% 수준이다. 시중은행의 1년 만기 정기예금 금리가 1.5% 전후라는 점을 감안하면 결코 낮은 수치는 아니다. 일례로 영등포구 일대 전용면적 31㎡(분양 14평형) A아파트의 평균 매매가격은 1억8000만 원선인데, 보증금 1000만 원에 매월 60만 원을 받을 수 있다. 연 4.24%의 임대수익률을 얻게 되는 셈이다. 신씨는 기존 아파트 전세금 6억 원에 추가로 2억 원만 얹으면 현재 거주하고 있는 것과 동일한 아파트를 매입할 수 있다. 따라서 2억 원 외에 남는 8억~10억 원의 여유자금으로 소형아파트 4~5채 정도는 빚 없이 투자할 수 있다. 그럴 경우 매월 240~300만원의 현금이 유입될 수 있어 은퇴 생활자금으로 유용하게 쓸 수 있다.
◆ 준공공임대사업자 등록을 통하여 각종 세제혜택을 받도록 하자
신씨가 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트를 구입한다면 준공공임대 사업자로 등록할 수 있다. 준공공임대사업자로 등록하면 취득세가 전액 면제 되며, 매년 재산세는 75%가 감면된다. 또한 의무임대기간 8년을 채우고 이를 양도하면 양도세도 전액 면제된다. 신씨는 현재 금융회사에 다니는 고소득자로서 근로소득 뿐 아니라 임대소득까지 생기면 소득세 부담이 더 커지는 것은 아닌지 고민할 수 있다.
그러나 준공공임대사업자로 등록하면 임대소득에 대한 소득세의 75%가 감면되므로 소득세 부담까지 크게 줄일 수 있어 걱정할 필요가 없다. 준공공임대사업자로 등록하려면 잔금일로부터 3개월 이내에 우선 주소지 구청 주택관리과에 방문하여 준공공임대사업자 등록증을 발급받은 후 다시 세무서에 방문하여 사업자등록을 신청하여야 한다.
◆ 노후생활의 여유자금은 월지급식 금융상품으로 준비하자.
신씨는 이런 식으로 임대부동산을 통해 300만원을 확보하면, 현재 가입돼 있는 즉시연금에서 받는 매월 50만원을 합쳐 매달 350만원의 기본 현금흐름을 확보하게 된다. 신씨가 목표로 하고 있는 은퇴이후 월 현금흐름 목표에서 모자란 금액은 월지급식 금융상품을 활용해 준비하는 것이 좋겠다.
이를 위해선 현재 보유하고 있는 현금자산 28억5000만원에서 거주용과 임대용 부동산 매입에 필요한 18억과 즉시연금에 가입돼 있는 3억을 제외한 7억5000만원으로 포트폴리오를 구성해 은퇴이후 소득목표액 부족분의 현금흐름을 만들어야 한다.
3억원은 안정적인 구조의 월지급식 주가연계증권(ELS) 운용을 통해 세후 월 150만원 수준의 이자소득(연 7.0% 내외)을 확보하자. 국내외 주요 지수를 기초자산으로 하는 월지급식 ELS 중 노낙인(No Knock-in)이나 낙인 50 수준 이하의 안정적인 구조에 수차례에 나눠 분할 투자하는 것이 바람직하다. 이 때 5000만원은 함께 거주하는 어머님 명의의 비과세종합저축 계좌를 개설후 운용한다면 세후 이자소득을 높일 수 있다(비과세종합저축-65세이상 가입가능, 5000만원 한도).
이달 14일부터 가입이 가능해진 개인종합자산관리계좌(ISA)에도 연간 납입한도인 2000만원을 입금해 비과세로 운용한다면 역시 세후 소득 높일 수 있겠다.
◆ 남은 자금은 유동성 또는 부족한 비상자금과 채권형 등 펀드로 운용하자.
남는 자금 2억원은 유사시 현금 유동성 차원에서 현금을 단기간 운용하는 수단인 CMA나 MMF에 비상자금으로 넣어두는 것이 좋겠다. 다만 초저금리 시대에 은행금리보다 조금 상회하는 수익을 추구한다면 1억은 CMA에 예치하고, 나머지 1억원은 연 4.0~5.0%의 기대수익을 목표로, 월지급식 채권형펀드로 운영하는 것도 좋겠다. 이 자금은 국민연금이 개시되는 63세 이전에 예상보다 초과해 발생하는 노후자금을 충당하는 용도로 예비하고 있으면 된다.
◆ 월 노후생활비 필요금액이 늘어갈 경우 주택연금 활용도 고려하자
한편 60세부터는 주택연금을 통해서도 추가적인 현금흐름을 확보할 수 있다. 2016년 2월 현재 주택금융공사의 공시에 따르면, 거주 중인 주택의 시세가 8억원이고, 60세의 주택보유자가 종신지급방식의 주택연금을 신청한다면 매월 180만원의 연금을 수령한다.
김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
자주 바뀌는 세법 알아둬야 세금 폭탄 피할 수 있어
요즘은 세법이 자주 바뀐다. 인구 고령화에 맞추거나 국민소득 증가의 영향이 크다. 증여ㆍ상속과 관련해서도 올해도 큰 변화가 있다. 올 1월부터 시행된 동거주택상속공제가 대표적이다. ‘효도상속’공제로도 불리는 이 제도는 함께 산 자녀에게 주택을 상속하면 공제율을 40%에서 80%로 높여주기로 한 제도다. 예컨대 8억원짜리 아파트의 80%를 공제하면 6억4000만원인데 공제한도 5억원까지는 세금을 내지 않아도 된다.
이를 위해선 10년 이상 부모와 자식이 한 집에서 살아야 하고, 상속 시점에 자식은 무주택자여야 한다. 앞으로 고령화가 진전될수록 대상자가 늘어날 가능성이 크다. 자식은 부모를 모시고 부모는 자식에게 경제적 원조를 할 수 있어 일석이조라고 할 수 있다.
비과세 현금 증여도 제대로 알아두자. 10년에 걸쳐 자녀에는 5000만원(미성년자 2000만원)까지다. 올해부터 사위와 며느리에 대한 비과세 증여 한도는 500만원에서 1000만원으로 늘어났다. 자녀 부부에게 6000만원의 비과세 증여가 가능하다는 얘기다.
배우자 증여공제는 10년을 기준으로 6억원이라는 것도 잘 알아두자. 재산이 많다면 평소에 배우자에게 증여해 세금 부담을 미리 줄이는 게 나중에 증여ㆍ상속세 폭탄을 피하는 길이다. 서울 강남에선 아파트 한 채만 있어도 상속ㆍ증여세 대상이 될 수 있다. 증여ㆍ상속은 평소에 계획적으로 대비해야 한다. 나중에 갑자기 닥치거나 한꺼번에 하게 되면 세금 폭탄을 맞을 수 있어서다. 자산이 많다면 상속·증여는 피해갈 수 없다. 조기증여는 경제 활성화에도 도움이 되고 세금도 절약하는 길이다.
