[반퇴시대 재산리모델링] 월세전환 요구 받는 30대 회사원

중앙일보

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Q 경기도 분당에 사는 박모(34)씨. 중견 정보통신(IT)기업 연구원으로 전업주부인 아내와 세살 난 딸 하나를 키우고 있다. 월급은 400만원으로 이중 300만원은 생활비로 쓰고 나머지는 저축한다. 3억원에 전세를 살고 있는데, 최근 아파트 주인이 2억원은 돌려 줄테니 매달 150만원씩 월세를 달라고 요구해왔다. 이를 받아들여야 할지, 아니면 아예 집을 사는 게 나은지 고민중이다. 급여생활자의 절세방안에 대해서도 조언을 구했다.

월세 내느니 대출 받아 집 사고 IRP 가입을

A 박씨네처럼 전세를 보증부 월세 방식으로 전환하겠다는 집 주인 때문에 고민하는 세입자가 많다. 월세부담이 더 커서다. 다른 집으로 전세를 구해 이사를 하려 해도 오른 전세값은 둘째치고 전세매물조차 구하기가 쉽지 않다. 그렇다고 집을 선뜻 사기도 어렵다. 최근의 주택 시장 반짝세가 오래갈 것 같지 않기 때문이다.

　그러나 최근의 저금리 상황을 감안하면 월세를 내느니 빚을 얻어서라도 집을 사는 것이 유리하다. 박씨네가 월세로 살면 연 9%의 이자를 주인에게 주는 셈이 되지만 은행 대출금리는 연 3%가 채 안된다. 은행 대출을 끼고 집을 구입하라는 것은 그래서다.

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　◆월세로 하면 재산 축나=지금 살고 있는 아파트와 비슷한 평형대는 분당에서 5억5000만원을 주면 구입이 가능하다. 전세보증금 3억원을 합치면 취득세 등 제반비용 1000만원 포함해 2억3000만원 정도 은행대출을 받으면 된다. 현재 주택담보대출금리는 연 2.8%다. 매월 원금 64만원에 이자 54만원을 더해 118만원이 대출금 상환에 들어간다. 원금이 조금씩 갚아지면서 이자 비용도 줄어들 전망이다.

　만약 박씨네가 집을 사지 않고 집 주인의 월세전환 방침을 수용한다면 어떻게 될까. 지금과 같은 금리 1%대의 상황에서 매달 150만원의 월세를 마련하기 위해선 돌려 받는 전세보증금 2억원을 까먹으며 사는 것 외엔 뾰족한 수가 없다.

　◆IRP가입하면 연 50만원 세금 환급=박씨는 올초 연말정산 때 세금을 환급받기는 커녕 오히려 토해내야 했다. 지난 해 승진해 급여가 오른 데다 회사에서 원천징수를 적게 한 탓이긴 해도 생돈을 물어내는 것이 못내 억울했다. 지난 해 연금보험 납입액 400만원에 대한 16.5%의 세액공제 덕에 66만원을 절세했지만 올해는 이보다 절세액을 더 늘리려고 한다.

　올해부터 세액공제가 추가로 적용되는 개인형 퇴직연금(IRP)에 가입해 매년 300만원을 납입할 것을 권한다. 기존 소득공제형 연금보험 외에 IRP를 가입할 경우 연간 납입금액 300만원 한도 내에서 추가 세액공제혜택이 주어진다. 연소득 5500만원 초과인 경우 13.2%(39만6000원), 5500만원 이하면 16.5%(49만5000원) 의 세액공제에 따른 절세효과를 볼 수 있다. 주의해야 할 것은 기존 소득공제형 연금저축과 마찬가지로 55세가 돼야 연금을 받을 수 있으며, 중도해지시에는 원리금에 대해 16.5% 기타소득세를 제한다는 점이다.

　◆상가 증여는 부부 공동명의로=박씨의 어머니는 상가를 보유하고 있는데, 최근 이를 아들한테 물려주기로 결정했다. 그렇지만 박씨는 증여냐 상속이냐를 놓고 저울질하고 있다. 결론적으론 상속보단 증여가 낫다. 이 상가는 시세가 3억5000만원이지만 기준시가는 2억원에 불과하다. 증여가액은 2억원이 되는 것이다. 증여받을 때 단독보다는 부부 공동으로 할 것을 권한다. 증여세를 540만원 정도 줄일 수 있기 때문이다. 등기비용 800만원을 감안하면 전체 증여비용이 2000만원에 달한다. 그러나 상가에서 매달 150만원, 연간 1800만원의 임대수입이 발생해 증여실익은 충분하다. 임대수입 150만원은 아파트 담보대출 원리금 118만원을 상환하고도 가계에 여유를 줄 수 있는 금액이다.

서명수 객원기자 seoms@joongang.co.kr