1인 가구 노린 임대사업, 강북이 유리

조인스랜드

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[고종옥기자] 1인 가구 전문회사인 코쿤하우스가 1인 가구들이 주로 입주하기를 희망하는 도시형 생활주택과 소형오피스텔 공급현황을 전수조사한 결과 강남지역보다는 강북지역에서 1인 가구가 집중적으로 공급되고 있다.

강북지역에 집중되고 있는 이유는 대학교들이 강남보다 강북에 몰려있기 때문이다. 강북지역에서도 수익률은 신촌이나 이대, 서강대, 홍대가 있는 마포구나 서대문구보다 임대수익률이 높은 지역이 있다. 대학교가 가장 많은 성북구나 노원구다.

국제적으로 저금리 기조가 유지되고 있기 때문에 우리나라도 금리를 지속적으로 낮추고 있는 시점에서 400만명이 넘어가는 1인 가구 임대사업을 검토한다면 강북지역을 추천한다.

1인 가구들이 주로 거주하는 지역은 주거환경보다는 교통접근성이 좋고 상업시설이 밀집되어 있는 곳이 유리하다. 미래를 준비하는 연령대이기 때문에 자기계발을 위한 각종 학원들이 밀집되어 있는 곳을 선호하기 때문이다.

물소리, 새소리 울려퍼지는 주거전용지역보다는 항상 순발력있게 이동할 수 있는 교통이 발달한 역세권이나 상업지역을 선호하는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있음을 알 수 있다. 도시지역에 살고 있는 1인 가구들의 특성 중 다른 하나는 한 곳에 오래 거주하지 않고 많이 이동한다는 것이다.

즉 이동성이 점점 높아지고 있는 것이 1인 가구 이동패턴 통계상으로 잘 나타나고 있다. 이러한 특성상 보증금이 있고 1년이나 2년 단위로 계약하는 기존의 임대차 방식도 기피하는 현상이 점점 높게 나타나고 있다. 미국식 임대방식인 예치금+월세선불 제도가 시장 점유율을 점점 높여가고 있는 것이다.

이런 현상과 관련해 최근 인기를 끌고 있는 주거방식이 쉐어하우스이다. 쉐어하우는 주방과 휴게공간을 쉐어(share)한다. 샤워실과 화장실, 개인 가전이나 가구 및 침구는 각자가 따로 따로 사용하도록 완전히 분리되어 있다.

주거 쾌적성보다 교통 편해야 유리

이러한 주거방식은 코쿤(안전)시스템이 잘 되어 있을뿐만이 아니라 외부인들이 쉽게 침입을 할 수 없다. 원룸이나 오피스텔처럼 완전히 독립된 생활을 하는 것과는 달리 공동생활을 하는 형태이기 때문에 외부인이 침입해도 공동으로 대처할 수 있고, 외부인임을 쉽게 알 수 있다.

이러한 시스템 때문에 외부인들 또한 일부 공간을 쉐어하는 이런 구조의 주거공간에는 쉽게 침입을 할 수 없다. 따라서 여성전용 쉐어하우스가 전망이 밝다.

1인 가구는 자가용을 소유하고 있지 않기 때문에 굳이 주차장 유무는 거주할 집을 선택하는데 있어서 비중을 크게 두지는 않는다. 그래서 교통접근성이 좋은 역세권이나 버스노선이 집중되어 있는 곳을 주거지역으로 선호한다.

주거비와 생활비용 또한 그들에게는 중요하다. 대학생 1인 가구들은 대부분 수입이 없고 부모님에게 의존하거나, 아르바이트를 통해서 얻은 최소한의 비용으로 생활을 하기 때문에 대중교통 이용이 편리한 곳을 선호한다.

서울지역에서 1인 가구를 위한 주택공급 현황을 조사한 결과, 구로구 6개 지역에서 급증한 것으로 나타났다. 그 이유는 구로구 구로동 일대의 아파트형 공장이 밀집되어 있는데, 아파트형 공장 입주업체들은 벤처, 인터넷관련, 온라인 게임, 모바일, IT업체들이 집중적으로 입주해있다.

업체들의 특성상 젊은 인구들이 모여서 일을 하는 곳이기 때문에 주변지역의 원룸이나 오피스텔 등 1인 가구들의 주택수요가 최근들어 폭발적으로 증가하는 현상과 맛물려 있다. 7~8년전부터 본격적으로 개발되기 시작한 산업단지가 만들어지는 지역에서는 1인 가구 증가현상이 뚜렷하게 나타나고 있고, 더불어 1인 가구를 위한 주거공간이 늘어나고 있다.

두 번째로 1인 점유율이 높은 곳이 관악구다. 국가고시가 로스쿨과 같이 전문대학원 위주로 변하면서 예전의 고시생들이 많이 감소하긴 했지만, 국내에서 제인 규모가 큰 서울대학이 있고, 서울대입구역과 신림역을 통한 교통접근성이 양호하기 때문에 젊은 신혼부부들이 선호하는 지역이다.

세 번째는 영등포구로 나타나고 있는데 이 지역은 여의도가 가깝고 노량진에 인접해 있다. 서울의 대표적인 학원가로 알려져 있는 노량진은 1인 주택 공급이 이미 포화상태를 나타내고 있다. 전국에서 국가고시를 준비하는 학원생들이 모여들기 때문이다. 그러한 이유로 인접 지역인 영등포 지역으로 방을 찾은 수요가 확대되고 있다.

학원 많은 지역 유리

이에 비해서 강남지역의 대표격인 강남구 서초구에서는 1인 가구를 위한 주택 공급이 비교적 낮은 것으로 나타나고 있다. 그 이유는 토지가격이 높기 때문에 사업수익이 떨어져 업체들이 투자를 꺼려하기 때문이고, 사업을 추진할만한 마땅한 토지 구하기가 하늘의 별 따기이다.

높은 사업원가에 마진을 포함한다면 높은 분양가를 유지해야 하는 것 또한 사업체들의 부담이다. 서초구나 송파구 역시 같은 이유로 공급물량이 높지 않은 것으로 나타나고 있다.

결론적으로 강북지역은 원만한 가격대에서 토지를 취득할 수 있는 반면 강남지역은 사업수익을 낼 수 있는 토지취득이 어렵다. 토지가격 상승이라는 기대감이 사라진 현실에서 사업을 추진하기에는 여러 가지 위험부담을 안고 가야 한다는 인식이 팽배해 있다.

부동산 투자시 많은 것들을 주의깊게 봐야하지만 첫째 주의점은 작은 지역부터 연구하고 탐색해야 한다. 부동산 특성 중 이것을 국지성이라고 한다. 상권도 이대상권과 신촌, 홍대상권이 인접해 있지만 국지적으로 볼 때 매우 많은 차이점들이 잠재하고 있다. 눈을 작게 뜨고 작은지역부터 봐야한다.

골목 마블링이 어떻게 활성화되고 있는지 살펴봐야 한다. 대학상권이나 역세권이라고 다 수익이 높은 것은 아니다. 수익률이 높게 나오는 대학상권이나 역세권을 찾아야 한다. 예상보다 실속이 없는 지역을 주의해야 한다. 대표적인 상권이 신촌상권이다 투자 안전성은 있지만 수익률은 3~5%대를 벗어나지 못하고 있다.