위험한 고수익의 유혹 ‘지분 경매’

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[최현주기자] 부동산 재테크에
관심이 있다면 한번쯤 ‘지분 경매’라는 말을 들어봤을텐데요.

일반인에게는 생소하지만 이른바 투자 고수들 사이에서는 짭짤한 수익을
낼 수 있는 방법으로 통합니다. 이전과 달리 요즘은 부동산을 사고 팔아서 10% 수익을 내기 쉽지 않죠. 지분 경매를 활용하면 20~30%
수익도 거뜬합니다.

지난해 초 박모(56)씨는 경기도 성남시 정자동 로얄팰리스 137㎡형(이하 전용면적)의 지분 25%(34㎡)를
경매로 낙찰했습니다. 박씨가 들인 돈은 낙찰가 1억5000만원에 취득세 250만원, 가등기비용 90만원입니다. 총 1억5340만원을 투자했죠.

이 아파트는 상속 재산입니다. 4명의 자녀가 아버지의 재산인 아파트의 지분을 25%씩 상속한거죠. 그 중 한명이 소유한 지분이
경매에 나온 것입니다. 이 지분의 감정가는 2억2500만원으로, 박씨는 대략 감정가의 67% 수준에 낙찰했네요. 박씨는 이 지분을 올 초
2억원에 팔았고 4660만원의 수익을 냈습니다. 수익률이 연 30%네요.

어려울 것 없어 보이지만 수익률이 높은 만큼 유의해야할
점이 많습니다. 지분 경매는 말 그대로 해당 부동산의 일부를 소유하는 것입니다. 때문에 실제로 소유하기 위해 낙찰하는 경우는 거의 없습니다.

지분 매각 대상 한정적

대개 낙찰한 지분을 다른 공유권자(다른 지분 소유자)에게 매각해 차익을 남기는 것이
목적이죠. 지분을 팔 수 있는 대상이 매우 한정적입니다.

때문에 낙찰하기 전에 반드시 매입 대상자를 만나보는 것이 좋습니다. 매입
의사가 있는지, 매입 금액은 어느 정도를 예상하고 있는지 확인해야겠죠.

일단 지분을 낙찰했다면 소유하게 된 지분을 공유지분권자에게
매각하기 위해 소유지분을 가등기 한 후 공유물 분할 소송을 진행하면 유리합니다. 말 그대로 공유한 부동산을 나눠 받고 싶다는 것이죠. 이 경우
법원이 조율에 나섭니다. 조율이 원활하지 않다면 해당 부동산은 통째로 경매로 매각합니다. 매각 후 지분만큼 현금을 나눠 갖는 것입니다.

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반대의 방법도 있습니다. 다른 공유자의 지분을 사들여 해당 부동산을 온전히 소유하는 것입니다. 직접 살아도 되고 임대를 놓거나
팔아도 되겠죠.

신중하게 고려해야할 점은 지분 경매는 내 지분을 팔던, 다른 지분을 사들이던 공유권자와 협상이 필요하기 때문에
투자금을 회수하기까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점입니다. 또 해당 지분을 담보로 대출을 받을 수 없다는 것도 유의해야겠습니다. 자금 계획을
여유있게 세워야겠죠.

‘공유자 우선 매수권’의 제약이 있다는 것도 고려해야합니다. 입찰 경쟁률이 낮아 저가 낙찰의 확률이 높은
이유이기도 하죠. 공유자 우선 매수권이란 공유지분권자에게 최고가 낙찰 금액으로 우선 매입할 수 있는 권리를 보장하는 제도입니다.