건설부는 15일 연간50가구이상의 주택을 짓는 업자를 일정자격을 갖추어 모두 등록케하고 그중「지정업자」(우량주택건설업자)에게는 택지구입 등 모든 면에서 특혜를 주기로 한 주택건설촉진법 시행령 개정안을 마련, 곧 경제장관회의와 국무회의에 상정키로 했다.
건설부에 따르면 개정안은 주택공급을 대폭 느리기 위한 조치로 이 주택정책을 강력히 추진하기 위해 주택정책심의위원회의 구성을 현행 국장급공무원(위원장 건설부차관)에서 장관급(위원장 경제기획원장관)으로 격상키로 했다.
개정안의 주요내용은 다음과 같다.
<주택의 규모>
국민주택만 제한하던 것을 등록된 업자가 공급하는 모든 주택(개인 건축은 제의)에 확대 ▲국민주택=12평(40㎡)이상 25평(85㎡)이하 ▲단독주택=18평(60㎡)∼1백평(3백30㎡) ▲연립주택=13평(40㎡)∼90평(2백97㎡) ▲「아파트」13평∼90평.
특별한 사유가 있을 때는 건설부장관이 규모를 따로 정할 수 있음.
<국민주택채권>
매입대상을 2개 종목 추가 ▲해외건설 도급허가는 계약금의 1만분의1 ▲상사·법인의 설립등기는 자본금의 l천분의1.
<주택상환사채>
지정업자가 목적물(주택의 위치·규모 등)을 특정하여 발행(주택공사는 예외).
사채발행의 업무계획은 건설부장관의 승인을 받아야하고 회계검사는 별도로 증권거래법에 따라야되며 직접공모·위탁공모·총액인수 등의 방법은 발행자가 선택.
발항총액은 상법에 따라 자본금+준비금 이내로 제한하되 금융기관에서 보증 섰을 때는 제한 없음.
납입금은 택지의 구입 및 조성, 자재의 구입 및 비축, 공사비등 이외에는 사용할 수 없음.
<아파트지구 개발사업>
사업자로서 지정 받는 우선권은 ⓛ지주 ②국가 등 ③제3자의 순위였으나 ⓛ국가·지방관서·주택공사 ②지정업자 ③지주로 바뀜. 지정업자는 ▲해당 지구의 토지를 4분의1이상 소유하거나 ▲다른「아파트」건설사업과 병행하여 시행할 필요가 있거나 ▲국가 등이 그 지구의 개발사업에 즉시 참여할 수 없는 부득이한 사유가 있고 주택건설종합계획상 그 지구를 개발할 필요가 있을 때등은 개발사업 시행업체로서 지정 받는 권리가 부여되며 지주가 불응하는 경우에는 입체환지를 할 수 있음.
<양도소득세>
지정업자가「아파트」지구를 매입하는 경우에는 토지면적의 25%는「아파트」단지의 공공시설분으로 면제되며 나머지 75%는 연면적분의 국민주택건설면적분을 비례감제한 잔여분에만 양도소득세가 부과됨.
예를 들어 연면적의 50%를 국민주택에 할당하면 62.5%가 면제된다.
<주택공급비율>
지정업자가 사업단지 안에 지어야 되는 국민주택의 비율로 ▲가구수=건설 총 가구수의 50%이상 ▲연면적=건설총면적의 40%이상.
<지정업자>
건축공사업 또는 토목건축사업 면허소지자로서 서울·부산지역은 ▲자본금=5억원이상 (신규업체는10억원) ▲주택건설실적=연평균 3백 가구 이상 또는 도급 1천 가구 이상(신규업체는 해당 없음).
기타지역은 서울·부산기준의 2분의1.
일반업자의 기준은 자본3천만원이상(개인은 자산허가액 5천만원이상).
<해설>토지공유화개념 아파트지구에도 적용
시행령개정안의 초점은 「토지의 공유화개념」을 「아파트」지구에 적용시킨데 있다.
종전의 「아파트」지구는 건축법에 따라 토지의 용도가 제한되는 소극적인 의미 이외에는 없어 토지소유자는 언제까지든 방치해도 괜찮았다.
개정안은 토지소유자의 능력만으로는 개발사업을 시행할 수 없거나 또는 개발의 의사가 없을 때는 국가·지방관서·주택공사 및 지정업자가『공익을 도모하는 것이 바람직하다』는 점에서 개발에 착수하겠다는 것.
다시 말해, 토지이용 자체를 의무화하는「토지의 공개념」의 확대·적용이다.
지난해 국회에서 말썽이 됐던 지정업자에 대한 토지수용권 부여문제는 지정업자가 ▲지구토지 면적의 3분의2이상을 확보하고 ▲남은 토지의 소유자로서는 개발계획에 따른 사업시행이 곤란하다고 인정되며 ▲이를 지연시킴으로써 주택건설종합계획에 막대한 지장을 줄 우려가 있는 경우와 주공 등 공익기관만으로는 「아파트」지구를 개발할 능력이 없을 때에 한하여 인정되므로 실제로 토지수용권을 발동하는 일은 거의 없을 것으로 예상된다.
그러나 토지면적의 4분의1이상을 소유한 지정업자에게 개발권을 부여하게돼 토지소유자들이 다른 업자에게 땅을 양도할 수 없고 또 지정업자에게 양도하면 일정량의 유도소득세를 감면받게돼 「아파트」업자의 택지마련은 아주 수월하게됐다.
