Pension 수익은 괜찮으나 공급과잉 우려

펜션은 본인이 직접 부지를 물색하고 건축하거나 단지형으로 분양하는 곳에 투자를 하고 관리는 위탁을 주는 두가지 경우로 나눌 수 있다.

아직까지는 자신이 직접 거주하면서 운영하는 경우가 많지만 여윳돈을 굴리기 위한 투자수요도 점차 늘어가는 추세다. 하지만 이 시장이 단기간에 급팽창하면서 공급과잉이 우려되는 만큼 수익성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

전문가들은 올해를 고비로 테마가 있거나 시설 좋은 곳, 홍보가 잘된 곳으로만 사람들이 몰리는 차별화 현상이 나타날 것으로 전망한다.

#부지선정부터 건축까지, 직접 해볼까

펜션사업의 가장 일반적인 방법은 본인이 거주하면서 직접 운영하는 것이다. 이러자면 전원생활에 거부감이 없어야 한다.

수도권과 강원권에 있는 펜션의 요즘 수익률은 연평균 20~25% 수준. 평창군 용평면 재산리 금당계곡에 평당 29만원(대지기준)짜리 부지 2백평을 구입해 연면적 50평의 펜션을 지어 운영할 경우 연 23%의 정도의 수익이 가능한 것으로 조사됐다. 연간 가동률(30~60%)에 따라 월 평균 수입이 2백만~6백만원 차이가 난다.

주인이 직접 운영할 때 가족들의 노동력이 계산되지 않은 수익이므로 다른 수입원이 없다는 점을 감안할 때 생계 유지가 돼야 한다.

부지를 고를 때는 유명 관광지 주변이 좋고, 자연경관이 뛰어난 산.계곡.바다.호수 등과 붙은 장소가 유리하다. 스키장.온천지.문화유적지와 연계하는 것도 괜찮은 방법이다.

오케이시골 김경래 사장은 "아무리 좋은 땅이라 해도 땅값이 비싸면 수익률이 떨어지므로 가급적 싼 곳을 고르는 게 경쟁력"이라고 말했다.

다만 올 들어 국토이용법과 도시계획법의 통합으로 용도지역에서 준농림지 제도가 사라지고 관리지역이 도입됐지만 아직 세분화 작업이 이뤄지지 않고 있어 당분간 형질변경이 어려울 전망이다.

돌공인 진명기 사장은 "주변에 농림지역이나 보전임지가 많은 지역은 앞으로 형질변경이 불가능한 보전지역으로 편입될 가능성이 크므로 피하는 게 좋다"고 말했다. 돈을 더 주더라도 전용허가를 받아놓은 땅을 매입하는 것도 위험과 수고를 더는 방법이다.

건축할 때는 차별화를 꾀해야 한다. 공사는 믿을 수 있는 전문가에게 맡기고 표준화된 자재를 사용해야 하자가 적다. 자재는 목조가 가장 흔하지만 색다르게 황토나 통나무 등을 사용하는 것도 괜찮다. 연면적은 60평 이하, 방 크기는 7~10평 정도로 설계하는 게 알맞다.

인터넷상에서 활발히 움직이고 있는 펜션 전문 체인회사를 통하면 창업자금 지원 명목으로 건축비의 60%까지 대출도 알선한다.

본인이 직접 지을 때는 목조건축학교 등 전문지식을 습득한 후 접근해야 한다. 사전 지식이 없으면 자칫 집만 망가지고, 돈은 돈대로 들여야 한다.

#관리는 전문가에게, 나는 수익만?

주로 단지형 펜션을 분양받아 전문관리회사에 위탁하고, 연중 일정 기간은 콘도처럼 본인이 사용하는 경우다. 저금리가 오랫동안 지속되면서 도시인들 가운데 투자하는 사람이 늘고 있다.

부지를 보는 안목이나 건축.인테리어 방법은 직접 지을 때와 같고, 특별히 마케팅과 고객 유치 및 서비스.홍보 능력을 갖춘 전문 관리회사를 선별하는 능력이 요구된다.

특히 일부 관리회사중에는 땅을 팔기 위해 이름만 빌렸거나 운영능력이 없는 곳도 있으므로 펜션 운영 경험이 많은 신뢰성 있는 회사를 골라야 한다.

입지여건도 중요하다. 최근 단지형으로 분양하는 펜션은 과거 전원주택 단지로 개발됐던 곳이 이름만 바꾼 경우가 많아 펜션 입지로는 부적합한 곳도 있다.

또 방은 많지만 수요가 부족하면 슬럼화되므로 유동고객이 많은 관광지 인근이나 레저타운.지역명소.문화행사가 많은 곳을 골라야 한다.

수익은 관리회사가 전체 수익의 30~50%를 갖고, 투자자에게 월정액으로 주는 게 보통이다. 잘 되는 곳은 수익률이 연 15%도 나오지만 평균 10~12% 정도가 일반적이다. 강원도에서 연면적 60평짜리 펜션을 운영할 경우 월 평균 1백만~1백50만원 정도의 수익을 올릴 수 있다고 전문가들은 말한다.

#이곳이 유망하다

현재 레저시설이 잘 갖춰진 곳도 좋지만 앞으로 전망이 밝은 곳을 택하는 것이 더욱 좋다. 저스트코리아 유인근 이사는 "관광객에 비해 펜션이 많이 들어서 경쟁이 치열한 곳 보다는 처음에 수익성이 떨어지더라도 오랫동안 이용가치가 있는 지역을 골라야 한다"고 말했다.

확장공사중인 경춘국도와 올해 착공에 들어갈 경춘고속도로, 2008년 완공 예정인 경춘전철 등이 유망지역으로 꼽힌다.

강촌과 대성리 일대 강에 붙은 땅은 평당 50만~60만원, 계곡이 있는 곳은 평당 15만~30만원 선이다.가평군 설악면은 강가 주변 땅이 평당 1백만원을 호가하는 곳도 있다.

서해안고속도로 개통 이후에는 충남 태안도 인기다. 안면도에는 펜션 붐이 일고 있지만 땅값이 많이 올라 투자가치가 크지 않다는 게 전문가들의 지적이다. 오히려 소원면이나 근흥면쪽이 낫다.

근흥면의 연포.원북면의 학암포.신두리.이원면 등지의 잘 알려지지 않은 해수욕장은 개발가능성이 크고, 가격도 평당 20만~50만원으로 비교적 싸다. 만리포해수욕장 주변 땅은 평당 1백만~1백50만원으로 비싸다.

서울에서 1시간 30분 정도 걸리면서 접근성이 좋은 곳이 홍천이다. 대명스키장과 홍천강변을 중심으로 인기다. 주변 모곡리.노일리 등지의 땅값은 평당 20만~40만원선이다.

강원도 평창.횡성일대도 스키장과 계곡 주변이어서 숙박객들이 붐비는 곳이다. 스키장 주변은 평당 80만원을 호가하는 곳도 있으며 계곡 주변은 평당 20만~30만원 선이다.

서미숙 기자