감정가 믿지 말고 발로 확인하라

온라인 중앙일보

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경매로 아파트를 장만하려면 사전 지식을 충분히 쌓아야 한다. 특히 올해는 경매 관련 제도가 일부 달라졌다. 꼭 알아둬야 할 경매 지식을 Q&A로 알아본다.

Q 입찰 보증금은 현찰로 준비해야 하나.
A 입찰 물건 최저입찰가의 10%만 준비하면 된다. 수표 한 장으로 끊어 오면 편리하다. 현금을 넣어도 문제는 없지만 계수기로 현장에서 돈을 세어야 하기 때문에 번거롭고 시간도 오래 걸린다. 초보자 중에는 자신이 써내는 입찰가의 10%를 보증금으로 내야 하는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 더러 있다. 이런 사람들은 입찰가로 얼마를 쓸지 모르기 때문에 현금을 많이 가져오지만 이럴 필요 없다. 예컨대 감정가 3억원의 아파트가 한 번 유찰돼 2억7000만원의 최저입찰가에 매물로 나왔다면 보증금은 2700만원만 내면 된다. 이 물건을 낙찰받기 위해 2억8500만원을 써낸다고 해도 2850만원을 넣을 필요가 없다는 얘기다. 이는 공공기관이나 지방정부가 세금 체납으로 압류한 물건을 처분하는 공매와 다른 점이다. 공매는 자신이 써내는 금액의 10%를 보증금으로 내야 한다.

Q 입찰 보증금으로 최저입찰가의 10%보다 적거나 많은 액수를 넣으면 어떻게 되나.
A 최저입찰가보다 많은 액수를 보증금으로 내면 문제가 없다. 2억7000만원짜리 물건에 2700만원을 넘는 액수라면 얼마를 넣어도 된다는 얘기다. 그러나 보증금이 최저입찰가의 10%에서 1원이라도 부족하면 최고가를 써냈어도 낙찰이 취소된다. 실제 한 지방법원에서는 보증금 20원이 부족해 낙찰이 취소된 사례도 있다.

Q 최저입찰가의 20%를 보증금으로 넣어야 하는 경우도 있다던데.
A 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 재매각으로 진행되는 물건이 대표적이다. 이처럼 매각 일정이 지연되고 있는 사건에 대해 법원은 직권으로 입찰보증금을 최저가의 20~30%로 정해 ‘특별 매각’할 수 있다. 낙찰자의 책임감을 높이기 위한 조치다. 따라서 입찰 물건이 일반 매각인지 특별 매각인지 사전에 점검한 뒤 보증금을 준비해야 한다. 특별 매각인지 여부는 매각물건명세서의 비고란에서 확인할 수 있다. 경매 당일 법정에서 집행관이 특별 매각 물건의 사건번호와 보증금 비율을 미리 안내방송한다.

Q 낙찰을 취소하고 보증금을 돌려받을 수 있나.
A 매각물건명세서에 명기된 내용이 실제와 다를 경우 이를 이유로 매각 불허가 신청을 낼 수 있다. 법원이 신청 이유가 타당하다고 판단하면 매각 불허가 판결을 내린다. 이 경우 입찰자는 보증금을 돌려받을 수 있다. 그 외의 경우엔 보증금을 돌려받을 수 없다. 일부 입찰자 중에는 낙찰가를 잘못 기입해 큰 낭패를 보는 경우가 더러 있다. 이 경우 입찰보증금을 포기할 것인지, 아니면 실수로 잘못 기입한 입찰가에 낙찰받을지 판단해야 한다. 실수로 비싸게 낙찰받은 경우라도 매각물건명세서를 잘 살펴 오류사항을 찾아내면 불허가 신청을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.

Q 감정가는 부동산의 현재 가치와 일치하나.
A 감정가는 감정평가기관이 판단한 시세일 뿐이므로 실거래가나 KB 시세 같은 지표를 두루 참고하는 것이 좋다. 특히 경매 감정가는 통상 6개월 전 시세를 반영하고 있다는 점에 유의해야 한다. 물건이 경매 신청된 뒤 바로 법원에 나오는 게 아니라 이해관계자들에게 해당 물건의 경매 사실을 통보하고 관련된 권리신고를 취합하고 감정평가를 실시하는 등 절차를 거치느라 시간이 걸리기 때문이다. 예컨대 2014년 1월 경매법정에 나오는 아파트는 2013년 9월의 시세를 반영한다. 따라서 아파트 가격이 오르는 추세에서는 감정가가 상대적으로 낮게 매겨지는 경향이 있다. 2011~2012년처럼 아파트 가격이 하락세였던 때는 감정가가 높게 잡히는 경향이 있었다. 아파트 가격이 오름세일 때 경매로 집을 장만하면 시세차익이 더 커지는 셈이다.

Q 유치권이 설정된 물건은 낙찰받아도 손에 넣기가 쉽지 않다던데.
A 유치권은 공사대금을 받지 못한 시공업체나 자재 공급업체와 같은 건축업자가 미수금을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 통상 경매에서는 채권 소유주가 대금을 받기 위한 목적으로 채권이 회수될 때까지 직접 관련 물건을 점유하고 있는 것을 의미한다. 유치권 설정자가 아파트를 점유한 채 우선변제를 요구하면 낙찰자로선 곤란해지기 때문에 유치권이 설정돼 있는지 잘 살펴봐야 한다. 현재 낙찰자의 권리를 보호하는 법안이 국회 계류 중이다. 법안은 경매물건이 낙찰되면 유치권을 저당권으로 자동 전환시킨 뒤 낙찰대금 중 일부를 변제 순위에 따라 받아 가도록 하는 내용을 담고 있다. 쉽게 말해 법안이 통과되면 앞으로 경매 낙찰자는 유치권 채권액을 물어주지 않아도 된다.

Q 올해 달라지는 경매제도는 뭐가 더 있나.
A 소액임차인은 주택 및 상가임대차보호법에 따라 보증금 등의 보호를 받을 수 있는데 이 소액임차인의 판별기준이 되는 보증금 범위가 확대된다. 최우선변제 되는 금액도 상향 조정됐다. 이 제도는 1월 1일부터 시행되고 있다. 서울시의 경우 소액 최우선 임차인의 임차 보증금액 보호 기준이 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 상향 조정됐다. 최우선변제 배당금액도 2500만원에서 3200만원으로 조정됐다. 상가 임차인의 보호 기준 역시 높아졌다. 서울시는 환산 보증금이 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대된다. 최우선변제 배당금도 임차보증금액이 5000만원 이하에서 6500만원 이하로 확대됐고 최우선변제 배당금도 1500만원에서 2200만원까지로 높아졌다. 경매에서는 채권자의 이익을 최우선으로 추구하는 만큼 채권자에게 돌아가는 예상 배당액을 정밀하게 분석해야 추가 손실을 예방할 수 있다.

박태희 기자 adonis55@joongang.co.kr