#4년 전 서울 흑석동의 한 아파트 단지 내 상가(56㎡)를 구입한 이모(63)씨. 당시 보증금 1억원, 월세 300만원에 세를 놨다. 임차인은 김밥 등을 파는 분식점을 운영했다. 그러다 장사가 되지 않는다며 2년 만에 나갔다. 석 달이 넘도록 새 임차인을 찾지 못한 이씨는 월세를 270만원으로 낮췄다. 피자 배달점이 들어왔는데 2년이 지난 요즘, 또 나가겠다고 한다. 이씨는 “지난 4년 동안 임차인이 바뀌면서 5개월간 공실을 겪다 보니 투자금 대비 수익률이 당초 기대했던 연 6%보다 훨씬 못한 4% 정도밖에 되지 않는다”고 했다.
#같은 단지 내 같은 크기의 상가 주인인 위모(45)씨도 4년 전 보증금 1억원에 월 300만원을 받고 세를 놓았다. 임차인의 업종은 편의점으로, 4년째 같은 사람이 운영 중이다. 위씨는 “임차인이 오래 있으니 별로 신경쓸 게 없다”며 “월세를 받아 대출이자를 갚고도 매달 150만원가량 남아 수익률이 연 6.5%는 된다”고 말했다.
어떤 업종이 입주하느냐에 따라 상가 투자 수익률이 큰 차이를 보이는 것으로 나타났다. 업종에 따라 많게는 30% 가까이 수익률 차이가 벌어졌다. 상가정보업체인 에프알인베스트먼트가 최근 서울·수도권 주요 상권(33곳)의 3000여 개 점포를 21개 업종으로 분류해 연간 투자수익률을 조사한 결과다.
영업기간 길수록 수익률 높아
이에 따르면 한 자리에서 오래 영업하는 업종일수록 상가 투자자에게 높은 수익률을 돌려줬다. 업종별 평균 영업기간은 1년8개월~7년1개월로 편차가 컸다. 은행(7년1개월)과 약국(6년3개월)이 가장 길었고 병원(4년8개월), 편의점(4년4개월), 안경점(4년) 등도 평균 4년 이상 계약을 유지했다. 이들 업종의 수익률은 연 6%를 넘었다. 병·의원창업전문업체인 엠아이컨설팅 배성호 이사는 “은행이나 병원, 약국 등은 창업을 위한 시설을 갖추는 데 비용이 많이 들어 영업기간이 길다”며 “고객층을 형성하는 데도 시간이 오래 걸리다 보니 한번 터를 잡으면 쉽게 움직이지 않는다”고 말했다.
반면에 배달을 주로 하는 치킨전문점(2년2개월)이나 피자전문점(2년), 부동산중개업소(1년8개월) 등은 임차인이 상가에 머무르는 기간이 짧았다. 이들이 임차한 상가의 수익률은 연 5% 선에 머물렀다. 업계 관계자는 “임차인이 자주 바뀌면서 발생하는 부대비용이나 공실 등을 감안하면 이들 업종의 임대수익률은 이보다 1~2%포인트 더 떨어진다”고 분석했다.
치킨·피자, 폐업 잦아 수익률도 뚝
치킨이나 피자 전문점은 초보자가 접근하기 쉬운 업종이라 창업이나 폐업이 잦다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “진입장벽이 낮은 업종은 창업자도 실패할 가능성이 크지만 상가를 빌려준 주인의 투자 수익률도 떨어뜨린다”며 “오래 머무를 임차인을 구하는 게 상가 투자의 관건”이라고 말했다. 임차인이 자주 바뀌면 공실이 생길 가능성이 커진다. 공실을 막으려면 임대료를 낮추거나 최소한 비슷한 수준으로 유지해야 한다. 에프알인베스트먼트 조형섭 대표는 “장기계약의 경우 매년 물가상승률만큼은 임대료가 올라가기 때문에 시간이 지날수록 임대료가 높게 형성된다”고 말했다.
평균 임대료는 은행이 가장 높아
업종별 평균 임대료는 은행이 3.3㎡당 1114만원으로 가장 많은 것으로 조사됐다. 패스트푸드점(673만원)과 커피전문점(559만원)도 높은 편에 속했다. 상대적으로 이동통신 대리점과 호프·주점의 3.3㎡당 임대료는 각각 286만원, 290만원으로 낮았다.
하지만 임대기간과 수익률이 반드시 비례하는 건 아니다. 학원(2년5개월, 7.27%), PC방·DVD방(2년1개월, 7.08%) 등은 임대기간이 짧아도 수익률이 높았다. 에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “이들 업종이 임대료가 싼 고층이나 지하를 선호하다 보니 상대적으로 임대 수익률이 높아진 것으로 보인다”면서도 “임차인이 자주 바뀌기 때문에 공실 우려가 크고, 이를 반영한 실제 수익률이 떨어질 수 있다”고 지적했다.
“첫 임차인 업종 잘 따져 선택해야”
전문가들은 상가 투자 때 첫 임차인을 어떤 업종으로 들이느냐가 중요하다고 강조한다. 처음 설치된 인테리어나 시설이 나중에도 비슷한 업종을 불러들일 가능성이 크기 때문이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “음식점에서 PC방으로 업종이 바뀌면 기존 시설을 철거하고 새로 시설비를 들여야 해 임차인 입장에서는 기존과 비슷한 업종으로 운영 중인 상가를 찾는다”고 말했다.
영업기간이 긴 업종에 세를 주려면 상가의 위치나 종류도 따져야 한다. 병원이나 은행은 임대료가 비싼 1층보다는 2층 이상을 선호한다.
아파트단지 내 상가의 경우 세탁소·부동산중개업소·미용실 등 생활밀착형 업종이 대부분이다. 학원이나 제과점, 커피전문점 등은 소규모 빌딩의 근린상가가 유리하다. 상업용 부동산 전문중개법인 콜드웰뱅커 케이리얼티 이현철 사장은 “임대할 임차인의 업종을 염두에 두고 그에 맞는 위치나 종류의 상가에 투자해야 한다”고 조언했다. 빚을 내서 하는 투자는 삼가야 한다. 상가뉴스레이더 선종필 대표는 “자금운용이 중요한데 무리한 대출을 받기보다 자기자본 비율을 70% 이상 유지하는 게 안전하다”고 강조했다.
최현주 기자
◆상가 투자 체크 포인트
- 아파트 단지 내 상가는 입주 가구수 대비 점포수 적어야 유리
- 주변에 대형마트 있으면 음식점 등 생활 밀착형 업종 불리
- 역세권에서도 유동인구 몰리는 출구 인근이 나아
- 같은 건물에서는 이용객 왕래가 많은 주출입구 쪽이 수익률 높아
- 상가 매입 자금 중 대출금액 비중은 30% 이하로 해야 안전
