삼성 투자 평택 주택시장 살렸다

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[박일한기자] 올해 서울·수도권 주택시장은 1998년 IMF 외환위기 이래 가장 침체됐습니다. 국민은행에 따르면 1~10월 서울 아파트값은 3.7% 하락해 1998년(-14.6%) 이래 하락폭이 가장 컸고, 수도권 아파트값도 3.2% 떨어져 통계를 집계한 2000년 이후 가장 많이 떨어졌습니다.

국내외 경기 침체가 해결기미를 보이지 않고 있고 1000조원이 넘는 가계 부채 문제가 실마리를 찾지 못하고 있기 때문입니다.

그런데 이런 와중에도 서울·수도권 지역에서 주택값이 오른 곳이 있습니다. 평택, 안성, 이천, 오산이 그곳입니다. 이들 지역엔 개별적으로 20~30%씩 아파트값이 오른 곳도 있습니다. 주변 지역은 모두 시세가 뚝뚝 떨어지고 있는데 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까요. 주택 값 동향과 상승 이유, 투자 전략 등을 소개합니다.

먼저 평택을 살펴보겠습니다. 평택은 서울·수도권 주택시장에서 가장 안정적인 곳이란 평가를 받습니다. 아파트 뿐 아니라 단독주택, 연립 등도 고루 뛰고 있는 지역입니다. 삼성, LG 등 대기업이 잇따라 대규모 투자를 결정해 산업기반을 갖춘 도시로 빠르게 변신하고 있는 도시입니다. 인구증가도 빨라 주택 수요가 지속적으로 늘어나는 곳이죠.

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시장 동향

-국민은행에 따르면 올 1~10월 서울·수도권 시·군·구 통틀어 주택(아파트·단독·연립)값 오른 곳은 평택(2.5%)·이천(1.2%)·종로구(0.7%)·안산 단원구(0.1%)에 불과한데 평택은 상승폭이 가장 높음.

-아파트만을 기준으로 평택은 평균 4.1% 올랐음. 서울·수도권에서 아파트값이 오른 곳은 안성(7.7%), 오산(1.9%), 이천(1.8%)에 불과하다. 아파트값 상승은 2010년10월부터 25개월 연속 상승세.

-미분양 판매도 호조. 경기도에 따르면 지난 9월 미분양(준공후 미분양 포함)이 가장 많이 팔린 지역은 평택. 한 달간 71가구가 계약돼 721가구만 남았음.

-특히 내년 5월 입주 예정인 1945가구 규모 경기도 평택시 장안동 코오롱하늘채 아파트는 경기도가 최근 발표한 도내 미분양 판매 속도 1등 차지. 9월 한 달 간 85㎡ 미만 중소형이 43가구 팔렸고, 10월과 11월도 월간 40~50가구씩 계약.

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개발 호재 및 전망

-평택은 서울 위성도시가 아닌 자체 사업기반을 갖춰 인구 증가가 예상되는 신도시로 개발 중.

①삼성 고덕산업단지 조성/ 지난 7월 경기도와 삼성전자는 대략 100조원을 투자해 고덕산업단지 입주계약 체결. 고덕산업단지 395만㎡의 부지에 바이오산업, 반도체 생산라인 등을 갖춘 첨단 산업단지 조성. 삼성 수원사업장의 약 2.4배 규모. 2015년 완공되면 3만명 이상 근무할 전망. 추가 신규고용인구는 7만1922명 근무 전망.

②고덕신도시 조성/ 고덕산업단지 배후주거지로 평택시 모곡동, 서정동 일대 299만5000㎡에 공동주택 1만1794가구 조성. 2015년까지 단계별 개발. 주변 서정·지제·모곡동과 고덕면 일대 1735만㎡에는 택지지구와 산업단지 조성 예정.

③LG전자 부품공장/ 도 평택에 전자부품, 컴퓨터 등을 생산하는 278만㎡규모의 진위2산단 조성사업 추진. 2016년 준공 목표

④교통 호재/ 수서~평택간 KTX 고속철도사업, 수서~평택간 고속화도로 등

⑤미군 기지 이전/ 2017년까지 용산 미군기지 평택 팽성읍 일대로 이전. 팽성읍 일대를 국제 문화 교류를 위한 ‘국제 문화특구’로 지정, 이국적 분위기의 문화·쇼핑 명소로 탈바꿈 계획.

▲ 용산 미군기지가 2017년까지 이전 계획인 팽성읍 일대

⑥물류 유통단지 조성/ 평택항을 중심으로 한 물류유통단지 조성사업, 포승국가공단 등 각종 대규모 개발사업 추진 중

-이런 호재로 평택은 최근 인구가 꾸준히 늘어나는 추세. 2010년 5월 15만9884가구(41만2388명)에서 올 5월 기준 17만609가구(42만9856명)으로 늘었음. 가구수로 1만여가구, 인구 기준 1만7000여명이 더 늘어난 셈.

-유엔알컨설팅 박상언 사장 전망. “평택은 그동안 수도권 다른 지역에 비해 집값이 낮게 형성돼 있었으나 각종 개발 계획으로 인구가 늘어나면서 당분간 시세 상승세가 이어질 가능성이 크다”

▲ 평택 고덕 산업단지 위치도

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투자 전략 및 주목할 만한 미분양 단지

-기본적으로 산업단지 주변은 배후 수요가 풍부해 몸값 상승이 기대됨. 내집 마련을 앞둔 실수요층이나 소형 아파트를 매입해 임대수익을 올리려는 수요층이라면 눈여겨 봐야 함.

-소형아파트를 선택할 때에는 임대가격 대비 매매가격이 상대적으로 낮은 곳 골라야. 소형아파트 수요자들은 교통, 생활인프라를 더 중요시하기에 역세권과 대단지, 생활인프라가 잘 갖춰진 지역의 단지를 선택하는 것이 좋음.

-삼성, LG 산업단지 주변, 고덕신도시, 주한미군 이전 예정지인 팽성읍, 평택역 역세권 등 유망.

-7% 이상 기대할 수도/ 한 상가정보업체 조사에 따르면 올들어 수도권에서 수익률이 가장 높은 단지는 평택시 비전동 한성 79㎡형으로 7.7% 수익률

-상업시설도 7~8% 수익률 약속하는 곳 많아/ 현재 파라다이스 글로벌 건설부문 팽성읍 안정리 일원에 짓고 있는 평택 파라디아 오피스텔(전용 25~52㎡ 총 320실)은 연 8% 수익률 약속.

-다만 분위기에 휩쓸려 무리한 투자 삼가해야
- 최근 한국토지주택공사(LH)가 분양한 평택 소사벌 단지 내 상가가 예정가 대비 199%라는 고가에 낙찰돼 기대 수익률인 7~8% 위협.

-투모컨설팅 강공석 사장 조언. “이미 최근 2년간 시세가 많이 뛴 게 부담. 이미 개발 호재가 집값에 반영돼 단기간 추가 상승 여력이 미약할 수도. 실수요 차원에서 중장기적으로 접근해야한다.”

-미분양 아파트 관심 둘만. 효성이 비전동 소사벌 택지지구에 분양 중인 평택 신비전동 효성 백년가약(전용면적 기준 84㎡ 1058가구).부영이 청북지구에서 공급하고 있는 ‘사랑으로 부영’(전용 59~84㎡ 3310가구). 장안동 코오롱 하늘채(전용 67~114㎡ 1943가구) 등 주목할만.