한동안 시들했던 서울 재개발 투자가 사업추진이 빠른 곳을 중심으로 활기를 띠고 있다. 조합원 지분 감정평가액이 거의 확정된 구역에는 '막차' 를 타려는 수요가 몰리면서 매물 품귀현상까지 생기고 있다.
대부분 이주.철거가 80~90% 이상 진행돼 일반분양 및 입주시기를 예상할 수 있고, 공사지연에 따른 손실을 예방할 수 있기 때문이다. 조합원 지분평가가 끝나면 일반분양 전까지 가수요가 줄고 가격 거품도 빠져 비교적 싼 값에 살 수 있다.
하나컨설팅 백준 대표는 "감정평가액이 공개된 곳은 안전한 대신 투자수익이 크지 않아 단타성 매매보다 실수요 층이 찾을 만하다" 고 말했다.
◇ 감정평가액 공개지역=서울 동작구 상도4구역은 지난해 말부터 이주를 시작해 현재 90% 정도 마쳤다. 감정평가액이 나온 후 4천만~5천만원 정도 거품이 걷히자 지난 달부터 투자자 발길이 잦아졌다.
대단지인데다 일부 아파트는 한강이 보인다는 게 장점. 총 2천5백80가구 중 조합원이 1천10명 밖에 안돼 대부분 조합원이 32평형 이상을 배정받을 수 있다.
따라서 10평 미만의 작은 땅이 인기를 끌고 있다. 7~10평짜리는 이주비 5천만원을 떠안고 현금 3천만~5천만원에 살 수 있다.
동작구 상도6구역은 6월에 이주가 시작되지만 이미 관리처분을 끝냈다. 임대아파트가 없고 지하철 6호선 숭실대역이 걸어서 5분 거리다.
무이자 이주비를 빼고 33평형을 배정받을 수 있는 지분 값은 2천만~5천만원, 43평형은 1억원 이하에 나온다. 내년 3월께 일반 분양할 예정이다.
마포구 현석구역은 한강 밤섬과 마주하고 있는 한강변 아파트인데도 조합원 지분이 저평가돼 있다. 현재 시공 중인 인근 마포 용강 삼성래미안 32평형 로열층 분양권이 3억원을 호가하지만 33평형이 배정되는 현석지구의 조합원 지분은 추가 부담금까지 합해 2억5천만원 선이다.
성북구 종암1구역은 이주비 빼고 32평형, 43평형 등이 배정되는 지분을 각각 1천만~3천만원, 3천만~5천만원이면 살 수 있다. 따라서 소액 투자자들이 관심을 가질 만하다. 현대산업개발이 시공하며 현재 삼성물산에서 짓고 있는 종암2구역 1천1백86가구와 붙어 있어 대단지를 이룬다.
◇ 유의점=대부분의 조합원이 이주했다 해도 남아 있는 사람들이 재개발을 강력하게 반대하는 지역은 피하는 게 좋다. 착공이 지연돼 공사기간이 수개월 이상 차이가 날 수도 있다.
처음부터 건물이 없었던 90㎡이하 나대지의 경우 시행인가부터 입주 때까지 무주택자에 한해 분양자격이 있으므로 주의해야 한다. 조합원이 받아간 이주비가 매수자에게 승계되는 지도 조합측에 확인해야 한다.
사려는 지분의 소유자가 정상적인 조합원인지, 분양자격이 없는 현금청산 조합원인지 알아봐야 한다. 이주비가 지급된 지분이라도 청산조합원인 경우가 종종 있다.
지분 매입금액과 추가부담금을 합쳐 주변 시세나 일반 분양가보다 싼 곳을 골라야 한다. 일반 분양가 수준에만 사도 조합원은 로열층 배정확률이 높아 나중에 로열층 프리미엄 이익을 기대할 수 있다.
서미숙 기자 seomis@joongang.co.kr>
