[박일한기자]
서울의 중심부인 도심권에서 오피스텔 수익률은 기대만큼 높지 않다. 5% 정도가 대부분이다. 역세권에 위치해 땅값이 비싸 매매가나 분양가가 비싸기 때문이다.
마포, 서대문, 용산, 종로, 중구 등 서울 도심에서 오피스텔 수익률이 가장 높은 곳은 마포구다. 평균 수익률 6.03%로 도심에서 유일하게 6%를 넘는다.
예컨대 공덕동 삼부르네상스타워 오피스텔 89㎡형(이하 공급면적)은 매매가가 1억7000만~1억9500만원 수준인데 보증금 1000만원에 월 90만~1000만원의 임대료가 나온다. 수익률이 6.55% 정도 되는 셈.
도화동 성지 오피스텔은 9.5%의 수익률을 기록해 마포에서도 가장 높다. 매맷값이 싼 게 이유다. 66㎡형의 경우 7500만~8000만원이면 살 수 있는데 보증금 600만원에 60만원 수준으로 임대료를 받아 10%에 가까운 수익률을 낸다.
반면 마포구에서도 공덕동 롯데캐슬프레지던트, 도화동 오벨리스크명품, 트라팰리스, 합정동 KCC엠파이어리버 등은 5% 미만의 수익률을 보인다. 매맷값이 임대수익에 비해 높은게 가장 큰 이유다.
종로구와 서대문구의 오피스텔은 5.9% 정도의 수익률을 내는 게 평균이다. 하지만 수익률은 4%대에서 8% 이상까지 오피스텔별로 천차만별이다.
예컨대 종로구 낙원동 종로오피스텔 49㎡형은 매맷값 8200만~8500만원인데 500만원 보증금에 50만~55만원의 월세를 받고 있어 8.03%까지 수익률이 나온다. 그런데 오장동 넥서스타워 29㎡형은 6300만~6500만원에 살 수 있지만 보증금 1000만원에 월세 18만원 정도만 받을 수 있어 수익률이 4%에 머무른다.
같은 오피스텔에서도 소형과 중대형의 수익률은 차이가 난다. 보통 임대수요가 많은 소형 수익률이 높은 편이다. 대표적인 것이 서대문구 대현동 신촌가이아. 39㎡형은 매맷값이 1억2500만~1억3500만원인데 1000만원 보증금에 월 70만~75만원의 임대료를 받아 7.25%의 수익률을 낸다.
하지만 이 오피스텔 92㎡형은 매맷값이 2억3000만~2600만원으로 두 배 가까이 비싼데 보증금은 1000만원에 월 90만~95만원 정도를 받아 수익률은 4.72% 정도에 머문다.
중대형•새 오피스텔 많은 용산지역 수익률 가장 낮은 편
도심에서는 중구(5.4%)와 용산구(4.7%)의 오피스텔 수익률이 비교적 낮은 편이다. 용산구에는 3%대의 낮은 수익률을 나타내는 곳도 있다. 한강로1가 대우월드마크용산 109㎡형의 경우 매맷값이 6억~7억원인데 보증금 5000만원에 월 190만~200만원의 임대료를 받아 수익률이 3.9% 수준이다.
용산 오피스텔 수익률이 낮은 이유는 규모가 크고 분양가가 비싼 오피스텔이 많이 있기 때문이다.
전문가들은 도심 오피스텔 수익률은 소형일수록 높고 중형, 대형으로 갈수록 낮아질 수밖에 없으므로 소형 중심으로 고르는 게 좋다고 권한다.
부동산부테크연구소 김부성 소장은 “땅값이 비싸 중대형 오피스텔은 분양가가 높아질 수밖에 없어 수익률이 낮아질 수밖에 없다”며 “요즘 오피스텔이 소형위주로 공급되는 이유는 수익률을 6%대 이상으로 맞추기 위한 것”이라고 설명했다.
나비에셋 곽창석 사장은 “임대수익률을 따질 때 관리하면서 발생할 수밖에 없는 공실 기간과, 각종 세금 등을 고려한 실제 수익률을 면밀히 따지고 투자를 결정해야 한다”고 조언했다.
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