싸늘한 재건축시장…큰 변화 없을 듯

조인스랜드

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하반기 재건축 시장 분위기가 상반기와 비교해 크게 달라질 것 같지 않다. 정부가 과감하게 DTI규제를 푸는 8.29 대책을 발표한 이후에도 시장에선 별다른 반응이 나오지 않고 있다.

오히려 강남권 주요 재건축 단지는 주택형별로 급매물가격이 2000만~3000만원 정도 떨어졌다. 또 이들 재건축 단지들은 경매시장에서도 찬밥신세다. 조인스랜드부동산에 따르면 재건축 시장의 하락세가 6개월 연속 이어지고 있다. 경기ㆍ인천지역 재건축 시장은 경기회복 불안감 고조와 미분양물량의 증가 등의 이유로 수익성이 낮아져 올 들어 가장 큰 하락폭을 기록했다. 이는 투자자들은 매수여력이 있음에도 관망세를 유지하고 매도자들은 뜸한 거래와 금리인상에 따른 이자부담으로 한숨만 내쉬고 있는 상황이다. 하지만 그동안 중단됐던 재건축 사업 단지들이 속속 사업을 재개하면서 시장 상황이 좋아지지 않겠느냐는 전망이 이곳 저곳에서 흘러나온다. 대표적인 저층 저밀도 지구인 개포지구에선 현재 지구단위계획 주민공람이 진행되고 있다. 지구단위계획이 확정되면 특히 재건축연한이 경과한 주공1~4단지 등 저층 7개 단지(1만2985가구)의 재건축이 본궤도에 오른다. 강남구 대치동 은마아파트는 올해 안전진단을 통과한데다 그동안 걸림돌로 작용했던 단지내 상가를 빼고 재건축을 시행키로 했다. 은마아파트는 중층재건축 추진단지로 기존의 28개동 총 4424가구를 재건축을 통해 지상 50층 규모 5000여가구를 짓는 사업이다. 용적률 300%를 적용해 1대 1 재건축시 총 5480가구, 소형평형의무비율 적용시 총 5600가구가 재건축을 통해 들어서게 된다.

종 상향 추진 단지 적잖아…수익성 좋아져 활기 띨 수도

종상향을 추진하는 곳도 있다. 국내 최대(가구수 기준) 재건축 단지인 서울 가락시영아파트와 강동구 둔촌주공 조합 등이다. 인근 중개업소에선 종상향되면 용적률이 올라 수익성이 크게 좋아지고 시세 대비 투자성이 나아지기 때문에 거래 활성화를 기대할 수 있을 것으로 내다봤다. 둔촌주공은 8월 28일 조합 총회를 통해 현대건설 컨소시엄을 시공사로 선정한 후 시세가 깜짝 상승하기도 했다. 1단지 72㎡형은 일주일새 2000만원 정도 올라 7억7000만~8억원에 호가가 형성됐다. 2단지 82㎡형은 1000만원 오른 8억6000만~8억9000만원선에 시세가 형성됐다. 압구정동 현대아파트, 서초구 반포 주공아파트들은 서울시의 한강공공성 회복선언에 따른 마스터플랜이 하반기에 예정돼 있어 용적률, 기부채납 비율 등이 정해지면 소폭 시세상승도 볼 수 있겠다. 양천구 목동에선 구청이 직접 목동 단지 재건축을 위한 마스터플랜 수립을 위해 최근 설계 공모에 나섰다. 85~88년 입주한 신시가지 14개 단지 2만6600여 가구로 면적은 203만7918㎡다.

현행 규정으로는 85년 가장 먼저 입주한 1단지는 2013년부터 재건축할 수 있다. 서울시 의회가 추진 중인 재건축 연한 단축(입주 20년)이 결정되면 14개 단지가 올해부터 당장 재건축을 할 수 있다. 수도권의 대표적 재건축 단지인 과천에서도 올 4월에 경기도 도시계획위원회에서 재건축 밑그림인 기본계획이 확정됐다. 일찌감치 재건축해 2~3년 전 입주한 옛 주공 3, 11단지를 제외한 9개 단지 9800여 가구가 재건축 본궤도에 오르게 된 것이다.