최근에 분양한 세곡지구와 마천지구 등 23개 단지의 장기전세주택. 1순위 청약을 접수한 결과 1817가구 모집에 1만9706명이 신청해 평균 10대1의 경쟁률이 나왔다.
웬만한 서울 인기 사업장에서도 이런 경쟁률은 요즘 보기 드물다. 한때 관심을 끌었던 보금자리 주택도 두 번의 사전공급에서 열기가 식었는데 장기전세주택에 대한 관심은 오히려 높아지고 있다.
하지만 앞으로 장기전세주택 입성이 그야말로 ‘낙타 바늘귀 통과 하기’가 될 것 같다. 장기전제주택은 SH공사가 건립하는 택지지구에 들어서는 건립형 시프트와 재건축 단지에서 사들이는 매입형으로 나뉜다.
서울의 개발 택지는 갈수록 줄어들어 건립형 물량을 확보하기 어렵고 재건축도 아직 사업초기인 곳이 많아서다. 또 장기전세주택의 114㎡형의 경우에는 절반 가량이 일반분양 주택으로 전환됐기 때문이다.
올해 공급물량도 당초 계획치의 80%선에 그쳤다. 대부분 은평, 마천지구 등 택지지구에서 나오는 물량이었는데 은평뉴타운의 개발은 거의 완료돼 내년에 은평의 물량은 올해의 절반에도 못 미칠 것으로 보인다.
물량은 적은데 입성을 원하는 수요자는 갈수록 늘어 내년에는 경쟁률이 더 올라갈 것으로 예상된다. 부동산 전문가들은 택지지구의 가장 인기 평형인 84㎡형의 경우 당첨 가점(만점 32점)이 27점 이상은 돼야 안정권에 들 것으로 예상한다.
올해 당첨안정권보다 3점이상 높다. 이 점수는 서울에 10년 이상 무주택으로 거주하고 부양가족 수가 5명 정도는 돼야 받을 수 있는 점수다.
재건축 임대의 경우 만점에 가까운 점수를 받아야 가능할 것으로 보인다.
전세난에 보증금 올라가
장기전세주택의 가장 큰 인기는 무엇보다도 싼 보증금 때문이다. 주변 전셋값의 80% 이하에 공급되기 때문이다.
하지만 최근 논란이 되고 있다. 전셋값이 많이 오르자 SH공사는 재계약할 때 보증금을 법정 상한선까지 올릴 계획을 밝혔다.
SH공사는 최근 최철국 민주당 의원과 조승수 진보신당 의원에 제출한 재무건전성 강화 방안보고서에서 “지속적인 (시프트) 임대료 동결로 사업수지가 악화됐다”며 “매년 법정 상한선까지 임대료를 인상하겠다”고 밝혔다.
임대차보호법이 정한 법정 상한선은 연간 5%다. 2년간이면 10% 정도를 인상하겠다는 의미다.
물론 법적으로 재계약을 할 때 상한선은 따로 없다. 임대차보호법은 임대차 계약 기간에 적용된다. 2년 계약기간이면 집주인이 2년동 안 갑자기 집값을 무리하게 올리는 행패(?)를 막는 것이다. 하지만 계약이 끝나고 새로 계약할 때는 임대차보호법이 적용되지 않는다. 주택 소유주의 재산권을 침해할 수 있어서다.
SH공사 관계자는 “재계약시 보증금 인상 제한폭에 대한 법적 기준이 없지만 연간 5% 정도 기준으로 올릴 계획”이라고 말했다. 결국 지난 2007년 말부터 입주를 시작해 재계약 시점이 되는 2500여 시프트 입주자들은 10% 가까운 보증금 인상을 걱정해야 하는 상황인 셈이다.
내년에 공급되는 신규 물량도 가격이 소폭 오를 것으로 보인다.
물량 얼마나 줄어드나
물량이 가장 많이 줄어든 것은 매입형으로 올해 50여 가구가 공급됐다.장기전세주택은 크게 두가지 유형으로 나뉘는데 특히 매입형은 SH공사가 직접 짓는 건설형보다 인기가 높다.
도심 한복판에 들어서는 재건축 단지인 데다 교통여건이 좋고 브랜드 아파트여서 마감재 등도 일반 아파트가 다를 게 없어서다.
물량은 지난해부터 눈에 띄게 줄어들기 시작했다. 지난해의 경우 서울시가 재건축단지에서 매입해 공급하는 재건축 임대주택은 당초 계획의 절반인 278가구 공급됐고 2년 전과 비교하면 40%에도 못 미친다.
이는 정부가 재건축 규제를 완화하자 공사 중이었던 재건축 단지들이 사업계획을 변경해 임대주택을 많이 줄인 데 따른 것이다.
서울시에선 내년 예정물량은 올해 예정물량 가운데 이월된 것을 제외하면 30여가구 정도에 그칠 것으로 내다봤다.
올해부터 바뀐 제도는
올해부터 규정이 바뀌어 장기전세주택에는 일정 기준을 넘는 소득이나 재산이 있으면 입주할 수 없게 된다.
전용 60㎡ 이하 매입형에 신청하려면 지난해 연간 소득이 3인 가구는 4668만원, 4인 가구는 576만원 이하여야 한다.
초과 85㎡ 이하는 도시근로자 평균 소득의 150%, 85㎡ 초과는 180%로 제한된다. 60∼85㎡는 4인 가구 연소득 7620만원, 85㎡ 초과는 9132만원을 넘으면 신청할 수 없다.
종전에는 60㎡ 이하 중 SH공사 등이 직접 짓는 건설형에만 소득기준(도시근로자 평균의 70%)이 적용돼 지난해 4인 가구 연소득 3552만원 이하여야 입주할 수 있었다.
장기전세주택 재계약시 가구당 소득이 기준보다 많으면 임대료를 할증하고, 기준을 50% 이상 초과하면 6개월 내에 퇴거 조치를 할 수 있게 했다.
출산 장려 차원에서 미성년 자녀를 3명 이상 둔 무주택 세대주에게 60∼85㎡ 주택의 우선공급 규모를 10%에서 20%로 확대하고, `0순위제`를 도입해 미성년 자녀 4명 이상인 무주택 세대주에게는 소득과 자산 기준만 갖추면 85㎡ 초과 주택을 5% 우선공급한다.
공급량은 역세권 장기전세주택에 달려 있어
서울시는 장기전세 물량확보를 위해 지하철 역세권의 재개발·재건축 지역에도 장기전세주택(시프트)을 지을 수 있게 했다.
역세권 시프트는 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신 개발 이익의 절반을 시프트로 돌려 서울시가 매입해 공급하는 방식이다. 종전에는 지구단위계획에 의해서만 역세권에 시프트를 지을 수 있었다.
서울시는 시내 재개발·재건축 구역 18㎢의 4%인 0.8㎢가 역세권에 포함되며, 이번 계획을 적용하면 시프트 1만3000가구를 추가 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.
시는 역사(驛舍)에서 250ｍ 이내인 1차 역세권은 용도지역을 준주거지역으로 상향 조정해 용적률을 500%까지 완화하고, 반경 250~500ｍ인 2차 역세권은 제3종 일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 높여주기로 했다.
대신 용적률 증가분의 절반을 개발이익 환수 차원에서 역세권 시프트로 짓도록 하고, 표준건축비 등을 적용해 매입한 뒤 주변 전세시세의 80% 정도로 무주택 세대주에게 공급할 계획이다.
현재 역세권 시프트 공급이 가시화 되고 있는 곳은 첫 역세권 시프트인 마포구 대흥동 대흥역 일대와 지난해 3월 오리온이 신청한 서울 용산구 문배동, 동작구 노량진본동 등 세 곳이다.
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