사회

대격변기 토지 투자전략 담은 `땅 투자지도` 출간

조인스랜드

입력

업데이트

요즘 직장인 두 사람만 모여도 부동산이 화제다. 부동산 값이 앞으로 오를지, 아니면 떨어질지를 놓고 치열한 갑론을박을 펼친다.

하지만 명쾌한 결론은 없다. 그만큼 시장을 둘러싼 불확성의 안개가 짙다는 뜻이다.

혼란한 부동산 시대에 토지시장의 현 주소를 짚어보고 미래를 전망해 보는 책(「10년 동안 써먹을 땅 투자지도2」, 조인스랜드부동산 출간, 1만5000원)이 나와 화제다.

제목만 놓고 보면 이 책은 평범한 재테크 서적으로 오해받기 쉽다. 하지만 이 책은 단순한 땅 재테크 서적이 아니다.

급격한 패러다임의 변화라는 성장통을 앓고 있는 토지시장의 자가 진단서에 가깝다.

토지시장의 `DNA`가 바뀌고 있다

저자는 책을 통해 요즘 토지시장이 `DNA의 변화`라는 격변기를 겪고 있다고 주장한다. 그만큼 토지시장을 둘러싼 환경은 혹독하다는 얘기다.

저자는 강력한 정부 규제에서 그 원인을 찾고 있다. 정부는 2005년 8·31대책을 통해 토지시장에 강력한 경고 메세지를 보낸다. 다름 아닌 `실수요가 아니면 땅을 사지도 팔지도 말라`는 것이다.

이를 위해 내놓은 규제가 비업무용(부재지주) 토지 양도소득세 중과, 토지거래허가제 강화, 토지분할허가제, 실거래가 신고제 등이다.

특히 실거래가 신고제는 언뜻 보면 매우 간단한 것처럼 보이지만 토지시장에 불러온 파급효과는 실로 막대하다는 게 저자의 시각이다. 이 제도 시행 이전까지 땅값은 ‘신고할 때 따로’ ‘세금 낼 때 따로’ ‘대출받을 때 따로’였다. 상황에 따라 그때그때마다 다른 가격을 쓰던 관행이 수천년 역사를 이어 왔다.

하지만 실거래가 신고제가 시행되면서 국내 토지시장에 유사 이래 처음으로 `단일 가격제’라는 개념이 정착돼 가고 있다는 것이다.

이 제도가 토지시장에 불러온 변화는 엄청나다. 실거래가 신고 제도는 무엇보다 토지시장을 유리알처럼 투명하게 만들어 놓으면서 땅을 사고팔아 차익을 챙기는 ‘시세차익’형 땅 투자를 사실상 불가능하게 만드는데 주도적인 역할을 하고 있다.

이런 점에서 실거래가 신고제도는 1995년 시행된 부동산실명제 못지않게 혁명적이라는 평가를 받고 있다는 게 저자의 평가다.

$IMG{FILE2010110200012}

`시세차익`형 투자→`임대수익`형 투자로 전환 필요

그러면 이런 때 땅 투자 전략은 어떻게 세워야 할까.

이 책은 이를 알아보기 위해 기획된 책이다. 전환기 토지 투자 전략을 어떻게 세워야 할지, 또 어떤 땅이 유망한지 등과 같이 일반인 투자자들이 궁금해 할 내용을 순서대로 담았다.

저자는 토지시장이 질적인 변화를 겪고 있는 만큼 투자 전략도 새로 세워야 한다고 주장한다. 땅을 사고 팔아 이문을 남기는 `시세차익`형 투자보다는 주말농장·캠핑장 등으로 임대를 놓아 지료(地料·지상권자가 토지 사용의 대가로 토지 소유자에게 지급하는 금전)를 챙기는 `임대수익`형 투자로의 전환이 필요하다는 얘기다.

하지만 전통적인 시세차익형 투자도 함께 병행해야 한다고 저자는 조언하고 있다. 대신 투자 대상을 투자수익이 100% 확실하게 눈에 보이는 곳으로 한정할 필요가 있다고 저자는 말한다.

이럼 점에서 용인·화성 등지의 수도권 유망지에서 나온 급매물을 노려볼 필요가 있다고 책은 제시하고 있다. 이런 곳은 경기가 회복되면 언제든지 `이름값`을 할 수 있다는 이유에서다.

토지시장 `변곡점`을 찾아라

저자는 또 전환기에 성공적 땅 투자를 위해선 토지시장의 변곡점을 알아내는 일이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 변곡점은 변화의 순간을 말한다. 본래는 수학 용어다. 하지만 부동산시장의 사이클을 설명할 때도 이 단어가 쓰인다.

부동산시장에서 변곡점은 가격이 하강곡선을 그리다가 바닥을 치고 상승곡선을 그리는 순간이다. 썰물처럼 빠져나갔던 투자자들이 밀물처럼 돌아오는 그런 때다.

부동산시장에서 이 변곡점은 아주 중요한 개념이다. 부동산을 팔아야 할지 사야 할지를 결정하는 기준이 되기 때문이다. 하락 추세에서 상승 추세로 바뀌는 변곡점을 알면 돈을 벌고, 상승 추세에서 하락 추세로 변하는 지점을 이해하면 손해를 줄일 수 있다.

토지시장의 변곡점을 예측하기 위해선 흐름(추세)을 읽을 줄 알아야 한다. 시장의 변곡점을 알리는 신호(시그널)는 늘 있기 마련이다. 다만 그것을 포착하지 못할 뿐이다.

저자는 책을 통해 토지시장의 변곡점을 알리는 시그널로 규제 완화, 저금리, 토지 보상금 등을 꼽는다.

토지시장은 인화성이 높다. 일단 불씨가 한번 옮아 붙으면 대형 화재로 번지기 쉽다. 최근 2～3년 동안 토지시장에 막대한 땅 보상금이 쏟아졌다. 게다가 역대 정권에서 가장 많은 토지 이용 규제가 이번 정부에서 해제됐다. 시장에 이미 너무 많은 불씨가 풀렸다는 얘기다.

시장(투기수요)도 이런 사실을 잘 알고 있다. 지금은 일단 숨을 죽이고 있지만 경기가 좋아지면 다시 달려들 것이다.

이미 토지시장에는 투자 수요를 끌어들 만한 내적 여건은 충분히 갖춰져 있다는 게 저자의 분석이다.

`어둠이 짙으면 새벽이 가깝다` `골이 깊으면 산도 높다`는 말이 괜히 나온 게 아니라는 것이다. 문의:02-751-9527.